나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11484 [1] 충청남도 천안시 서북구 업성동 53-10 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.04.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 업성동 소재 '천안업성초등학교' 동측 인근에 위치하고,
주변은 단독주택, 농경지 등으로 형성되어있는 근교농촌지대로서 접근성 및 주변환경
등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지까지 차량의 접근이 가능하고, 인근의 간선도로상에 시내버스정류장이
소재하며, 노선버스의 운행여건 등을 고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

본건 토지는 부정형의 평지인 토지로서, 현황 '단독주택부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 토지 남동측으로 노폭 약 5~7미터 정도인 포장도로를 이용하여 접근가능하며,
또한 북측으로 노폭 약 3미터 정도인 관행상의 포장도로에 인접하고 있으나, 해당
도로는 고저차 등으로 인하여 출입에 이용되지 아니하는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(업성2), 가축사육제한구역(타법에
의한전부제한구역), 비행안전구역(3구역).

제시목록 외의 물건

본건 토지상에 단풍나무, 소나무 등의 조경수와 조경석 등이 소재하며, 해당 물건은
거래관행 등을 고려하여 토지에 포함하여 평가하였음. (별지 '사진용지' 참조)

공부와의 차이

본건 토지 남측 일부가 인접대지(업성동 53-11)의 진입로로 이용중인 상태임.
(별지 '사진용지' 참조)

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며,
본건 토지 남동측으로 인접토지의 일부를 마당으로 확장하여 사용하고 있는 상태임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 기타지붕(목구조) 2층으로 (사용승인일: 2017.03.27)

외벽 : 스타코 마감 등
내벽 : 벽지 및 타일 등
바닥 : 마루 및 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

본건 건물은 1,2층 '단독주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

본건 건물 1층 외부의 데크시설 및 2층의 발코니 부분 등은 거래관행 등을 고려하여
건물에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-일괄매각. 단풍나무, 소나무 등 조경수와 조경석 등 소재하며 거래관행 고려 토지에 포함 평가. 토지 남측 일부 인접대지(업성동 53-11)의 진입로로 이용 중임. 건물 1층 외부 데크시설 및 2층 발코니 부분 등 거래관행 고려 건물에 포함 평가.
-인접토지(업성동 53-18)와 관련하여 토지명도및부당이득금 소송(1심에서 소유자가 51㎡ 를 인도하고, 부당이득금 반환)에서 소유자가 일부패소하여 항소심 대전지방법원 2025나202660 사건 진행 중임.
-본건 토지상의 일부 조경시설 및 상하수도 배관이 인접하는 타인토지를 침범하고 있다는 이유로 재감정 신청이 있었으나 해당 침범하고 있는 조경시설은 평가대상에 포함되어 있지 아니하며, 타인토지상의 상하수도 배관은 민법상의 사용권리, 건물에 미치는 영향의 정도 등을 고려하면 본건 감정금액에 미치는 영향이 미미하여 재감정이 불필요하다는 감정인 의견서 있음.
-타인토지를 침범하고 있는 수목 및 담장, 상하수도, 기타 도로사용 등은 외관상 분리되어 있지 아니하므로 현지 답사 등 철저한 사전 조사후 입찰 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 천안지원 2025타경11484 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 도OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 업성동 53-10 (신주소: 업성3길 153)

용도: 단독주택

토지 면적: 521.00㎡ (약 157.6평)

건물 면적: 171.07㎡ (약 51.7평)

건축물 구조: 일반목구조, 기타지붕(목구조) 2층

사용승인일: 2017년 3월 27일

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 667,563,700원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 업성동 소재 '천안업성초등학교' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 농경지, 그리고 신규 개발 중인 대규모 아파트 단지들이 혼재된 근교 농촌 지대입니다. 특히, 성성호수공원이 인근에 위치하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지까지 차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다. [cite:original prompt] 경부고속도로 천안IC 및 국도 1호선(삼성대로)과도 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한사항

도시지역(천안도시지역), 자연녹지지역, 자연취락지구(업성2), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역), 비행안전구역(3구역)에 해당합니다.

2.4. 도로 상태

본건 토지는 남동측으로 노폭 약 5~7미터의 포장도로에 접하고 있으며, 북측으로는 노폭 약 3미터의 관행상 도로에 인접해 있습니다. 다만, 북측 도로는 고저차 등으로 인해 출입에 이용되지 않는 상태입니다. [cite:original prompt]

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2017년 4월 10일 접수된 직산농업협동조합의 근저당권(276,000,000원)입니다. 해당 근저당권 및 이후 설정된 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

건물 등기부상 말소기준권리 또한 2017년 4월 10일 접수된 직산농업협동조합의 근저당권(276,000,000원)이며, 마찬가지로 해당 근저당권 및 이후 설정된 권리들은 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액(토지, 건물 합산): 344,275,070원

3.2. 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018년 3월 12일

대항력: 없음

* 임차인이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로, 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리(근저당권) 이하 모든 권리(근저당권, 가압류, 강제경매, 압류)는 매각으로 인해 소멸됩니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 유사 물건 거래 사례

