나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11487 [1] 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809 탕정삼성트라팰리스 401동 23층2301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 아파트단지는 충청남도 아산시 탕정면 명암리 소재 '탕정면 행정복지센터' 북측
인근에 위치하고, 주변은 아파트단지 및 근린생활시설, 산업단지, 농촌마을 등으로
형성되어 있으며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 무난시됨.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량의 출입이 가능하고, 인근의 간선도로상에 버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 36층으로 (사용승인일:2013.01.30)

외벽 : 석재붙임 및 페인팅 등
내벽 : 벽지, 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 발코니 등)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기, 난방설비(지역), 도시가스공급시설, 소화전설비 등을
갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 완경사토지로서 '아파트부지'로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 남측 및 서측으로 왕복6차선, 동측 및 북측으로 왕복2차선 간선도로를
이용하여 접근가능하며, 도로의 폭 및 계통, 연속성 등의 도로여건은 양호시됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(2015-03-20)(아산 디스플레이시티2
일반산업단지), 지구단위계획구역(아산 디스플레이시티2 일반산업단지), 대로2류(폭 30m
~35m)(대로2-2)(접함), 중로1류(폭 20m~25m)(2017-11-30)(중로1-1)(접함), 가축사육제한
구역(2021-07-22)(전부제한구역), 상대보호구역(2017-03-07)(삼성샛별유치원), 상대보호
구역(2019-12-27)(탕정중학교), 상대보호구역(2024-03-19)(탕정미래초등학교), 상대보호
구역(충남삼성고등학교), 상대보호구역(충남외국어고등학교), 상대보호구역(탕정초등학교),
절대보호구역(2019-12-27)(탕정중학교), 절대보호구역(충남외국어고등학교), 일반산업단지
(2015-03-20)(아산 디스플레이시티2 일반산업단지), 지원시설구역(2016-06-20)(지원시설
구역(0-0)).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11487 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809 탕정삼성트라팰리스 401동 23층2301호

용도: 아파트

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 424,000,000원

토지 면적: 39.30㎡ (약 11.89평)

건물 면적: 84.68㎡ (약 25.62평) - 전용 면적

아파트 전용 면적: 84.68㎡ (약 25.62평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 충청남도 아산시 탕정면 명암리에 위치하며, '탕정면 행정복지센터' 북측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 산업단지, 농촌마을 등이 복합적으로 형성되어 있으며, 대체로 무난한 환경입니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY] 특히, KTX 천안아산역까지 차량으로 약 13분, 탕정역까지 약 10분이 소요됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_2]

2.3. 인접 도로상태

단지 남측 및 서측으로는 왕복 6차선, 동측 및 북측으로는 왕복 2차선 간선도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건이 속한 지역은 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(아산 디스플레이시티2 일반산업단지)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류, 중로1류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 여러 학교(유치원, 중학교, 초등학교, 고등학교)의 상대/절대 보호구역, 일반산업단지, 지원시설구역 등으로 지정되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 현재 소유권자는 최은영, 강숙자 순으로 소유권 이전이 이루어졌으며, 경기신용보증재단의 가압류(갑7, 2024.02.14.)가 말소기준권리가 됩니다. [cite: DOCUMENT_SUMMARY] 이보다 후순위인 주택도시보증공사의 강제경매(갑9, 2025.04.07.) 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite: DOCUMENT_SUMMARY]

을구 5번 순위의 주택임차권(이미주, 2024.07.08. 등기)은 보증금 400,000,000원으로 기재되어 있으나, 이는 후술할 임차인과의 특이사항으로 인해 매수인에게 인수되지 않습니다. [cite: DOCUMENT_SUMMARY, PROPERTY_MEMORANDUM]

3.2. 임차인 현황 및 인수 여부

본 건에는 임차인 이미주 씨가 거주 중이며, 보증금 400,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2021년 5월 11일입니다. [cite: DOCUMENT_SUMMARY]

주택도시보증공사가 임차인의 보증금 반환채권을 인수하였으며, 본 건 경매에서 배당받을 예정입니다.

