나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11521 [1] 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1717 배방메이루즈아파트 102동 13층1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.04.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 배방읍 북수리 소재 ""배방초등학교"" 북측 인근에 위치하며,
부근은 대규모 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반
주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 제13층 제1301호로서,
(사용승인일자: 2017년 02월 27일)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 하이샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수시설, 승강기 및 출입구 보안개폐장치, 도시가스시설 및 난방시설
등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고평탄한 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 1~4차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근
가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(배방공수 메이루즈 아파트), 소로
2류(폭 8m~10m)(배방-소로-2-56)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m
미만)(2014-11-20)(소로3-25)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로1-1)(접합), 중로3류
(폭 12m~15m)(2014-11-20)(중로3-3)(접합) 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한
구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-11)(배방초등
학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(배방유치원)<교육환경 보호에 관
한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11521 (1)

소재지: 충청남도 아산시 배방읍 공수리 1717 배방메이루즈아파트 102동 13층1301호

용도: 아파트

감정가: 216,000,000원

토지면적: 34.83㎡ (약 10.54평)

건물면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 건물 내 13층 1301호

사용승인일자: 2017년 02월 27일

아파트 정보: 아산배방메이루즈아파트, 총 7개동, 426세대

전용면적: 59.93㎡ (약 18.13평)

호별 발코니 포함 분양면적 정보는 제공되지 않았습니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 배방읍 공수리 소재 "배방초등학교" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 대규모 아파트 단지, 다세대 주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 단지 외곽으로 왕복 1~4차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 본건 건물로 접근 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로 및 중로에 접하고 있습니다. 가축사육제한구역 및 배방초등학교, 배방유치원 등 교육환경 보호에 관한 상대보호구역으로 지정된 사항이 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 대전지방법원 천안지원 2025타경11521 부동산강제경매개시결정등기 (2025.04.10.) 입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 235,000,000원

* 전입일자: 2022-07-08

* 확정일자: 2022-06-20

* 대항력: 있음 (임차권등기: 을3, 2024.07.23.)

* 인수되는 권리:

* 선순위 임차인 김 은 대항력을 갖추고 있으나, 주택도시보증공사(HUG)가 본건 임차권의 승계인으로서 대항력을 포기하고 보증금 잔액에 대한 매수인 인수 및 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 이에 따라, "인수 보증금 합계: 0원"으로 분석되었으며, 특별한 권리상 부담 없이 매수인이 인수할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

* 말소되는 권리: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있으며, 주거 기능이 주요한 상권으로 판단됩니다. 교통 접근성이 양호하여 상권 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 배방초등학교 및 배방유치원이 인근에 위치하여 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다.

* 교통: 차량 이용 및 대중교통 이용이 편리하며, 아파트 단지 내 도로망이 잘 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 단지 내 복리시설(관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소) 및 주변 근린생활시설을 통해 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주차: 총 430대의 주차 공간을 확보하고 있으며, 이 중 지하 기계식 주차 402대, 지하 주차 28대, 지상 주차 26대입니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서의 법적 효력: 선순위 임차인이 존재하나, 제출된 확약서에 따라 낙찰자가 보증금을 인수하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계 및 확약서의 세부 내용에 대한 추가적인 법률 검토가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 계획상 제한: 가축사육제한구역 및 일부 상대보호구역 지정 사항은 해당 지역의 개발 및 이용에 제한을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 아산시 배방읍의 신축급 아파트로서, 준수한 입지 조건과 생활 환경을 갖추고 있습니다. 특히, 선순위 대항력 있는 임차인이 존재함에도 불구하고, 보증금 인수 부담이 없는 것으로 권리 분석이 완료되어 투자 매력도가 높다고 판단됩니다. 아파트 단지 내 편의시설 및 주변 근린생활시설 이용이 용이하며, 교육 환경 또한 양호합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 환경: 대규모 아파트 단지 내 위치하여 주거 안정성이 높습니다.

* 권리 관계 명확: 인수해야 할 임차보증금이 없어 투자 리스크가 낮습니다.

* 지역 가치 상승 잠재력: 아산 지역의 발전 가능성을 고려할 때 향후 시세 상승이 기대됩니다.

* 실수요 및 투자 목적 모두 적합: 양호한 입지 및 생활 편의성을 바탕으로 실수요자에게도 매력적입니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 감정가: 216,000,000원

* 최근 거래 사례:

* 2026년 6월 3일, 59.934㎡, 17층 거래가: 215,000,000원

* 2026년 6월 16일, 59.8009㎡, 10층 거래가: 200,000,000원

* 2026년 2월 13일, 59.8009㎡, 1층 거래가: 185,000,000원

* 본건의 전용면적(59.93㎡)과 유사한 최근 실거래가는 2026년 6월 3일의 215,000,000원입니다. 감정가는 216,000,000원으로 시세와 유사하거나 약간 하회하는 수준입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 예상 입찰가:

* 감정가 및 최근 실거래가를 고려하고, 인수 부담이 없는 점을 감안할 때, 시세 수준에서 소폭 상향된 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 유사 물건의 낙찰가율, 시장 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정해야 합니다.

* 현재 시점에서는 215,000,000원에서 225,000,000원 사이에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

주변에 특별한 혐오시설이 발견되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.