나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11478 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 263-19 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11478 [1] 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 263-19 전 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매2계 2025타경11478 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 263-19 | 감정가: 15,518,520원 | 최저가: 7,882,000원 | 용도: 전

1. 물건 개요 및 분석

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 천안지원 2025타경11478 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 263-19

용도: 전 (일부 지분)

감정가: 15,518,520원

매각대상: 토지일부지분매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채권자: 엠OOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보 (토지 및 건물)

토지면적 (총): 293.60㎡ (약 88.81평)

토지 지분율: 5337.648

건물 제시외면적: 18.54㎡ (약 5.61평)

건물 제시외면적은 최저매각가격에 영향을 미치는 요소로 작용하고 있습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건

대상 물건은 충청남도 천안시 서북구 성거읍 천흥리 '천흥마을' 내에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지방도변 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

대상 물건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장과의 거리 등을 고려할 때 제반 교통상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 현황

본 건은 기호(1)과 기호(2) 두 필지로 구성된 것으로 판단됩니다. 기호(1)은 부정형의 완경사지로서 현황 '주거용 건부지'로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 기호(2)는 부정형의 평지로서 현황 '전(보통작물)'으로 이용 중이며, 동측으로 폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

3. 법률 및 권리 분석

3.1. 토지이용계획 및 제한상태

두 필지(기호(1), (2)) 모두 도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(2023-08-01)에 속하며, 건폐율 및 용적률 등 개발행위에 제한이 따르는 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)과 역사문화환경보존지역에 해당됩니다.

3.2. 권리분석

본 경매는 부동산 강제경매 사건이며, 매각대상은 '토지일부지분매각'으로 공유물 지분 매각에 해당됩니다. 따라서 매수인은 공유자가 행사할 수 있는 공유자 우선매수신고의 권리 행사를 예상해야 하며, 이는 1회에 한하여 가능합니다.

3.3. 상권분석 및 생활정보

대상 물건이 위치한 곳은 주택과 농경지가 혼재된 농촌지대이므로, 일반적인 도심지의 상권 분석은 의미가 없습니다. 생활정보 측면에서는 인근에 '천흥저수지'나 '천흥계곡' 등 자연환경이 조성되어 있어 전원생활을 선호하는 이들에게는 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다. 교통 상황은 차량 접근이 용이하나 대중교통 이용 편의성은 제한적일 수 있습니다.

4. 투자 유의사항 및 리스크

4.1. 잠재적 리스크

토지일부지분 매각이므로, 향후 현물분할이나 지분 매입 등을 통한 공유 관계 해소 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크입니다.

제시외 건물: 기호(1) 토지 위에 별지 도면상의 제시외 건물(ㄱ,ㄴ)이 소재하며, 이는 매각에 포함되지 않고 최저매각가격을 제한하는 요소로 작용하고 있으므로, 낙찰 후 법정지상권 성립 여부 및 철거, 소유권 문제 등을 추가로 확인하고 대비해야 합니다.

농지취득자격증명(농취증): 목록2(전)는 농지에 해당하므로, 낙찰자는 법원에서 정한 기한 내에 농지취득자격증명을 제출해야 하며, 미제출 시 매수보증금이 몰수될 수 있는 중대한 리스크가 있습니다.

지역적 혐오시설: 과거 천안 성거지역에서는 폐기물 소각 시설, 도축장 등 혐오시설 건설로 인한 주민 반발 이슈가 있었던 만큼, 투자 전 대상 물건 인근의 실제 혐오 시설 입지 여부를 재차 확인해야 합니다.

4.2. 주의사항 요약

본 건은 일괄매각으로 진행되지만, 매각대상은 토지일부지분 매각임을 명확히 인지해야 합니다.

목록2 '전'에 대해서는 농지취득자격증명 제출이 필수입니다.

공유자의 우선매수신고가 1회에 한하여 행사될 수 있으므로, 응찰 시 이를 고려해야 합니다.

최저매각가격은 제시외 건물로 인하여 제한받고 평가되었으므로, 건물로 인한 토지 이용의 제한을 감수해야 할 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 종합 의견

본 물건은 '자연녹지지역' 및 '자연취락지구' 내 토지 일부 지분이라는 특수 물건입니다. 지분 매각의 특성상 투자 난이도는 높지만, 감정가가 비교적 낮게 책정되었으며, 향후 지분 해소에 성공할 경우 개발 제한이 있는 농촌 지역임에도 불구하고 자연취락지구라는 이점으로 건축 행위 가능성이 열려있습니다. 따라서 실수요자(주거용/농업용)가 지분 관계 해소 방안을 명확히 세우고 접근하거나, 공유자 매입을 목표로 하는 전문 투자자에게 적합해 보입니다.

5.2. 투자 포인트

지분 투자의 기회: 토지일부지분 매각으로 인해 경쟁률이 낮아질 수 있어 상대적으로 저가 매입의 기회가 될 수 있습니다.

개발 가능성: 자연녹지지역에 더해 자연취락지구로 지정되어 있어, 일반 농촌 지역보다는 개발 및 건축 제한이 완화될 가능성이 있습니다.

실수요 목적: 기호(1)은 현황 주거용 건부지로 이용 중인 바, 잔여 지분 확보 후 소규모 전원주택 부지로 활용할 잠재력이 있습니다.

도로 접근성: 기호(1) 및 기호(2) 모두 포장도로에 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계