중요한 점은, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였다는 것입니다. [cite: CAUTIONARY_NOTES, SPECIAL_PROPERTY_INFO, PROPERTY_MEMORANDUM]

이에 따라, 본 건 매각으로 인해 매수인이 인수해야 할 임대차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

본 물건은 대단지 아파트 단지로, 주변에는 근린생활시설, 아산 디스플레이시티2 일반산업단지, 농촌마을 등이 혼재되어 있습니다. [cite: APPRAISAL_SUMMARY] 단지 인근에 탕정면 행정복지센터, 소방서가 위치하며, "지중해마을"과 같은 상가 밀집 지역이 가까워 생활 편의시설 이용이 용이합니다. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5]

4.2. 혐오시설 여부

주변에는 탕정초, 탕정중, 충남삼성고, 탕정미래초 등 다수의 학교가 위치하여 우수한 교육 환경을 갖추고 있으며, 이는 '학세권' 입지로 평가됩니다. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_5] 검색 결과, 아파트 단지 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 확인되지 않았습니다. 다만, 아산 디스플레이시티2 일반산업단지가 인접해 있어 산업 활동으로 인한 환경적 영향(소음, 분진 등)이 일부 있을 수 있습니다. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5]

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 탕정 삼성트라팰리스

주소: 충청남도 아산시 탕정면 명암리 809

사용승인일: 2013년 1월 30일 (401동 기준) [cite: ARCHITECTURE_REGISTRY_HEADER]

총 동수: 20동 (1~5클러스터)

총 세대수: 3,953세대 [cite: APARTMENT_INFO, SEARCH_RESULT_5]

최고층: 39층

주차 대수: 총 5,833대 (세대당 약 1.5대) [cite: SEARCH_RESULT_5]

복리시설: 관리사무소, 노인정, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등 [cite: APARTMENT_INFO, SEARCH_RESULT_5]

5.2. 편의시설

* 단지 내: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 커뮤니티공간, 어린이놀이터, 헬스장, 독서실, 키즈카페 등 [cite: APARTMENT_INFO, SEARCH_RESULT_5]

* 단지 인근: 탕정면 행정복지센터, 소방서, 다양한 근린생활시설, 상가 밀집 지역 (지중해마을) [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_5]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 리스크

본 건의 경우, 임차인 관련 권리관계가 복잡하게 보일 수 있으나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 '0원'으로 명확히 정리되었습니다. 따라서 권리관계로 인한 추가적인 금전적 부담이나 법적 분쟁의 위험은 낮다고 판단됩니다.

6.2. 기타 리스크

* 인접한 아산 디스플레이시티2 일반산업단지로 인해 발생할 수 있는 소음, 분진 등의 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

* 다수의 학교가 인근에 위치하여 '상대/절대 보호구역'으로 지정된 지역이 있어, 주변 개발 행위에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 아산시 탕정면 명암리에 위치한 탕정삼성트라팰리스 401동 23층 아파트로, 약 84.68㎡(약 25.62평)의 전용면적을 가지고 있습니다. 감정가는 424,000,000원입니다.

권리분석 결과, 임차인 관련 복잡성이 있었으나 주택도시보증공사의 확약서 제출로 매수인의 인수 부담이 없는 상태입니다.

주변에 학교가 많아 교육 환경이 우수하며, 단지 내외부 편의시설 및 교통 접근성이 양호합니다. [cite: SEARCH_RESULT_2, SEARCH_RESULT_3, SEARCH_RESULT_5, SEARCH_RESULT_6]

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적대의 아파트가 2026년 7월 5일에 360,000,000원에 거래된 사례가 있어, 감정가 대비 합리적인 입찰가 산정이 가능할 것으로 보입니다. [cite: JSON_SALE_1, SEARCH_RESULT_3]

인근 산업단지로 인한 환경적 영향을 고려해야 하지만, 전반적으로는 안정적인 투자 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 아산시 탕정면의 대단지 브랜드 아파트로, 지역 내 높은 인지도 보유.

* '학세권' 입지로 교육 환경 우수.

* 매수인이 인수할 임차보증금이 없어 권리관계가 명확함.

* 최근 실거래가 대비 합리적인 감정가 및 시세 형성 가능성.

* 실거주 및 투자 목적 모두 적합.

* 삼성 디스플레이시티 등 산업단지와 인접하여 직주근접 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 84.73㎡)의 탕정삼성트라팰리스가 2026년 7월 5일에 360,000,000원에 거래되었습니다. [cite: JSON_SALE_1]

본 건의 감정가는 424,000,000원이지만, 실거래가를 기준으로 보수적인 접근이 필요합니다.

임차 보증금 인수액: 0원.

본 건의 예상 입찰가 범위는 최근 실거래가(360,000,000원) 대비 90% ~ 97% 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

* 하단 범위: 360,000,000원 * 90% = 324,000,000원

* 상단 범위: 360,000,000원 * 97% = 349,200,000원

최종 제안 입찰가: 330,000,000원 ~ 350,000,000원

* 참고사항: 상기 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁률, 물건의 개별적 가치(층수, 향, 내부 상태 등)에 따라 달라질 수 있으므로, 현장 방문을 통한 상세한 권리분석 및 시세 조사를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.