나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11496 [1] 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11496 [1] 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경11496
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5
• 감정가: 224,698,080원
• 최저가: 157,289,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

천안지원 경매2계 2025타경11496 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5 | 감정가: 224,698,080원 | 최저가: 157,289,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 보고서 (천안지원 2025타경11496)

1.1. 기본 정보

사건번호는 천안지원 2025타경11496 (1)이며, 용도는 단독주택으로 부동산임의경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 동남구 원성동 478-5에 위치합니다.

본 건은 토지/건물일괄매각 대상이며, 감정가는 224,698,080원으로 평가되었습니다.

소유자는 임OO, 채무자는 이OOOOOOOO, 채권자는 주OOOOOOOOOOOOOO입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 144.40㎡ (약 43.68평)이며, 건물면적은 160.12㎡ (약 48.44평)입니다.

제시외 건물면적 12.00㎡ (약 3.63평)이 추가로 포함되어 매각 총 면적은 토지 144.40㎡, 건물(제시외 포함) 172.12㎡입니다.

1.3. 특이 및 주의사항

일괄매각 조건이며, 감정평가서상 제시외 건물(㉠,㉡)이 포함되어 있습니다.

주의할 사항은 부속건물(화장실)은 현재 멸실 상태이며, 기호(5)의 부속건물(변소)과 지하 창고 역시 현황 멸실된 상태입니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

본건은 천안시 동남구 원성동 소재 '천안중앙고등학교' 남동측 인근에 위치한 도심의 기존주택지대입니다.

주변은 단독주택과 근린생활시설, 하천(원성천) 등으로 구성되어 있어 주거 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 대중교통 이용과 도로 접근성은 보통 수준입니다.

주요 간선도로와의 연결성을 통해 천안 시내 이동에 용이할 것으로 보입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 현황

토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하여 향후 주거지역 개발 및 재정비 관련 가능성을 배제할 수 없습니다.

소로3류(폭 8m 미만)에 접하고 있으며, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 물건 권리 분석

3.1. 경매 구분 및 절차

본건은 채권자가 신청한 부동산 임의경매 사건으로, 근저당권 등 담보권 실행에 따른 절차입니다.

말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되나, 정확한 권리 관계는 매각물건명세서를 통해 확인해야 합니다.

3.2. 제시외 건물 및 멸실 현황

제시외 건물(기호(2)의 지하창고 ㉠, 보일러실 ㉡)이 포함되어 매각되므로, 낙찰자는 별도의 철거 등 법적 리스크를 피할 수 있습니다.

그러나, 기호(2)의 부속건물(화장실) 및 기호(5)의 지하 창고, 부속건물(변소)이 공부상 존재하나 현황 멸실된 상태이므로, 낙찰 후 공부 정리 시 측량 및 행정 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 임대차 관계

감정평가서상 임대관계는 미상(알 수 없음)이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부 확인이 불가능했습니다.

이는 실제 점유자가 누구인지, 대항력 있는 임차인이 존재하는지 여부를 현장 조사 및 명확한 자료 조사를 통해 확인해야 하는 중요한 리스크 요인입니다.

4. 현황 및 이용 상태

4.1. 건물 구조 및 이용 상태

기호(2) 단독주택은 1989년 11월 23일에 사용 승인된 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지하 1층/지상 2층 건물입니다.

기호(5)는 1985년 9월 17일에 사용 승인된 시멘트벽돌조 및 철근콘크리트조 슬래브지붕 단층 건물이며, 공부상 일반음식점이나 현재는 인접 건물(식당)의 부속건물(직원숙소)로 이용 중입니다.

4.2. 도로 현황

기호(1) 단독주택 부지는 북측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하며, 기호(3,4) 토지는 서측으로 폭 6미터 내외의 포장도로에 접하여 차량 접근성이 양호합니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 도심의 기존주택지대로서, 인근에 근린생활시설 및 하천(원성천)이 위치하고 있어 기본 생활 편의시설 접근이 용이합니다.

주변에 '천안중앙고등학교'가 소재하여 학군 요소가 있으며, 순수 주거 환경과 편의시설의 복합적 성격을 갖습니다.

제시된 정보만으로는 인근에 특정 혐오시설이 확인되지 않아 주거지로서의 안정성은 보통입니다.

5.2. 잠재적 리스크

1. **점유 관계 불분명:** 임대관계 미상 및 폐문부재로 인한 명도 리스크가 존재합니다. 낙찰자는 인도명령 및 명도소송을 대비해야 합니다.

2. **용도 및 멸실:** 기호(5) 건물이 공부상 용도(일반음식점)와 현황(직원숙소)이 불일치하며, 멸실된 부속건물(화장실, 변소, 지하 창고)에 대한 추후 행정적인 정리(멸실 등기) 비용 및 절차가 발생할 수 있습니다.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 천안시 도심 내 기존 주택지대의 단독주택으로, 토지의 제2종일반주거지역 지정은 향후 재개발 또는 리모델링을 통한 가치 상승의 잠재력을 내포합니다.

**투자 포인트:**

1. **재정비 잠재력:** 제2종일반주거지역 내 위치하여 향후 개발 가능성 측면에서 유리합니다.

2. **건축 연한:** 주택 자체는 1989년 건축되어 노후화되었으므로, 매입 후 리모델링이나 신축을 고려할 수 있습니다.

3. **제시외 포함 일괄매각:** 제시외 건물을 포함하여 매각하므로, 법정 지상권 등 복잡한 권리 문제 없이 건물 전체를 취득할 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매2계