나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11231 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-1 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.02.28

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 입장면 연곡리 소재 '경부고속도로 연곡졸음쉼터(부산방향)' 북서측 근거리에 소재하며, 부근은 농경지가 펼쳐져 있는 순수 경지정리지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량 접근 가능하나, 버스정류장과의 거리, 운행횟수 등을 고려할 때 대중교통사정은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

기호 1: 삼각형 평지로서 논으로 이용중이며, 기호 2: 부정형 평지로서 일부는 분할하여 창고시설 건물 부지로 이용중이며, 기호 4: 자루형 평지로서 논으로 이용중이며, 기호 5: 사다리형 평지로서 논으로 이용중입니다.

인접 도로상태

동측으로 구거를 끼고 세로의 콘크리트 포장도로를 이용하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(경부선)<고속국도법>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>이며, 기호 2, 4, 5: 농림지역, 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 고속국도법상의접도구역(경부선)<고속국도법>, 농업진흥구역<농지법>, 공장설립제한지역<수도법>입니다.

제시목록 외의 물건

특이사항 없습니다.

공부와의 차이

기호 2: 등기사항전부증명서상 408-2번지 답 1,754㎡이나, 2020.06.11일 지적 분할 후 2020.11.23일 일부가 지목이 변경되었습니다. (연곡리 408-2번지) 기호 2 창고용지 557㎡ (연곡리 408-5번지) 기호 4 답 968㎡ (연곡리 408-6번지) 기호 5 답 229㎡

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 대상물건 지중 일부에 송유관이 통과하고 있습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로서, 내외벽: H빔 철골 위 EPS판넬잇기, 바닥: 시멘트몰탈 마감, 창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

창고로 이용중입니다.

설비내역

행거도어 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다. 기타: 바닥면적 대비 층고가 높아서 재해방지를 위한 와이어가 외부까지 설치되어 있습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 목록 1,4,5 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 보증금 미반환)
3. 목록1,2,4,5 을구 순위번호 1번 지상권설정등기(1992.2.20. 제6052호)는 말소되지 않고 매수인이 인수함
4. 대상물건상에 소재하는 마당포장, 휀스(울타리), 출입문, 관정2기 등은 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11231 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 연곡리 408-1

용도: 창고시설

감정가: 329,552,200원

토지면적: 3,870.00㎡ (약 1,170.7평)

건물면적: 89.76㎡ (약 27.16평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 사당새마을금고

특이사항: 농지취득자격증명 필요, 선순위지상권(대한송유관공사) 인수, 공동담보

주의사항:

* 일괄매각

* 목록 1,4,5 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환

* 을구 순위번호 1번 지상권설정등기(1992.2.20.)는 말소되지 않고 매수인이 인수함

* 마당포장, 휀스, 출입문, 관정2기 등은 토지의 부합물로서 토지에 포함하여 평가됨

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 입장면 연곡리 소재, 경부고속도로 연곡졸음쉼터 북서측 근거리에 위치하며, 주변은 농경지가 펼쳐진 순수 경지정리지대임. 건축물대장상 건물은 연곡리 408-2번지에 위치함.

교통상황: 차량을 이용한 접근은 가능하나, 버스정류장과의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편함.

형태 및 이용상태: 토지는 일부 논 및 창고 시설 부지로 이용 중이며, 전체적으로 평탄한 지형임.

인접 도로상태: 물건지 동측으로 구거를 끼고 세로의 콘크리트 포장도로를 이용하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 고속국도법상 접도구역, 농업진흥구역, 공장설립제한지역 등 다수의 법규에 따른 행위 제한이 존재함.

주변 시설: 경부고속도로 연곡졸음쉼터가 인접해 있으나, 제공된 정보 내에서 혐오시설 등 특이사항은 확인되지 않음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 1월 10일 접수된 주식회사코리아에셋대부의 근저당권(을4, 120,000,000원)임.

