나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경398 [1] 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경398
• 주소: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호
• 감정가: 658,000,000원
• 최저가: 322,420,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매2계 2025타경398 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 3층303호 | 감정가: 658,000,000원 | 최저가: 322,420,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 보고서 (천안지원 2025타경398 (1))

1.1. 물건 개요 및 면적 현황

소재지는 충청남도 천안시 동남구 청당동 491 소재 "청수로자벨" 제3층 제303호입니다. 본건은 토지/건물 일괄매각되는 부동산임의경매 물건으로, 감정가는 658,000,000원입니다.

건물의 용도는 근린생활시설이며, 건물면적은 139.03㎡ (약 42.06평), 토지면적은 29.84㎡ (약 9.03평)입니다. 해당 건물은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 9층 중 3층에 위치합니다.

현재 제303호(기호(1))는 사무실(외관상 상호명 "글로벌금융판매")로 이용 중이며, 제304호(기호(2))는 공실 상태입니다.

1.2. 권리 분석

본건은 소유자와 채무자가 심OO으로 동일한 부동산임의경매 사건입니다. 채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 특이사항으로 유동화물건이라는 점이 확인되었습니다.

임대 내역은 미상이며, 조사 시점 기준 폐문부재로 내부 이용 상황 및 임차인 현황 등에 대한 정확한 확인은 이루어지지 않았습니다. 따라서 낙찰 시 명도 저항의 가능성을 염두에 두고 철저한 권리 분석과 현장 조사를 통해 임차인 유무 및 대항력 여부를 확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 입지 조건 및 상권 분석

본건은 충청남도 천안시 동남구 청당동 소재 '천안세무서' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 학교시설, 공원, 임야 등으로 형성되어 있습니다.

토지이용계획 상 일반상업지역 및 제1종지구단위계획구역(청수지구)에 속하여 상업 활동에 유리한 입지입니다. 대로3류(폭 25m~30m)와 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하는 양호한 도로 환경을 갖추고 있어 차량 접근성이 우수합니다. 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 교통 상황도 무난한 편입니다.

주변에 천안세무서와 같은 공공시설이 있어 유동인구를 확보하기 용이하며, 상업용 건부지로의 이용 상태가 양호하여 청수지구 내에서도 비교적 활발한 상권을 형성하고 있을 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활 정보

주거 시설과 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하며, 학교시설 및 공원 등이 가까이 있어 주거 편의성과 상업 접근성을 동시에 갖추고 있습니다.

토지이용계획 상 가축사육제한구역(타법에 의한 전부제한구역)으로 지정되어 있어 주거 및 상업 환경에 영향을 미치는 혐오 시설의 입주가 제한됩니다. 중점경관관리구역으로 지정되어 도시 미관 관리에도 신경 쓰는 지역입니다.

1.5. 잠재적 리스크

공부(집합건축물대장) 상 용도는 "의원"으로 등재되어 있으나, 현황은 사무실 또는 공실로 이용 중입니다. 낙찰 후 용도변경이 필요할 경우 관할 관청에 문의하여 가능 여부 및 비용을 확인해야 합니다.

조사일 현재 내부를 확인하지 못하고 유사 규모 구분건물 탐문조사 등에 의하여 평가가 진행되었으므로, 내부 상태(인테리어, 원상복구 필요 여부 등)에 대한 리스크가 존재합니다. 또한 임대차 관계 미상이므로 명도 관련 리스크를 관리해야 합니다.

1.6. 종합 의견 및 투자 포인트

본건은 천안시 동남구 청수지구 내 일반상업지역의 우수한 입지 조건을 갖춘 근린생활시설입니다. 대로와 중로에 접합하는 코너형 입지에 가까워 가시성 및 접근성이 뛰어납니다.

**투자 포인트:**

1. **입지 우위성:** 천안세무서 인근, 일반상업지역, 대로/중로 접합 등 핵심 상권 요소를 갖추어 안정적인 임차 수요를 기대할 수 있습니다.

2. **다양한 활용 가능성:** 공부상 '의원'이지만 현황은 '사무실'로 이용 중인 점을 볼 때, 다양한 업종(사무실, 학원, 병원, 기타 근린생활시설 등)으로의 전환이 용이할 수 있습니다. (단, 용도변경 가능성은 필히 확인해야 합니다.)

3. **유동화물건:** 유동화회사를 통해 매각되는 물건의 경우, 권리관계가 비교적 명확하게 정리되는 경우가 많으나, 채무 변제 등의 특이사항을 반드시 확인해야 합니다.

**결론:** 우수한 상권 내 입지를 고려할 때, 감정가 대비 적정 가격에 낙찰받는다면 안정적인 수익 창출이 기대되나, 폐문부재로 인한 명도 및 내부 상태 확인 리스크를 입찰 전 충분히 감안해야 합니다.

법원 정보

천안지원 경매2계