제공된 JSON 정보는 1996년 준공된 업성동 95-4번지 소재 '도솔빌라'(다세대주택, 전용면적 76.86㎡)가 2024년 3월 27일 50,000,000원에 직거래된 사례입니다. [cite:original prompt]

이 거래 사례는 본건(2017년 준공 단독주택, 연면적 171.07㎡)과는 건물 종류, 준공 연도, 면적 등에서 큰 차이를 보여 직접적인 비교 분석에는 한계가 있습니다. [cite:original prompt]

4.2. 지역 시세 동향

본건이 위치한 업성동 일대는 최근 대규모 공동주택 개발이 활발히 진행되고 있으며, 성성호수공원과 같은 대규모 녹지 공간이 조성되어 지역 가치가 상승하고 있습니다. 신규 공급되는 아파트 단지들의 높은 분양가와 청약 경쟁률은 지역의 잠재적 성장 가능성을 보여줍니다. 다만, 본건과 같이 개별 단독주택의 최근 실거래가 정보는 부족하여 정확한 시세 파악에는 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 교육시설: 천안업성초등학교가 인근에 있으며, 학교 이전 계획 및 주변 신규 학교 신설 계획이 있습니다.

* 공공시설: 성성호수공원이 인접하여 여가 및 휴식 공간으로 활용 가치가 높습니다.

* 상업시설: 인근 대규모 아파트 단지(e편한세상 성성호수공원 등) 조성에 따른 향후 상업시설 확충이 기대됩니다. 현재 이마트 천안서북점, 하나로마트 성성점, 코스트코 천안점 등 대형 마트 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변 지역 조사 결과, 본건과 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 소각장 등)은 파악되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 명도 및 부당이득금 소송

인접 토지(업성동 53-18)와 관련하여 토지 명도 및 부당이득금 소송(대전지방법원 2025나202660)이 항소심 진행 중입니다. 소유자가 일부 패소하여 항소심이 계속되고 있어, 본건 낙찰 후에도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

6.2. 타인 토지 침범

본건 토지상의 일부 조경시설 및 상하수도 배관이 인접 타인 토지를 침범하고 있다는 의견이 있습니다. 비록 감정인은 침범된 조경시설은 평가 대상에서 제외되었고, 상하수도 배관은 영향이 미미하다고 의견서를 제출하였으나, 수목, 담장, 상하수도 등은 외관상 분리되지 않아 철저한 사전 조사가 필요합니다. [cite:original prompt]

6.3. 진입로 이용

본건 토지의 남측 일부가 인접 대지(업성동 53-11)의 진입로로 이용 중입니다. [cite:original prompt]

6.4. 임대차 관계

임차인 현황에서 보증금 및 차임이 0원으로 표시되어 있어 명도 부담은 적으나, 임대 관계는 미상으로 표시되어 있어 세부적인 현황 파악이 필요합니다. [cite:original prompt]

7. 종합 의견

본건은 신축 연도(2017년)가 비교적 짧고, 성성호수공원이라는 우수한 자연환경과 신흥 주거타운으로 발돋움하는 지역에 위치한 단독주택입니다. [cite:original prompt, 7, 8, 9] 대규모 아파트 단지 개발이 진행 중이며, 향후 지역 인프라 개선 및 가치 상승이 기대되는 지역입니다.

그러나 인접 토지와의 소송, 타인 토지 침범 문제, 진입로 이용 등 복합적인 법적 및 물적 리스크가 존재하며, 이는 명확한 현장 조사와 법률 검토를 통해 해결해야 할 과제입니다. 특히, 이러한 리스크는 물건의 가치에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 단독주택: 2017년 준공으로 비교적 신축에 속하는 단독주택입니다.

* 쾌적한 주거 환경: 성성호수공원 인근에 위치하여 우수한 자연환경 및 여가 활동 공간을 누릴 수 있습니다.

* 개발 잠재력: 주변 대규모 아파트 단지 개발 및 신흥 주거타운 형성으로 인한 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 667,563,700원으로 평가되었습니다. 신축 연도, 단독주택이라는 점, 그리고 성성호수공원 인접이라는 입지적 강점은 긍정적 요인입니다.

하지만, 인접 토지와의 소송(항소심 진행 중), 타인 토지 침범 문제, 진입로 이용 등 심각한 법적 및 물적 리스크를 내포하고 있습니다. [cite:original prompt] 이러한 리스크로 인해 명도 및 해결에 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있으며, 이는 낙찰가의 상당한 하락 요인이 될 수 있습니다.

따라서, 입찰가는 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여, 소송 비용, 해결 비용, 향후 재산권 행사 가능성 등을 면밀히 분석한 후, 감정가 대비 상당 부분 할인된 가격으로 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가는 상기 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여, 감정가의 60~70% 수준에서 검토해 볼 것을 제안합니다. (구체적인 최적 입찰가는 추가 현장 조사 및 법률 자문을 통해 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.