나이스옥션 법원경매 천안 2025타경420 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 야문 · 평가일 2025.04.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 '천안미라초등학교' 남동측 인근 '천안라마다앙코르호텔' 내에 위치하는 근린생활시설로서, 부근은 상가, 공동주택 등이 섞여 있는 중심상업지대입니다.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물내 (1) 1층 102호, (2) 1층 105호로서,
외벽: 석재 붙임, 강화유리 등 마감,
내벽: (1) 내부 인테리어 마감, (2) 샌드위치판넬 노출, (공용) 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등,
창호: 샷시 창호입니다.

이용상태

기호 1: 상가 1개호(근린생활시설: 인접 호수(101호, 103호)와 함께 벽체 구분없이 커피숍(그래비티))로 이용중입니다.
기호 2: 상가 1개호(근린생활시설: 공실)로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 스프링클러 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북동측으로 불당대로, 남서측 및 북서측으로 소로의 포장도로에 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 현장사정상 확인할 수 없었습니다.
기타: 없습니다.

물건 비고

-2025. 6. 10.자 유치권자 최성호로부터 시설공사대금 400,000,000원에 대하여 유치권신고서가 제출되었으나, 26. 5. 18.자 유치권신고 철회서가 접수되었음
-인접 호수(101호, 103호)와 함께 벽체 구분 없이 커피숍으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경420 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 광OOOOOO (광주새마을금고)

감정가: 906,000,000원

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 210-21 천안라마다앙코르호텔 1층 102호

용도: 근린상가

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 10.88㎡ (약 3.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 87.85㎡ (약 26.58평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 소재한 '천안라마다앙코르호텔' 내 1층 102호에 위치합니다. 주변은 상가 및 공동주택 등이 혼재하는 중심상업지대로, '천안미라초등학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물의 구조

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 21층 건물로, 해당 물건은 1층 102호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 내부 인테리어 마감, 샌드위치판넬 노출, 그리고 공용 부분은 몰탈 위 페인팅 및 타일 붙임 등으로 마감되었습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

2.4. 토지 현황

토지는 부정형의 형상을 하고 있으며, 현재 판매시설, 근린생활시설, 업무시설 부지로 이용 중에 있습니다.

2.5. 도로 및 토지이용계획

북동측으로는 폭 40m~50m의 광로3류, 남서측 및 북서측으로는 폭 10m~12m 및 8m~10m의 소로에 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 통행이 원활합니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

본 건은 부동산 임의경매로 진행되며, 등기부 채권 총액은 1,170,000,000원입니다.

주요 등기 내용으로는 소유권 이전 1번 신탁등기 말소, 근저당권 2건 (말소기준권리 포함), 임의경매 개시 결정, 압류 등이 확인됩니다.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리: 을1 (2017-09-29 접수, 광주새마을금고 근저당권, 금962,000,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 경매로 인한 매각으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (단, 지상권 개요는 있으나 비고란에 특이사항 없음)

3.4. 임차인 현황

임차인: 최성호

보증금: 150,000,000원

차임: 3,500,000원

전입일자(사업자등록일): 2024-12-23

확정일자: 미상

배당신고일자: 미상

대항력: 없음

비고: 상가건물임대차 표준 계약서상 사업자등록을 통해 확인되나, 대항력은 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권 및 이용현황

4.1. 건물 내 상가 이용

해당 물건(102호)은 인접한 101호, 103호와 함께 벽체 구분 없이 커피숍(그래비티)으로 이용 중에 있습니다. (건축물대장상으로는 102호로 명시)

한편, 감정평가요약표 상으로는 105호(기호 2)는 공실로 이용 중이라고 기재되어 있습니다.

4.2. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 상가 및 공동주택이 혼재된 중심상업지대로, 유동인구 및 잠재 고객 확보에 유리한 입지입니다. 호텔 내 상가라는 점은 집객력 확보에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5. 생활 편의 및 환경 정보

5.1. 건물 내 설비

기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 승강기 설비, 화재 탐지 설비, 스프링클러 등이 설치되어 있습니다.

5.2. 주변 교육 및 문화 시설

'천안미라초등학교'가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 혐오시설 여부

주변 현황 조사 결과, 보고서에 명시된 정보만으로는 혐오시설의 존재 여부를 직접적으로 파악하기 어렵습니다. 다만, 중심상업지대 내 호텔 건물이라는 점에서 통상적인 상업 시설이 입점할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 유치권 신고 철회: 과거 2025년 6월 10일 자로 시설공사대금 400,000,000원에 대한 유치권 신고가 있었으나, 2026년 5월 18일 자로 철회되었습니다. 이는 권리관계의 복잡성을 시사하며, 최종 확인이 필요합니다.

* 벽체 구분 없는 상가 이용: 인접 호수와 구분 없이 커피숍으로 이용 중이라는 점은, 추후 해당 공간을 분할하여 개별적으로 사용하거나 임대 시 관리상의 문제가 발생할 수 있습니다.

* 공실 가능성: 건물 내 일부 호실(105호)이 공실로 이용 중이라는 점은 해당 상권의 공실률 및 수익성 변화에 대한 주의를 요합니다.

* 토지이용계획상 제한: 가축사육제한구역 및 상대보호구역으로 지정되어 있어, 향후 용도 변경이나 특정 업종 입점 시 관련 법규 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 뛰어난 입지: 천안시 중심상업지구 내에 위치하며, 교통 접근성이 양호합니다.

* 안정적인 건물 구조: 철근콘크리트 구조의 비교적 신축(사용승인 2017년) 건물 내 상가로, 물리적 하자 가능성이 낮습니다.

* 주변 상권 활성화: 상가 및 공동주택 밀집 지역으로 유동인구 및 잠재 고객이 풍부합니다.

* 일부 운영 중인 상가: 현재 102호가 커피숍으로 운영 중이라는 점은 상권의 수요를 방증합니다.

8. 종합 의견

본건은 천안시 중심상업지구 내 라마다 앙코르 호텔 상가로, 훌륭한 입지 조건과 양호한 교통 환경을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 구조적 안정성과 주변 상권의 잠재력은 투자 매력도를 높입니다. 다만, 과거 유치권 신고 이력 및 현재 인접 호수와 벽체 구분 없이 공동 이용 중인 점, 일부 공실 호실의 존재는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임에 대한 최종 확인이 필요합니다.

9. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가 산정은 본 물건의 감정가, 권리 분석, 현장 조사 결과, 그리고 유사 물건의 최근 거래 사례 및 시장 동향 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 건의 경우, 인수되는 보증금이 없으므로 감정가 906,000,000원을 기준으로 시장 상황 및 잠재적 리스크 요인(유치권 철회 이력, 공동 이용 공간, 공실 등)을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 상세한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사 및 상권 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.