나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11414 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.03.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 북측 인근에 위치하는 광명
아파트(총8개동 990세대) 104동 1층 105호로서, 주변은 아파트단지, 학교, 단독(다가구)주택
, 아파트 주변 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 용이하고 인근 도로변에 시내버스정류장 및 지하철역(봉명역
, 쌍용역) 등이 소재하는 등 정류장까지의 거리와 공익시설 및 편익시설과의 접근성 등을
고려할 때, 전반적인 교통 여건은 보통임.

건물의 구조

▶ 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물중 1층 105호
(사용승인일 : 1993.11.24)

외벽 : 시멘트몰탈 위 페인트 등 마감
내벽 : 벽지마감 및 일부 타일 등 마감
창호 : 샷시창호

이용상태

아파트[(방3, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등)]로 이용중임.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 난방설비, 화재탐지 및 경보설비, 옥내소화전, 승강기설비, 출입문
통제설비, 지하주차장, 기타설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 대체로 평탄한 토지로서, 기준시점 현재, 아파트(광명아파트)부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 포장된 광대로 및 세로 등에 접하고 인접지와의 연계도로 및 진입도로, 단
지내의 주차시설 등은 무난한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~
10m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법
률>, 상대보호구역(젤라유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역
(천안미라초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안미라초
등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용상황 및 마감재 등은 건축물현황도, 외부관
찰 및 탐문조사 내용 등에 의하여 표준적인 이용상황 등을 참작하여 평가하였는 바, 참고 하
시가 바람.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11414 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층 105호

용도: 아파트

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 1층 (사용승인일: 1993.11.24)

아파트명: 광명아파트

총 세대수: 990세대

총 동수: 8개동

1.3. 면적 및 감정가

감정가: 133,000,000원

토지면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물면적 (전용면적): 59.93㎡ (약 18.13평)

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 학교, 단독(다가구)주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스 정류장이 있습니다. 봉명역 및 쌍용역이 소재하여 전반적인 교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류, 소로2류 접합 구역입니다.

가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(젤라유치원, 천안미라초등학교) 및 절대보호구역(천안미라초등학교)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2024.11.25. 주식회사엔씨자산관리대부 가압류)

주요 권리로는 소유권 이전 등기(갑17, 갑18), 주택임차권 등기(을15), 가압류(갑23, 말소), 강제경매 개시결정(갑24, 말소), 압류(갑25, 말소) 등이 있습니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력 유무, 보증금)

임차인: 남인심

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-02-04

확정일자: 2022-01-24

대항력: 있음

임차인은 대항력 있는 임차인이나, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

3.3. 인수/소멸 권리 종합

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 을구 순위 15번 임차권등기(2024.02.19. 등기)이며, 임대차 보증금 150,000,000원입니다. 다만, 임차인이 제출한 확약서에 따라 보증금 잔액에 대한 매수인의 인수 의무가 없을 가능성이 있습니다. (인수 보증금 합계: 0원 명시)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 시설 (학교, 편의시설 등)

본 아파트는 천안미라초등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다. 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 봉명역 및 쌍용역 인근에 있어 대중교통 이용도 가능한 편입니다. (주변 혐오시설에 대한 특별한 정보는 검색되지 않았습니다.)

4.2. 학군

천안미라초등학교가 북측 인근에 위치하며, 해당 학군 내에 포함됩니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 임차인 보증금 관련

임차인은 대항력이 있으나, 매수인에게 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출한 상황입니다. 그러나 물건명세서 상에는 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라고 명시되어 있어, 확약서의 법적 효력 및 배당 결과에 따라 인수 금액이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크입니다.

5.2. 건물 노후화

건물 사용승인일이 1993년 11월 24일로, 약 33년차의 노후된 아파트이므로 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

5.3. 기타 법적 제한

토지이용계획 상 상대보호구역 및 절대보호구역에 포함되어 있어, 신축이나 증축 시 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 임차인과의 법률 관계가 복잡하게 얽혀 있어 철저한 권리분석과 상황 판단이 요구됩니다. 임차인의 확약서가 유효하다면 인수 부담이 없을 수 있으나, 이에 대한 법률적 검토가 반드시 필요합니다. 건물 노후화와 교육 관련 법적 제한 등도 고려해야 할 요소입니다.

7. 투자 포인트

* 대항력 있는 임차인의 확약서 존재로 잠재적 인수 보증금 부담이 없을 가능성.

* 안정적인 주거 지역 내 위치 및 초등학교 인접.

* 최근 유사 면적 아파트 실거래가(약 1억 1,700만원) 및 감정가(1억 3,300만원) 고려 시 시세 대비 경쟁력 있는 가격 확보 가능성.

8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 1억 3,300만원으로 책정되었으며, 최근 유사 면적(59.93㎡)의 실거래가가 1억 1,700만원(7층)에 형성되어 있습니다. 또한, 1층에 대한 월세 보증금(1억 1,000만원) 등을 고려했을 때, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5,000만원을 매수인이 인수하지 않는다는 전제 하에, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 1억 1,500만원 ~ 1억 2,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적으로 판단됩니다. 다만, 최종 입찰가는 현장 조사 및 법률 검토 결과를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.