나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11321 [1] 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 112동 22층2205호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두정 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동 소재 ""오성초등학교"" 남동측인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다가구주택, 교육시설, 근린생활시설 등으로 형성된 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스승강장 등이 소재하는 등 제반 교통이용상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 22층 건물 내 제22층 제2205호로서,
외벽: 몰탈위 페인팅마감
창호: 샷시 창호임

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급 ·배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 사다리형 토지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트단지 동측 및 남측, 서측으로 포장도로에 접하며, 단지내 도로를 통하여 접근이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

토지1: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m) (접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(오성초)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(늘푸른유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

토지2: 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로3류(폭 25m~30m)(접함), 소로2류(폭 8~10m) (접함), 중로2류(폭 15~20m)(접함), 중로3류(폭 12~15m)(접함), 가축사육제한구역(타법에 의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(늘푸른유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11321 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1 극동늘푸른아파트 112동 22층 2205호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원

토지면적: 27.84㎡ (약 8.42평)

건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

본건은 충청남도 천안시 서북구 두정동에 소재한 극동늘푸른아파트 112동 22층 2205호입니다.

단지 남동측 인근에 오성초등학교가 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변은 아파트 단지, 다가구주택, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

차량 진출입이 용이하며, 단지 내 도로를 통해 접근이 가능하고 인근에 버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 아파트 단지는 동측, 남측, 서측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로2류, 중로3류, 소로2류 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(늘푸른유치원, 오성초), 절대보호구역(늘푸른유치원) 등 관련 법규의 적용을 받습니다.

천안시 두정동 지역은 젊은층 유동인구가 많고 상업 및 유흥 시설이 발달한 지역적 특성을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2024년 3월 18일자 천안시의 압류 (갑9)입니다.

등기부등본상 확인되는 주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 주택임차권 (을15): 이길호, 보증금 195,000,000원, 전입일자 2022-01-21, 확정일자 2021-12-28, 배당신고일자 2024-02-05. 대항력 있음. 등기부상 말소 기준 권리보다 선순위이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 매수인에게 인수됩니다.

* 소유권이전 (갑7, 갑8): 주식회사목화, 김채민 (2023-09-19, 매매 188,000,000원)

* 압류 (갑9): 천안시 (2024-03-18) - 말소기준권리

* 가압류 (갑10, 갑11): 주택도시보증공사 (2024-09-10, 10,000,000원), 주식회사엔씨자산관리대부 (2024-11-25, 156,561,209원)

* 강제경매 (갑12): 주택도시보증공사 (2025-02-27, 205,564,915원) - 본건 경매 개시 결정

총 채무액은 361,561,209원입니다.

임차인 이길호의 경우, 보증금 195,000,000원에 대한 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않으면 매수인에게 인수될 수 있는 위험이 있습니다.

4. 상권분석

본건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 다가구주택, 근린생활시설, 교육시설 등이 함께 분포하고 있어 기본적인 주거 상권 기능을 갖추고 있습니다.

인근에 초등학교와 유치원이 있어 교육 관련 수요가 있으며, 다양한 생활 편의시설을 이용하기에 편리합니다.

다만, 해당 지역(두정동)은 천안시 내에서도 유흥 및 상업 시설이 밀집된 지역으로 알려져 있어, 주거 환경과 상업/유흥 환경이 혼재되어 있는 특징을 보입니다.

5. 생활정보

아파트명: 극동늘푸른아파트

주소: 충청남도 천안시 서북구 두정동 526-1

준공 연도: 1996년 12월 27일

총 동수: 13개동 (본건 112동)

총 세대수: 1452세대

최고층: 22층 (본건 22층)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소 등

주차대수: 총 771대 (지하 34대, 지상 6대 - 아파트 정보 기준. 건축물대장 기준 총 1157대)

본건 아파트(112동)의 전용면적은 59.91㎡ (약 18.12평)이며, 추정 분양면적은 약 78.56㎡ (약 23.76평)입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 대항력 있는 임차인 이길호의 보증금 인수 가능성입니다. 보증금 195,000,000원이 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 이는 매수인이 부담해야 하므로 총 투자 비용이 예상치를 초과할 수 있습니다.

감정평가액(177,000,000원) 대비 임차인의 보증금(195,000,000원)이 더 높으며, 이는 매수인에게 인수될 경우 상당한 재정적 부담이 될 수 있습니다.

최근 실거래가(2026년 6월 기준 162,000,000원 ~ 164,500,000원)와 감정가 사이에 차이가 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 두정동의 입지 좋은 아파트 물건으로, 오성초등학교 및 다양한 생활 편의시설이 인근에 있어 주거 환경이 양호합니다.

하지만 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인에게 인수될 수 있다는 점이 가장 큰 위험 요소입니다.

따라서 입찰 전 임차인의 배당 현황 및 인수될 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

두정동이라는 지역적 이점과 아파트로서의 기본적인 수요가 존재합니다.

임차인의 보증금이 배당을 통해 전액 변제될 경우, 시세 대비 저렴하게 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다만, 이러한 잠재적 이익은 인수될 수 있는 임차 보증금의 위험을 상쇄할 만큼 충분한 가치 평가가 선행되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

본건의 최근 실거래가는 59.91㎡ 기준으로 2026년 6월 약 162,000,000원에서 164,500,000원 사이를 형성하고 있습니다. 감정가는 177,000,000원으로, 최근 실거래가보다 높은 편입니다.

대항력 있는 임차인의 보증금 195,000,000원이 배당에서 전액 변제된다는 전제 하에, 최근 실거래가 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정할 수 있습니다.

리스크 요인(임차인 보증금 인수 가능성)을 감안하여, 보수적으로 접근할 경우 최근 거래가 수준을 참고하거나, 감정가 하향 조정을 기대하며 입찰가를 정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 약 165,000,000원 ~ 170,000,000원을 고려해 볼 수 있습니다. (단, 임차인 보증금 전액 배당을 전제로 함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.