나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11213 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1413 엠엔에이빌딩 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11213 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1413 엠엔에이빌딩 3층301호 근린상가 경매

• 사건번호: 2025타경11213
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 봉정로 273 엠엔에이빌딩, 3층301호
• 용도: 근린상가

천안지원 경매3계 2025타경11213 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 봉정로 273 엠엔에이빌딩, 3층301호 | 감정가: 289,000,000원 | 최저가: 99,127,000원 | 용도: 근린상가

1. 천안지원 2025타경11213 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11213 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성정동 1413 엠엔에이빌딩 3층 301호

용도: 근린생활시설

감정가: 289,000,000원

토지면적: 162.54㎡ (약 49.17평)

토지 지분율: 16253.84

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 270.38㎡ (약 81.80평)

건물 지분율: 27038

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 김OO

채무자: (정보 없음)

채권자: 서OOOOOO

특이사항: (정보 없음)

주의사항:

1. 상가건물 임대차 현황서에 나타나는 대항력 여지 있는 임대차 관계 미상의 임차인이 있습니다.

2. 현황 조사서상 301호가 두 개의 호실로 나누어 사용 중인 것으로 보입니다.

1.2. 감정평가서 요약

구분건물 감정평가요항표

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 '천안서초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단위 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

건물의 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 지하 2층/지상 6층 중 제3층 제301호입니다. (사용승인일: 2023년 04월 03일)

외벽: 돌붙임 등 마감

내벽: 벽지 및 타일, 인테리어 등 마감

창호: 강화유리 및 샷시창 등 마감

바닥: 타일붙임

이용상태: 근린생활시설(국제자연치유협회)로 이용 중입니다.

설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로와 대체로 평탄한 가장형 토지로서 상업용 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 동측으로 약 25~30M, 남측으로 약 10~12M의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(대로3-7)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이: 없음

기타 참고사항: 임대관례 및 기타 (정보 없음)

1.3. 입지 조건

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치하며, 인근에 천안서초등학교가 있습니다. 주변은 주거 지역과 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 편의성이 보통 수준으로 평가됩니다. 차량 접근성은 양호하며, 대중교통 이용도 비교적 편리한 편입니다. 대로와 소로에 접해 있어 교통 여건은 무난한 것으로 판단됩니다. 일반상업지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역 등에 포함되어 있어 향후 지역 개발 가능성도 내포하고 있습니다.

1.4. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '주의사항'에 명시된 '대항력 여지 있는 임대차관계 미상의 임차인 있음' 부분입니다. 이는 해당 임차인이 법적으로 대항력을 갖추고 있을 가능성이 있어, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이나 명도에 어려움이 발생할 수 있다는 점을 시사합니다. 따라서 해당 임차인의 정확한 권리 관계 및 점유 현황을 파악하는 것이 매우 중요하며, 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.5. 상권 분석

본 물건이 위치한 성정동 일대는 주거 밀집 지역과 상업 시설이 혼합된 지역입니다. 인근에 학교가 있어 배후 수요가 존재하며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. 본 건의 용도가 근린생활시설이므로, 주변 상가들과의 경쟁 및 시너지 효과를 고려해야 합니다. 국제자연치유협회로 이용 중이라는 점은 해당 업종의 수요를 파악하는 데 참고할 수 있습니다.

1.6. 생활 정보

주변에 천안서초등학교가 위치하고 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 차량으로 이동 시 주요 도로망에 대한 접근성이 양호한 편이며, 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

1. 임차인 관련 불확실성: 현황 조사서 상 대항력 여지 있는 임차인의 존재는 명도 지연 및 추가적인 금전적 부담(보증금 인수 등)을 야기할 수 있는 가장 큰 리스크입니다. 정확한 정보 파악이 필수적입니다.

2. 호실 분할 사용: 301호가 두 개의 호실로 나누어 사용 중이라는 점은, 실제 이용 면적이나 구분 등기 등 공부와의 일치 여부를 추가적으로 확인해야 할 필요가 있습니다.

3. 혐오시설 유무: 현재 제공된 정보만으로는 본 물건의 즉각적인 주변에 혐오시설이 존재한다는 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 향후 개발이나 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링은 필요합니다. (추가 검색 결과, 성거읍 지역에서 폐기물 소각로 등 혐오시설 관련 이슈가 있었으나, 본 물건이 위치한 성정동과는 직접적인 관련성이 낮은 것으로 보입니다.)

1.8. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동에 위치한 근린생활시설로, 일반상업지역에 속하여 향후 발전 가능성을 가지고 있습니다. 편리한 교통과 기본적인 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 그러나 가장 큰 단점은 대항력 여지가 있는 임차인의 존재 여부로, 이는 명도 과정에서 예상치 못한 문제 발생 가능성을 높입니다. 또한, 호실 분할 사용에 대한 추가 확인이 필요합니다. 이러한 리스크를 충분히 인지하고 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 인수 부담 등을 명확히 파악한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.9. 투자 포인트

1. 신축 건물: 2023년 4월 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이므로, 건물 자체의 노후화나 수리 부담이 적습니다.

2. 일반상업지역: 성장 가능성이 있는 상업지역에 위치하여 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

3. 저감된 경매가: 임차인 리스크 등으로 인해 감정가 대비 낮은 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. (단, 임차인 리스크 해소 비용 고려)

4. 다용도 활용 가능성: 근린생활시설로서 다양한 업종으로의 활용이 가능하며, 두 개의 호실로 나누어 사용 중이라는 점은 임대 수익 극대화 전략에도 활용될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매3계