나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11511 [1] 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395 씨.엠21 5층501호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.04.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 성정동 소재 ""성정공원"" 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 숙박시설 등으로 형성된 상업지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타,스라브지붕 6층 건물 내 제3층 제301호 외로서,
외벽: 석재 붙임 등 마감
내벽: 인테리어 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

기호(1~3): 외관상 각호수의 벽체 제거후 위락시설(상호:하트)로 이용 중인 것으로 사료됨
기호(4): 외관상 PC방 및 사무실(공실)로 이용 중인 것으로 사료됨.
기호(5): 외관상 안마시술소(상호:소녀시대), 사무실(상호:제이아이몰, HB엔터테인먼트)로 이용 중인 것으로 사료됨.
본건의 공실여부 및 용도 현황은 외관상 파악된 것으로 실제와 다를 수 있으므로 경매 진행
및 응찰시 재확인 요함.

설비내역

공동 위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형 토지로서, 위락시설 및 근린생활시설부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

본건 기호(4) 501호의 집합건축물대장(전유부, 갑)상 면적은 121.6㎡이나 등기부등본상 면적은 243.2㎡으로 상이하나 본 평가서는 등기부등본상 면적에 의해 감정평가하였으니 경매 진행 및 응찰시 참고바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 면적은 121.6㎡이나 등기사항전부증명서상 면적은 243.2㎡로 상이함(건축물대장상 2021. 7. 14.자 503호로 분할되었고 등기 가능 여부 사전 조사 후 입찰 요망)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 천안지원 2025타경11511 (1) 사건으로, 충청남도 천안시 서북구 성정동 1395번지 씨.엠21 건물 5층 501호에 소재한 근린상가입니다.

감정가는 662,000,000원이며, 토지 면적은 67.56㎡(약 20.44평)이고 건물 면적은 243.20㎡(약 73.57평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 부동산 임의 경매이며, 채권자는 농업협동조합자산관리회사입니다.

주요 특이사항으로는 공동담보 물건이며, 집합건축물대장상 면적은 121.6㎡이나 등기사항전부증명서상 면적은 243.2㎡로 상이합니다. 특히, 건축물대장상 2021년 7월 14일자로 503호로 분할된 기록이 있어, 등기 가능 여부에 대한 사전 조사가 반드시 필요합니다.

건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물로, 2004년 2월 26일 사용 승인되었습니다.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 천안시 서북구 성정동에 소재하며, "성정공원" 동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 각종 근린생활시설 및 숙박시설이 밀집한 상업지대로 형성되어 있습니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스 승강장이 소재하는 등 대중교통 이용 또한 편리합니다.

* 남측 및 서측으로 포장도로에 접해 있으며, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로2류(폭 15~20m) 도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 시가지경관지구(중심), 지구단위계획구역(북부2지구)에 해당합니다.

* 건물 외관상 위락시설, PC방, 사무실, 안마시술소 등으로 이용 중인 것으로 추정되나, 실제 현황과 다를 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

* 건물 내 공동 위생 및 급배수 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 권리분석

본 건은 농업협동조합자산관리회사가 신청한 부동산 임의경매 사건입니다.

* 등기부상 말소기준권리는 2020년 3월 17일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권액 2,533,200,000원)입니다.

* 이후 설정된 임의경매개시결정, 압류, 가압류 등은 모두 말소될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 3,359,956,020원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 4,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2021-01-28

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 천안시 성정동의 중심 상업지역에 위치하여 유동인구 및 상업 활동이 활발한 지역에 속합니다. "성정공원" 인근에 위치하여 지역 주민들의 이용 편의성이 높습니다.

* 주변 상업 시설 및 숙박 시설 밀집으로 다양한 업종이 공존하고 있으며, 이는 임대 수익 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

* 위락시설, PC방, 사무실, 안마시술소 등 다양한 용도로 활용된 이력이 있어, 업종 전환에 대한 유연성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용 편리하며, 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

* 편의시설: 주변 상업지대에 각종 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

* 공원: "성정공원"이 인접해 있어 쾌적한 환경을 누릴 수 있습니다.

* 혐오시설: 제공된 정보와 일반적인 지역 정보 검색 결과, 본 물건 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 면적 불일치: 집합건축물대장상 면적(121.6㎡)과 등기사항전부증명서상 면적(243.2㎡)이 크게 상이합니다. 특히 건축물대장상 2021년 7월 14일자 503호로 분할된 기록이 존재하여, 정확한 등기 및 활용 가능성에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

* 이용 현황 불확실성: 외관상 파악된 이용 현황(위락시설, PC방, 안마시술소 등)은 실제와 다를 수 있으며, 정확한 임대 현황 및 공실 여부 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보: 임차인 이 는 대항력이 없으나, 확정일자 및 배당 신고일자 정보가 없어 실제 배당 여부 및 명도 관련 사항을 사전에 면밀히 조사해야 합니다.

* 공동 담보: 공동 담보 물건으로, 본 건 외 다른 담보물의 경매 진행 상황이 본 건에 영향을 줄 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 3,359,956,020원의 높은 채권 총액은 낙찰가 산정 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 성정동 상업지역 내 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 다만, 집합건축물대장과 등기사항전부증명서 간의 면적 불일치 및 2021년 503호 분할 이력은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 경매 진행 및 입찰 전, 해당 면적 차이와 분할 이력이 등기부에 미치는 영향, 그리고 실제 소유권 및 활용 가능 여부에 대한 법률적, 행정적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 실제 이용 현황 및 임차인의 권리 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 천안시 상업 중심지인 성정동의 "성정공원" 인근에 위치하여 향후 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다양한 업종의 근린생활시설, 위락시설 등으로 활용 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

* 면적 불일치 이슈를 명확히 해결한다면, 투명한 가치 평가 및 합리적인 투자 결정이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수 보증금 합계가 0원이므로, 해당 금액은 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

*참고: 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가, 물건의 특수성(면적 불일치, 분할 이력), 현장 조사 결과, 지역 시세, 향후 시장 전망 등 다각적인 분석이 필요합니다. 본 보고서의 정보만으로는 입찰가 산정에 한계가 있으므로, 전문가와 상의 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.