나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이안 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안세무서' 남서측 인근에 소재하는 통칭
""청수로자벨"" 제3층 제303호 및 제304호로서, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설,
공원, 임야 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 시내버스 승강장이 소재하는 등 일반적인 교통
상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 제3층 제303호 및 제304호로서,
- 외벽: 외장석재붙임 및 강화유리 등 마감,
- 내벽: 몰탈마감 및 인테리어 마감 등
- 창호: 새시창호임.

이용상태

제303호(기호(1))는 사무실(외관상 상호명 ""글로벌금융판매"")로, 제304호(기호(2))는 조사
일 현재 공실상태임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지 및 경보설비, 전기설비, 지하주차장 설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 정방형에 유사한 토지로서, 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측 2면으로 아스팔트포장도로가 소재하며, 제반 도로상태는 양호한편임.

토지이용계획 및 제한상태

토지이용계획확인서 상 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(청
수지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에
의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 중점경관관리구역 임.

공부와의 차이

본건은 공히 집합건축물대장상 용도 ""의원""으로 등재되어 있으나, 현황은 제303호(기호(1))
는 사무실(외관상 상호명 ""글로벌금융판매"")로, 제304호(기호(2))는 조사일 현재 공실임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상이며, 본건은 수차 방문하였으나 폐문부재로 내부 상태는 동일건물내 유사
규모의 구분건물 조사 및 탐문조사 등에 의하여, 구분상가로서의 표준적인 이용상황 등을
감안하여 평가하였으니 경매 참여시 참고바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경398 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491, 3층 303호 및 304호

토지 면적: 29.84㎡ (약 9.03평)

건물 면적: 139.03㎡ (약 42.06평)

토지 지분: 29.8382㎡ (약 9.03평)

건물 지분: 139.03㎡ (약 42.06평)

감정가: 658,000,000원

용도: 근린상가 (건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 에이치에프에프삼이유동화전문

특이사항: 유동화 물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 491번지에 소재하며, '천안세무서' 남서측 인근에 위치합니다. 주위로는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설, 공원, 임야 등이 형성되어 있어 주거 및 상업 활동이 활발한 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 일반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.

2.3. 도로상태

본건은 서측 및 동측 2면에 아스팔트 포장도로가 접해 있습니다. 차량 통행 및 진출입이 용이하며, 도로 상태는 양호한 편입니다.

2.4. 토지이용계획

해당 토지는 도시지역(천안도시지역), 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역(청수지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로3류(폭 25m~30m) 및 중로2류(폭 15m~20m)에 접합되어 있으며, 가축사육제한구역 및 중점경관관리구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 총 채권액

등기부채권 총액은 711,697,078원입니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2019년 12월 17일 접수된 수협은행의 근저당권(채권액: 440,400,000원)입니다.

3.3. 소멸 예정 권리

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위에 있는 권리들은 모두 소멸될 예정입니다. 등기부등본 상 기재된 소유권보존, 소유권이전, 다수의 가압류, 압류, 근저당 및 임의경매개시결정 등기 등은 모두 소멸 대상입니다.

3.4. 인수되는 권리

현황 등기부상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

3.5. 임차인 현황

* 임차인: (주)글로벌금융판매화인천안

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.6. 인수 보증금 합계

0원

4. 상권분석

본 물건은 천안시 동남구의 중심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 주변에 천안세무서, 학교시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 배후수요가 풍부합니다. 303호는 '글로벌금융판매' 상호의 사무실로 이용 중이나, 304호는 현재 공실 상태입니다. 공부상 용도와 현황 이용 상태의 차이가 존재하나, 상업 지역 내 위치, 우수한 접근성 등을 고려할 때 안정적인 임대 수익 창출이 가능한 지역입니다.

5. 생활정보

본 물건 인근에는 천안세무서, 다양한 학교 시설, 공원 등이 있어 행정, 교육, 여가 활동에 편리합니다. 또한, 공동주택 단지와 인접하여 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

* 공부와의 차이: 건축물대장상 용도는 '의원'으로 등재되어 있으나, 현황은 303호 사무실, 304호 공실로 이용 중입니다. 이는 향후 용도 변경, 건축물 관련 행정 처리 시 고려해야 할 사항입니다.

* 임대 내역 미상: 수차 방문하였으나 폐문부재로 내부 상태 파악이 어려웠으며, 임대 내역이 명확하지 않습니다.

* 공실: 304호가 공실 상태이므로, 낙찰 후 공실 해소를 위한 전략이 필요합니다.

* 유동화 물건 및 공동담보: 본건은 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 관련 법규 및 절차를 충분히 숙지해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 청당동의 핵심 상업 지역에 위치한 근린상가로, 탁월한 입지 조건과 양호한 교통망을 갖추고 있습니다. 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸되므로, 인수되는 부담 없이 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 공부와의 차이, 공실 등의 잠재적 리스크는 존재하나, 지역 상권의 성장 가능성과 향후 임대 수익을 고려할 때 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 천안세무서 인근 일반상업지역으로 풍부한 유동인구 및 배후수요 확보가 용이합니다.

* 권리관계 명확: 매각으로 모든 권리가 소멸되어 법적 부담이 없습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 활용 가치가 높습니다.

* 시세 상승 가능성: 해당 지역의 개발 계획 및 주변 상권의 활성화에 따른 미래 가치 상승이 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 658,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

주변 시세, 향후 예상 임대 수익률, 공실 해소 가능성, 물건의 장단점 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 권리관계 상 인수되는 채무가 없고, 입지 조건을 감안할 때, 감정가의 90% ~ 100% 수준에서 적정 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

(예상 범위: 592,200,000원 ~ 658,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.