나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11204 [1] 충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이플러스 · 평가일 2025.02.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

충청남도 천안시 동남구 사직동 소재 ""천안중앙시장"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생
활시설, 공동주택, 단독주택, 숙박시설 등으로 이루어진 상업지대로서 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건 아파트까지 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 간선도로 및 북서측 근거리
에 천안역이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건내 6층 603호로서 (사용승인: 2020.03.30)

- 외벽: 외장벽돌, 페인팅 등 마감.
- 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감.
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트 1세대 (방2, 거실, 주방, 욕실/화장실2, 다용도실, 현관, 발코니 등) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 평지로서 아파트건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 동측으로 폭 4~5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(타법
에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구(일봉중
앙지구)<자연재해대책법>.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 현장조사 당시 폐문부재로 인하여 내부이용상황 등은 집합건축물대장
건축물현황도 등에 의거하여 기재하였는 바 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

- 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경11204 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 동남구 영성동 48-9 6층603호 (도로명주소: 충청남도 천안시 동남구 미나릿길 39, 6층 603호)

1.3. 건물 종류

아파트 (공동주택)

1.4. 건물 상세

철근콘크리트구조, 10층 건물 중 6층 소재.

사용승인일: 2020년 3월 30일

1.5. 면적 정보

1.5. 1. 토지 면적: 36.22㎡ (약 10.96평)

1.5. 2. 건물 전용 면적: 51.32㎡ (약 15.52평)

1.5. 3. 건물 전체 연면적: 3033.96㎡ (약 917.71평)

1.5. 4. 대지 지분: 36.22㎡

1.6. 감정가

197,000,000원

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

천안중앙시장 동측 인근에 위치하며, 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 숙박시설 등이 혼재된 상업지대입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 간선도로가 있고 북서측 근거리에 천안역이 소재하여 교통 여건은 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구에 해당합니다.

2.4. 인접 도로 상태

물건 동측으로 폭 4~5미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (곽은주, 2022년 11월 11일 접수, 채권액 150,000,000원)

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 이

보증금: 180,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 11월 23일

확정일자: 2021년 10월 29일

배당신고일자: 2023년 11월 30일

임차인 현황 상 대항력은 없으나, 특이사항 및 물건명세서상 대항력 있는 임차인으로 언급되었습니다.

3.2. 2. 인수 여부 및 특이사항 (HUG 인수조건 변경)

물건명세서에 따르면, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사(HUG)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서, 임차 보증금 180,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 판단됩니다.

3.3. 총 등기부채권액

약 330,000,000원 (근저당 150,000,000원 + 강제경매 채권액 189,799,359원)

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제출된 확약서 내용에 따라 임차권 관련 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

천안중앙시장이 인접해 있으며, 전통시장과 상업시설, 주거시설이 복합적으로 발달한 지역입니다.

4.2. 주변 시설

* 천안중앙시장: 농산물, 축산물, 공산품, 의류 등 다양한 품목을 판매하는 전통시장으로 현대화 시설이 갖추어져 있습니다.

* 상업지대: 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있습니다.

* 교통시설: 천안역이 근거리에 위치합니다.

* 기타: 천안중앙도서관이 인근에 위치하여 문화 및 학습 공간 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 내부 이용 상태

철근콘크리트구조의 10층 건물에 해당하며, 본 물건은 6층에 위치한 아파트입니다. 내부 이용 상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실/화장실 2개, 다용도실, 현관, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 설비 내역

위생설비, 급배수설비, 개별난방, 도시가스, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

5.3. 건물 준공 연도

2020년 3월 30일 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 인수 리스크 (번복 가능성)

주택도시보증공사(HUG)로부터 임차보증금 관련 권리를 포기한다는 확약서가 제출되었으나, 실제 경매 진행 과정 및 명도 시점에서 해당 내용이 최종적으로 반영되는지 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 주변 시설 (혐오시설 조사 결과)

주변 지역에서 대규모 쓰레기 소각장, 매립장 등 혐오시설에 대한 주민 지원 사업이 천안시 차원에서 진행된 사례가 있습니다. 본건 소재지 주변에 직접적인 혐오시설이 확인되지는 않았으나, 일반상업지역에 포함되어 있어 다양한 용도의 시설이 혼재할 수 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 2020년에 준공된 비교적 신축인 아파트로, 천안중앙시장과 가까운 상업지대에 위치하여 생활 편의성이 높습니다. 교통 여건 또한 양호하며, 천안역 접근성도 좋습니다.

7.2. 권리관계 명확성

임차인과의 보증금 관련 분쟁 가능성이 확약서를 통해 낮아진 상황으로, 권리관계가 비교적 명확하다고 판단됩니다. 다만, 법률 및 현장 확인을 통한 최종 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축급 아파트

2020년 사용승인을 받은 건물로, 신축급 컨디션을 유지하고 있을 가능성이 높습니다.

8.2. 역세권 및 상업지 인접

천안역이 근거리에 있고 천안중앙시장 인근 상업지대에 위치하여 생활 인프라가 우수합니다.

8.3. 권리관계 인수 부담 최소화 가능성

임차인의 보증금 반환채권 포기 확약서가 제출되어, 낙찰 시 인수해야 할 채무 부담이 없을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가: 197,000,000원

인수 보증금: 0원 (주택도시보증공사(HUG) 확약서 제출에 따른 낙찰자 부담 없음)

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현재 시장 가치, 유사 물건의 최근 실거래가, 현장 조사를 통한 물건 상태 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

9.2. 고려사항

본 물건의 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 최근 주변 아파트 실거래가 추이, 해당 지역의 부동산 시장 동향, 경매 참가 경쟁률 등을 추가적으로 분석하는 것이 필수적입니다. 또한, 명도 및 하자 발생 가능성 등 잠재적 리스크를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.