인수되는 권리:

* 을구 순위번호 1번 지상권설정등기 (1992.2.20. 접수) - 대한송유관공사 소유의 지상권으로, 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 함. 송유관 설치 및 유지관리를 목적으로 하며, 토지 전부 중 중앙 231㎡ 범위에 설정되어 있고, 연간 지료는 5,561,810원임.

소멸되는 권리: 말소기준권리(을4) 이하의 근저당권, 지상권, 근저당권부채권질권, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등은 매각으로 인해 소멸될 예정임.

현재 소유권: 등기사항증명서상 최근 소유권 이전은 2022년 8월 9일 최성남에게 매매로 이루어진 것으로 보임.

임차인 현황:

* 농업회사법인㈜공서방, 최 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2020.02.04, 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

권리분석 요약: 가장 중요한 점은 대한송유관공사의 선순위 지상권이 말소되지 않고 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이로 인해 매수인은 연간 지료 지급 의무 및 송유관 통과 범위에 대한 재산권 행사 제약을 부담하게 됨. 현재 등기부상 채무 총액은 높으나, 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸될 예정임.

1.3. 상권분석

본 물건은 주변이 농경지로 이루어진 지역에 위치하며, 창고 시설로 이용되고 있음.

대규모 상업 지역이나 공업 단지와는 거리가 있어, 일반적인 상권 형성보다는 창고 시설로서의 기능이 주를 이룰 것으로 판단됨.

경부고속도로와의 접근성은 물류 이동 측면에서 긍정적인 요인으로 작용할 수 있음.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어짐.

주변 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어려움.

1.5. 잠재적 리스크

선순위 지상권 인수: 대한송유관공사의 지상권은 말소되지 않고 인수되므로, 연간 5,561,810원의 지료 부담과 함께 토지 사용에 대한 제약이 발생할 수 있음.

농지취득자격증명 필요: 토지가 농림지역, 농업진흥구역 등에 해당하므로, 토지(목록 1,4,5) 취득 시 농지취득자격증명 제출이 필수적임. 미제출 시 매수 보증금을 반환받지 못할 수 있음.

지중 송유관 통과: 토지 지중 일부에 송유관이 통과하고 있어, 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제약이 발생하거나 관련 유지보수 작업 시 협조가 필요할 수 있음.

임대차 관계 불확실: 현재 임차인(농업회사법인㈜공서방, 최 )은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원으로 설정되어 있으며, 임대 관계 확인이 불가하다는 점은 특이사항임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 창고시설로 활용 가능한 토지 및 건물이 일괄 매각되는 건임. 감정가는 3억 2천여만 원으로 평가되었음.

가장 큰 특징은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 대한송유관공사의 선순위 지상권임. 이로 인한 지료 부담과 토지 사용 제약이 존재함.

또한, 토지는 농림지역, 농업진흥구역 등에 속해 있어 농지 관련 규제 및 취득 자격 증명 제출이 필요함.

교통은 차량 접근이 용이한 편이나, 대중교통은 불편하며 주변은 농경지로 이루어져 있음.

현재 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 0원이라는 점과 임대 관계 확인이 어려운 점은 유의해야 함.

1.7. 투자 포인트

창고 시설로서의 활용 잠재력: 적정 면적의 토지와 건물로 구성되어 물류 창고 등 관련 시설 운영에 적합할 수 있음.

고속도로 인접성: 경부고속도로 접근성이 용이하여 물류 이동 및 운송 효율성을 높일 수 있음.

가치 평가 기회: 인수해야 할 권리 및 규제 사항으로 인해, 시장 가치 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 있을 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

정확한 시세 조사, 유사 물건의 거래 사례 분석, 현장 답사를 통한 물건 상태 및 실제 이용 제약 확인, 인수되는 대한송유관공사의 지상권 관련 상세 조건(정확한 범위, 연간 지료 지급의무의 현실성, 향후 송유관 이전 가능성 등) 평가, 농지 관련 법규 및 개발 가능성 등에 대한 종합적인 검토가 필수적입니다.

특히, 선순위 지상권으로 인한 가치 하락 요인과 창고 시설로서의 미래 가치를 면밀히 따져봐야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 합리적이고 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.