나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11414 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층105호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11414 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층105호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경11414
• 주소: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층105호
• 감정가: 133,000,000원
• 최저가: 65,170,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 아파트

천안지원 경매1계 2025타경11414 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233 광명아파트 104동 1층105호 | 감정가: 133,000,000원 | 최저가: 65,170,000원 | 용도: 아파트

1. 천안지원 2025타경11414 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 물건은 천안지원에서 진행하는 2025타경11414 (1) 부동산강제경매 사건입니다.

소재지는 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1233번지 광명아파트 104동 1층 105호이며, 용도는 아파트입니다.

감정가는 1억 3천 3백만 원입니다.

토지 면적은 22.76㎡ (약 6.89평)이며, 토지 지분율은 2276.3으로 기재되어 있습니다. 토지 제시외 면적은 없습니다.

건물 면적은 59.93㎡ (약 18.13평)으로, 이는 전용면적을 의미하는 것으로 보입니다. 건물 지분율은 5993으로 기재되어 있습니다. 건물 제시외 면적은 없습니다.

본 경매 물건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

소유자 및 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물 사용승인일은 1993년 11월 24일입니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 위치하며, '천안미라초등학교' 북측 인근에 자리한 광명아파트 단지 내 104동 1층 105호입니다.

주변 지역은 아파트 단지와 함께 학교, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반적인 주택지대입니다.

차량 접근 및 주정차가 용이하며, 인근 도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 또한 지하철 봉명역과 쌍용역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지는 부정형이며 대체로 평탄한 상태로, 현재 아파트 단지 부지로 이용 중입니다.

서측 및 북측으로는 포장된 광대로 및 세로에 접해 있으며, 인접지와 단지 내 도로, 주차시설 등이 무난하게 갖추어져 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 대로1류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(젤라유치원, 천안미라초등학교) 및 절대보호구역(천안미라초등학교)으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로 진행됩니다.

소유자이자 채무자는 김OO이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

제공된 정보 상 별도의 특이사항이나 주의사항은 명시되어 있지 않습니다.

공부와의 차이는 없는 것으로 확인되어, 등기부상 권리관계와 실제 현황이 일치하는 것으로 보입니다.

일반적으로 강제경매의 경우, 매각으로 인해 권리 관계가 정리되는 경우가 많아 비교적 깔끔한 권리 분석이 예상됩니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 전형적인 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 분포하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 업종이 발달한 형태의 상권을 형성하고 있습니다.

초등학교와 인접해 있어 어린이 관련 업종이나 학원가 등의 잠재적인 수요도 기대해 볼 수 있습니다.

주변 지역을 일반 검색한 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 생활정보

아파트는 사용승인일로부터 약 30년 이상 경과한 건물입니다.

내부 구조는 방 3개, 거실, 주방 및 식당, 욕실, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

급·배수 및 위생 설비, 난방 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 옥내 소화전, 승강기 설비, 출입문 통제 설비, 지하 주차장 등의 기본적인 설비는 갖추고 있습니다.

단지 내에서 차량 접근 및 주정차가 용이하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 천안미라초등학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 건물이 1993년 사용승인되어 약 30년 이상 경과함에 따라 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

둘째, 임대 관계가 미상이며 이해관계인 부재로 내부 이용 상황 및 마감재 등을 표준적인 상황으로 추정하여 평가한 점을 고려해야 합니다. 이는 실제 내부 상태가 평가와 다르거나, 명도 과정에서 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있음을 시사합니다.

셋째, 내부를 직접 확인하지 못하고 외부 관찰 및 탐문 조사로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

넷째, 토지이용계획상 일부 제한사항(가축사육제한, 학교보호구역 등)이 있으나, 이는 일반적인 주거지역 내에서는 큰 문제가 되지 않는 수준입니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 초등학교와 근접하고 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

강제경매로 진행되어 권리 관계가 비교적 명확할 것으로 예상됩니다.

다만, 건물 노후화와 더불어 임대 관계 미확인 및 내부 실사 부재로 인한 명도 및 내부 상태에 대한 불확실성이 주요 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

따라서, 잠재적 명도 관련 비용과 내부 수리 비용을 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

안정적인 주거 수요가 있는 지역에 위치하고 있어 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

경매를 통해 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

내부 리모델링을 통해 상품성을 높여 시세 차익을 얻을 수 있는 잠재력이 있습니다.

초등학교와 인접하여 실수요자들에게 선호도가 높은 입지입니다.

법원 정보

천안지원 경매1계