나이스옥션 법원경매 천안 2025타경436 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 36-2 직산테크노타운 1동 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경436 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 36-2 직산테크노타운 1동 2층201호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경436
• 주소: , 직산테크노타운 1동 2층201호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매3계 2025타경436 | 소재지: , 직산테크노타운 1동 2층201호 | 감정가: 6,110,000,000원 | 최저가: 2,095,730,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경436 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경436 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 36-2 직산테크노타운 1동 2층201호

용도: 근린생활시설 (공부상 '병원'으로 등록되었으나 현재 폐업 상태)

감정가: 6,110,000,000 원

토지면적: 651.04㎡ (약 196.94평)

토지지분: 651.04㎡ (약 196.94평)

건물면적: 1363.57㎡ (약 412.52평)

건물지분: 1363.57㎡ (약 412.52평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 직OOOOOOO

1.2. 물건 현황 및 감정평가 요약

1.2. 1. 위치 및 주위환경

충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리 소재 '직산읍 행정복지센터' 북동측 근거리에 위치합니다. 주위는 구청 및 읍소재지 내 택지지대와 함께 근린생활시설, 공동주택, 관공서, 단독주택, 산업단지 등이 혼재된 지역입니다.

1.2. 2. 교통상황

본건이 속한 건물은 지상 및 지하 주차장까지 차량 접근이 용이하며, 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 3. 건물의 구조

건물은 철근콘크리트구조의 지하 1층~지상 6층 규모이며, 본건은 2층 201호입니다. 사용승인일은 2021년 07월 19일입니다. 외벽은 미장석재패널, 몰탈위 페인팅 등으로 마감되었고, 내벽은 몰탈위 페인팅, 인테리어마감, 타일붙임 등이며, 창호는 강화유리, 새시창호 등입니다.

1.2. 4. 이용상태

공부상 '병원'(상호: 직산큰병원)으로 이용되었으나, 평가일 현재는 폐업 상태입니다.

1.2. 5. 설비내역

급수, 배수, 위생, 승강기, 소방, 냉난방, 방송 설비 및 지하 주차장 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 6. 토지의 형상 및 이용상태

2필지가 1단지로 묶여 '상업용 건부지'로 이용 중입니다. 지적 형태는 사다리꼴과 유사하며, 지세는 대체로 평탄합니다.

1.2. 7. 인접 도로상태

북측으로는 왕복 2차선 아스콘포장도로에 접하고 있으며, 동측으로는 타인 소유의 사유지(건물 지상 주차장으로 이용 중)를 건너 왕복 4차선 포장도로와 연결됩니다.

1.2. 8. 토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적이 되는 토지는 '도시지역', '제2종 일반주거지역'에 해당합니다. 또한, '가축사육제한구역', '상대보호구역', '비행안전구역' 등 타법령상 제한이 있습니다. 기호2 토지는 도시계획도로(대로3류, 폭 25~30미터)에 접해 있습니다.

1.2. 9. 공부와의 차이

없습니다.

1.2. 10. 기타 참고사항

임대 관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 삼은리에 위치하며, '직산읍 행정복지센터' 북동측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변 지역은 구청, 읍사무소 등 관공서와 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 그리고 산업단지가 복합적으로 분포하고 있어 지역 생활권의 중심 기능을 수행하는 입지입니다.

교통 측면에서는 경부고속도로 북천안IC가 약 1.7km 거리에 위치하며, 국도 1호선 및 34호선과의 접근성이 좋습니다. 수도권 전철 1호선 직산역이 약 2.6km 거리에 있어 수도권과의 연계성이 용이합니다. 또한, 인근에 '천안테크노파크 일반산업단지' (약 91만 3000㎡ 규모)와 '직산 도시첨단산업단지' (약 10만 평 규모) 등 대규모 산업단지가 조성 및 개발 중에 있어, 배후수요 확보 및 지역 경제 활성화에 대한 기대감이 높습니다. 특히, 사업지 맞은편 삼은저수지가 생활체육공원으로 활용되면서 유동인구 증가에도 긍정적인 영향을 주고 있습니다.

1.4. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자가 '직OOOOOOO'입니다. 제공된 정보만으로는 권리상 특별한 문제는 없어 보입니다. 다만, 입찰 전 말소기준권리 확인 및 소멸 여부, 추가적인 권리 변동 사항 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.5. 상권분석

본 물건이 속한 직산읍은 과거 직산군의 중심지로서 역사적 의미를 가지며, 현재는 농업과 공업이 발달한 천안시의 근교 지역으로 자리매김하고 있습니다. 특히, 대규모 산업단지 개발(천안테크노파크 일반산업단지, 직산 도시첨단산업단지 등)과 함께 관련 종사자들의 증가로 상업 시설에 대한 수요가 꾸준히 발생하는 지역입니다.

물건지 주변으로는 천안서북구청이 위치하여 행정기관 이용객 수요가 있으며, 직산테크노타운 자체적으로도 3,000여 세대의 아파트 입주민 및 산업단지 종사자들을 주 소비층으로 예상하고 있습니다. 과거 '병원'으로 이용되었던 이력이 있어 의료 관련 시설이나 기타 근린생활시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 폐업 상태라는 점은 현재 공실 리스크가 존재할 수 있음을 시사하지만, 동시에 신규 임차인이나 사업자가 들어올 경우 새로운 활력을 불어넣을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본 물건은 직산읍의 행정복지센터와 가까운 거리에 위치하여 행정 서비스 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 공동주택 및 단독주택 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 삼은저수지가 생활체육공원으로 조성되어 있어 주민들의 여가 및 휴식 공간으로 활용되고 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 현재 건물이 폐업 상태로 비어 있다는 점입니다. 이는 공실 장기화 및 임대 수익 발생 지연으로 이어질 수 있습니다. 또한, '비행안전구역'으로 지정되어 있어 건축물 증축이나 개발 시 제한이 있을 수 있습니다. 토지이용계획 상 '제2종 일반주거지역'으로 용도 지역이 지정되어 있어, 상업시설로서 활용 시 업종 제한 등 추가적인 검토가 필요합니다. 현재 검색된 정보상으로는 혐오시설이 직접적으로 인접해 있다는 내용은 확인되지 않았습니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북부의 주요 개발 축에 위치하며, 대규모 산업단지 배후수요와 행정기관 접근성이라는 장점을 가지고 있습니다. 신축 건물(2021년 사용승인)이라는 점도 긍정적입니다. 다만, 현재 폐업 상태인 병원이라는 점과 일부 토지이용 규제는 투자 시 반드시 고려해야 할 사항입니다. 향후 적극적인 활용 방안(신규 병원 유치, 타 근린생활시설 전환 등)을 통해 가치를 높일 수 있을 것으로 판단됩니다.

1.9. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2021년 사용승인된 건물로 비교적 최신 상태입니다.

* 산업단지 배후수요: 천안테크노파크 등 대규모 산업단지 조성으로 인한 풍부한 잠재 수요를 기대할 수 있습니다.

* 접근성: 북천안IC, 국도 접근성이 좋고 직산역이 인근에 위치하여 교통이 편리합니다.

* 지역 내 입지: 직산읍 행정복지센터 인근으로 지역 중심지에 해당합니다.

* 활용 가능성: 병원 외 다양한 근린생활시설로의 전환 가능성이 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계