나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11352 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 7층703호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 선한 · 평가일 2025.03.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ‘성정공원’ 남동측 인근에 위치하며, 주위는 시가지 주변 주상혼용지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 12층 중 7층 703호로서 사용승인일은 2016년 9월 6일이고, 외벽은 몰탈위 페인팅, 내벽은 벽지도배 및 타일, 창호는 알루미늄새시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택-원룸형)으로 침실, 거실, 주방, 욕실 등임.

설비내역

급배수 위생설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상부지는 장방형의 토지로서 인접도로와 대체로 평탄한 공동주택용지임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25m 정도의 아스콘포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▣ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 지역?지구 등

도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합)

▣ 다른 법령 등에 따른 지역?지구 등

가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경11352 (1) 사건으로 진행되는 부동산 강제경매 건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 성정동 1475 리슈빌디에스 7층703호이며, 용도는 공동주택(도시형생활주택-원룸형)입니다.

감정가는 112,000,000원이며, 토지 면적은 7.89㎡(약 2.38평), 건물 면적은 41.12㎡(약 12.44평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 채권자는 오OO입니다.

건물의 사용승인일은 2016년 9월 6일입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 소재한 '성정공원' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 시가지 내 주상복합 용지로 상업 및 주거 기능이 혼재된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

건물은 동측으로 노폭 약 25m의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

토지 형상은 장방형으로, 공동주택 용지로 이용되고 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당하며, 대로3류(폭 25m~30m) 도로에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산강제경매로, 채권자 오OO이 신청하였습니다.

등기부상 말소기준권리는 2020년 6월 3일 접수된 농협은행의 가압류(금20,390,480원)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 을구 4번 순위로 2023년 7월 20일 등기된 주택임차권(채권자: 오훤석, 임대차보증금 110,000,000원, 전입일자 및 확정일자 2018년 11월 23일)은 등기부상 말소로 되어 있으나, 물건명세서에 "매각으로 소멸되지 않는 권리"로 명시되어 있으며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리임이 고지되었습니다.

따라서, 해당 임차인의 보증금 중 배당받지 못한 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 오

* 보증금: 110,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2018-11-23

* 확정일자: 2018-11-23

* 배당신고일자: 2025-03-26

* 대항력: 있음

* 비고:

권리분석상, 임차인 오훤석은 대항력이 있으며, 보증금 110,000,000원 중 일부(670,201원)는 배당되지 않아 매수인이 인수해야 합니다.

총 인수 보증금은 670,201원입니다.

4. 상권분석

본 물건은 천안시 서북구의 일반상업지역에 위치하여 상업시설과 주거시설이 혼합된 도심 상권에 속합니다.

주변에는 다양한 편의시설과 상업시설이 밀집해 있을 것으로 예상되며, '성정공원'이 인근에 있어 주거 환경의 쾌적성을 더합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 동일한 '리슈빌디에스' 건물이 아니며, 주변의 연립/다세대 주택들의 거래 가격은 다음과 같습니다.

* 2024년 2월, 삼원빌라(1989년 준공, 84.75㎡) 8,500만원

* 2024년 2월, 천마주택(1994년 준공, 49.91㎡) 6,000만원

* 2024년 2월, 동서주택(2004년 준공, 76.05㎡) 13,000만원

본건은 2016년 준공된 신축 건물(도시형생활주택-원룸형)으로, 면적 및 연식 등을 고려할 때 주변 구축물과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

감정가 112,000,000원은 본건의 신축 연식과 도심지 입지를 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 보증금 인수액(670,201원)은 매수인이 추가로 부담해야 할 금액입니다.

5. 생활정보

본 물건은 1인 가구 또는 신혼부부에게 적합한 도시형생활주택-원룸형입니다.

인근 '성정공원'을 이용한 여가 활동이 가능하며, 상업지역에 위치하여 은행, 병원, 마트 등 각종 생활 편의시설 접근성이 뛰어납니다.

차량 이용 시 주요 도로 접근이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

인근에 유해 시설에 대한 정보는 공개된 자료상으로는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 오훤석의 보증금 중 미변제 금액 670,201원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

인수 금액은 소액이나, 임차인과의 원만한 명도 협상이 중요합니다.

또한, 건물 자체의 장기적인 관리 상태나 수리 필요성 등을 현장에서 직접 확인해야 합니다.

토지이용계획상 '일반상업지역' 및 '시가지경관지구' 등의 용도 지역은 건축이나 개발에 제한이 있을 수 있으나, 본 건은 공동주택으로 사용 중이므로 직접적인 문제 발생 가능성은 낮습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동의 도심지에 위치한 2016년식 신축 도시형생활주택으로, 입지 조건 및 생활 편의성이 우수합니다.

특히, '성정공원' 인근에 자리하고 있어 주거 쾌적성도 갖추고 있습니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수해야 할 보증금액이 소액이며, 매각으로 소멸되지 않는다는 점을 명확히 인지해야 합니다.

따라서, 잠재적 리스크를 충분히 고려하되, 신축 건물이라는 장점을 활용한 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 준공 8년 차의 비교적 신축 건물(2016년식).

* 천안 도심 일반상업지역 내 위치, 우수한 직주근접성 및 생활 편의성.

* 인근 '성정공원'으로 인한 쾌적한 주거 환경.

* 소액의 임차인 보증금(670,201원) 인수.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정함에 있어, 매수인이 인수해야 하는 보증금(670,201원)을 고려하여 순수 취득가치를 기준으로 접근합니다. 즉, 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액을 실질적인 가치 평가의 기준으로 삼습니다 (112,000,000원 - 670,201원 = 111,329,799원).

최근 주변 실거래가 및 본 건의 연식, 입지 등을 종합적으로 고려할 때, 시세는 110,000,000원 ~ 120,000,000원 범위로 추정됩니다.

채권자 오OO의 임차 보증금 110,000,000원을 기준으로 배당금이 약 109,329,799원 예상되는 점을 감안하면, 현재 시세는 감정가 수준 또는 약간 상회할 것으로 판단됩니다.

보수적인 관점에서, 인수해야 할 보증금을 포함한 총 투자 금액을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

실질적인 가치 평가 기준 금액인 111,329,799원을 중심으로, 시장 상황 및 경쟁 상황을 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 110,000,000원

* 적정 예상 입찰가: 113,000,000원

최종 입찰가 산정 시에는 권리분석, 명도 가능성, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.