나이스옥션 법원경매 천안 2025타경433 [1] 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-11 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충남

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 소재 '남풍세IC교차로' 북동측 인근에 위치하고, 주위는 농경지, 임야, 소규모공장 등이 혼재하고 있어 주위환경은 보통입니다.

교통상황

대상물건 인근까지 차량 접근 가능하나 인근 버스정류장과의 거리, 운행빈도 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 제반 교통상황은 다소 불편합니다.

형태 및 이용상태

대상물건은 창고시설로 건축신고를 필한 2필 일단의 남서향의 완경사지에 평탄하게 조성중인 건축예정지입니다.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역, 성장관리계획구역(풍세면14(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

접도구역(천안~논산)<도로법>,
공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>


기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역(풍세면14(일반형))
가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터1000m이내지역)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,

접도구역(천안~논산)<도로법>,
준보전산지<산지관리법>,
공장설립승인지역(0--)(수도법시행령 제14조의3 2호)<수도법>

제시목록 외의 물건

대상물건 기호(2) 지상에 별지 '지적개황도’및‘사진용지’와 같이 이동이 용이한 컨테이너박스(㉠,㉡,㉢)이 소재하고 있습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정 상 확인할 수 없었습니다.
기타: 특이사항 없습니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

* 일괄매각.
* 공부상 '전, 임야'이나 건축신고를 필한 건축예정지임(건축 및 개발과 관련한 허가사항은 관련 관청 확인 필요).
* 목록 1- 농지취득자격증명 제출요(미제출시 보증금 미반환). 별지 사실조회서 참조.
* 이동 용이한 제시외 컨테이너(감정평가서상㉠,㉡,㉢) 매각 제외.
* 건축자재(폐자재 포함) 및 폐골재 등 적치되어 있는 상태임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경433 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 성환농업협동조합

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 162-11

용도: 임야

감정가: 955,157,000원

매각 대상: 토지 매각

토지 면적: 4949.00㎡ (약 1497.37 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

* 공부상 '전, 임야'이나 건축신고를 필한 건축예정지임 (건축 및 개발 관련 허가사항은 관할 관청 확인 필요)

* 이동이 용이한 컨테이너(감정평가서상 ㉠, ㉡, ㉢)는 매각 제외 대상임

* 건축자재, 폐자재, 폐골재 등이 적치되어 있는 상태임

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면 풍서리 소재 '남풍세IC교차로' 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 농경지, 임야, 소규모 공장 등이 혼재하고 있어 일반적인 수준의 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

대상 물건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 버스정류장과의 거리, 운행 빈도, 간선 도로와의 거리 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

대상 물건 남서측으로 폭 2~3m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 채권 총액: 668,000,000원

말소기준권리: 2021년 8월 2일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을7)

3.2. 말소 대상 권리

말소기준권리보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 2021년 8월 2일 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (을7)

* 2022년 6월 24일 이정진 근저당권 (을11) - 말소

* 2022년 10월 14일 국민건강보험공단 압류 (갑4) - 말소

* 2023년 2월 7일 천안세무서장 압류 (갑6) - 말소

* 2023년 8월 25일 천안시 압류 (갑8) - 말소

* 2024년 4월 24일 동양자산관리대부주식회사 11번근저당권부채권 압류 (을11-1) - 말소

* 2024년 10월 2일 주식회사솔림헬프자산관리대부 11번근저당권부채권 압류 (을11-2) - 말소

* 2025년 3월 19일 성환농업협동조합 임의경매개시결정 (갑9) - 말소

* 2025년 8월 12일 천안시 압류 (갑10) - 말소

3.3. 인수 대상 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권이 있다면 인수될 수 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현장 사정상 임대 관계 확인 불가

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

대상 물건은 농경지, 임야, 소규모 공장이 혼재된 지역에 위치하고 있어, 상업 및 주거 밀집 지역과는 거리가 있습니다. 주변의 개발 가능성은 있으나, 현재로서는 전원 지역 또는 소규모 산업 단지 인근으로 볼 수 있습니다.

4.2. 토지 이용 계획

* 기호(1) 및 기호(2): 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 공장설립승인지역, (기호2만) 준보전산지

* 이는 향후 건축이나 개발 시 관련 법규 및 규제를 준수해야 함을 의미합니다. 특히 가축사육제한구역 및 공장설립승인지역은 용도 제한의 영향을 줄 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 부족하며, 기본적인 생활 편의는 인근 읍면 지역을 통해 해결해야 할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 대규모 학교나 종합병원은 확인되지 않으며, 기본적인 공공 서비스 시설 이용에 다소 제약이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 의무

농지법에 따라 해당 토지를 취득하기 위해서는 농지취득자격증명을 발급받아야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않는 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다.

6.2. 건축 및 개발 관련 불확실성

공부상 '전, 임야'이나 건축신고를 필한 건축예정지라는 점은 개발 가능성을 시사하나, 실제 건축 및 개발 관련 허가사항은 관련 관청 확인이 필수적입니다. 토지이용계획상의 제한사항(가축사육제한구역, 공장설립승인지역, 준보전산지 등)으로 인해 건축 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 현황 물건 처리

컨테이너 박스는 매각 제외되나, 건축자재, 폐자재, 폐골재 등이 적치되어 있는 상태로, 낙찰 후 정리 및 처리에 대한 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

6.4. 접근성

대중교통 이용이 불편하여 차량 없이는 접근성이 떨어질 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 풍세면에 위치한 임야로, 현재 건축 신고를 필한 건축 예정지 상태입니다. 매각 대상은 토지이며, 감정가는 9억 5천여만 원입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이나, 농지취득자격증명 발급이 필수적이며, 토지이용계획상 여러 규제(가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등)가 존재하여 건축 및 개발 시 확인이 필요합니다. 또한, 현황 건축자재 등이 적치되어 있어 정리 비용이 발생할 수 있습니다. 교통 접근성은 다소 불편한 편입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다. 건축 신고가 완료된 건축 예정지라는 점은 개발 사업 추진에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

8.2. 남풍세IC 인근

남풍세IC 교차로 인근에 위치하여, 향후 교통망 개선 시 수혜를 볼 수 있는 입지입니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 물건의 현황, 권리 관계, 주변 시세, 향후 개발 가능성, 낙찰 후 예상되는 추가 비용(토지 정리, 건축 인허가 관련 제반 비용 등)을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 건은 감정가가 955,157,000원이므로, 제시된 정보와 법적 요구사항(농지취득자격증명 등) 및 물리적 상태(자재 적치)를 감안하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 따라서, 보증금을 제외한 인수되는 권리 부담이 없다는 점과 토지 정리 비용, 각종 규제 준수 비용 등을 고려하여 감정가 이하에서 신중하게 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문 조사 및 주변 개발 계획에 대한 추가적인 정보 수집이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.