나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10705 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-22 근린생활시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10705 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-22 근린생활시설 경매

• 사건번호: 2025타경10705
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-22
• 감정가: 215,410,000원
• 최저가: 105,551,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 근린생활시설

천안지원 경매2계 2025타경10705 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-22 | 감정가: 215,410,000원 | 최저가: 105,551,000원 | 용도: 근린생활시설

1. 물건 개요 및 현황

1.1. 사건 및 소재지

사건번호: 천안지원 2025타경10705 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-22

용도 (공부상): 근린생활시설

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

감정가: 215,410,000원

1.2. 면적 및 구조

토지면적: 820.00㎡ (약 248.06평)

건물면적: 50.00㎡ (약 15.13평)

건물 제시외면적: 600.00㎡ (제시외 건물 다수 소재 추정, 현장 확인 필수)

건물구조: 경량철골구조 판넬지붕 단층 (2020.06.01 사용승인)

현황 이용상태: 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'이나, 현황은 '창고'로 이용 중

1.3. 특이 및 주의 사항

주의사항: 일괄매각

제시 외 창고(㈀)는 매각에서 제외됨. 해체 용이하므로 감안단가를 적용하지 않았으며, 낙찰자 책임 하에 처리(철거 또는 매입 협상)해야 함.

토지 위에 제시 외 창고 1동, 수목(잣나무 약 8주), 콘크리트 옹벽 등이 소재하며, 창고 1동은 부합물 및 종물로 간주되어 건물에 포함 평가됨.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 천안시 서북구 입장면 호당리 '호당교' 북동측 인근의 농촌지대에 위치함.

주변은 전원주택 및 농경지 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 환경은 보통시됨.

주변 환경을 고려할 때, 상업적 용도보다는 전원생활 또는 창고, 소규모 생산시설 부지로 적합해 보임.

2.2. 교통 및 도로 상황

본건 토지 서측 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

토지 접근은 남서측으로 노폭 약 6미터 정도인 사유지 진입도로를 통해 가능함. 사유지 도로를 이용하는 점에 대한 추후 분쟁 가능성을 사전 확인해야 함.

3. 권리 분석

3.1. 매각 대상 및 형태

토지/건물 일괄매각으로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 토지와 건물의 소유권 취득에 대한 법적 리스크가 낮음.

경매는 부동산임의경매 사건으로 채권자(북OOOOOOOO)의 신청에 의해 진행됨.

3.2. 건물 및 제시 외 물건 분석

주 건물은 50.00㎡로 소형이며, 현황은 창고로 이용 중인 점을 유의해야 함.

특이하게 제시 외 면적 600.00㎡가 존재하며, 이는 부합물 및 종물로 평가된 창고 1동 및 그 외 구조물을 포함할 것으로 추정되나, 규모에 대한 현장 확인이 절대적으로 필요함.

매각에서 제외되는 제시 외 창고(㈀)가 존재하며, 이는 낙찰자가 해체해야 하는 의무를 가지므로, 철거 비용 등을 사전에 고려해야 함.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 토지 이용 계획 및 상권

본건은 '생산관리지역' 및 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있어, 향후 개발 및 건축 행위에 제한이 따를 수 있음. 특히 생산관리지역은 주거 및 상업 시설 개발에 제약이 많으므로, 투자 목적에 맞는 개발 가능성을 전문가와 상의해야 함.

주변이 농촌지대이므로 공부상 용도(소매점)로의 상권 형성은 어렵고, 실질적으로는 농업 관련 또는 개인 창고, 소규모 작업장 등의 용도로 적합함.

4.2. 생활 환경 및 혐오 시설

주변이 전원주택 및 농경지대로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공함.

가축사육제한구역에 속해 있어, 주변 농가에서 발생하는 소음이나 냄새 등의 환경적 요인이 일부 존재할 수 있음.

신속한 검색으로는 직접적인 대규모 혐오시설(폐기물 처리장, 추모시설 등)은 확인되지 않았으나, 농촌 지역 특성상 국지적 시설이나 사육 제한 구역으로 인한 환경적 요인은 반드시 현장 답사를 통해 확인해야 함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 및 행정적 리스크

토지이용계획 상 '생산관리지역'으로 인해 건축물의 용도 변경이나 신축 시 제약이 따를 수 있음.

건물의 공부상 용도(소매점)와 현황(창고)이 상이하므로, 용도 변경을 하지 않고 소매점 외의 용도로 사용할 경우 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있음.

5.2. 현황적 리스크

토지 남서측의 진입도로가 '사유지'이므로, 장기적인 사용을 위한 도로 소유자와의 사용권 협의가 필요할 수 있음.

매각 제외된 제시 외 창고(㈀)의 처리(철거 또는 매입 협상) 책임이 낙찰자에게 있으므로 이에 대한 비용 및 시간 계획이 필요함.

제시 외 건물(600.00㎡)의 규모와 구조, 그리고 포함 여부에 대한 정확한 현장 실측 및 공부 확인이 중요함.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면의 농촌지대에 위치한 비교적 넓은 토지(248평)와 소형 근린생활시설(현황 창고)이 일괄 매각되는 건임. 토지 이용 계획상 생산관리지역이므로 전원생활 또는 소규모 창고, 개인 작업장 부지로 활용하는 것이 가장 적합할 것으로 판단됨. 감정가 대비 토지 면적이 넓어 토지 가치에 중점을 둔 투자자에게 유리할 수 있으나, 제시 외 건물의 포함 및 제외 여부, 사유지 도로 이용 문제 등 현장 및 권리 관계에 대한 세밀한 조사가 요구됨.

7. 투자 포인트

최고의 입지: 천안 외곽의 한적한 농촌 지역으로, 복잡한 도심을 벗어난 전원생활 또는 농가형 사업을 계획하는 실수요자에게 적합함.

높은 토지 활용성: 820.00㎡ (약 248평)의 넓은 토지 면적을 일괄 취득 가능하여, 향후 용도 변경(생산관리지역 내 허용 범위)을 통한 활용 여지가 있음.

토지/건물 일괄 매각: 권리 분석이 단순하여 안전하게 소유권을 확보할 수 있음.

투자 목적: 시세 차익보다는 장기적인 실사용 목적이나 소규모 자산 분산을 원하는 투자자에게 유리함.

법원 정보

천안지원 경매2계