나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11467 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1548 월봉대우아파트 101동 14층1402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ""천안월봉초등학교"" 남측 인근에 위치하
며, 주변은 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물 내 제14층 제1402호로서,
(사용승인일자: 1998년 11월 25일)

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호: 샷시 이중 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 승강기, 도시가스시설 및 개별 난방시설 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 외곽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구), 중로2류(폭
15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(엔젤유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(천
안월봉초등학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(천안월봉초
등학교(절대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

천안지원 2025타경11467 (1)

1.2. 소재지

충청남도 천안시 서북구 쌍용동 1548, 월봉대우아파트 101동 14층 1402호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정평가액

167,000,000원

1.5. 면적

토지면적: 37.39㎡ (약 11.31평)

토지지분: 37.389㎡ (약 11.31평)

건물면적(전용면적): 59.88㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.884㎡ (약 18.11평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 강제경매

1.8. 채권자

주OOOOOOO

1.9. 사용승인일자

1998년 11월 25일

1.10. 아파트 단지 정보

단지명: 월봉대우아파트

총 세대수: 390세대

총 동수: 5개동

총 대지면적: 15,008.5㎡

총 건물 연면적: 30,572.352㎡

최고층수: 15층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동에 소재하며, "천안월봉초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 단지 외곽으로 왕복 2차선 포장도로와 접하고 있으며, 단지 내 도로를 통하여 접근 가능합니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(쌍용4지구)에 속해 있습니다. 또한 중로2류(폭 15m~20m)에 접합하며, 가축사육제한구역, 나사렛대학교, 엔젤유치원, 천안월봉초등학교 상대/절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 혐오시설 유무

주변 지역은 주거 및 교육 시설이 밀집된 지역으로, 인근에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

본건은 선순위 임차권이 존재하며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리인 을구 1번 주택임차권(손인원)이 있습니다. 해당 임차인의 보증금 185,000,000원은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 손인원 (성함은 개인정보 보호를 위해 '손 '으로 표기합니다.)

* 보증금: 185,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 20일

* 확정일자: 2022년 4월 5일 (등기부 요약 상 2022년 5월 19일로도 기재되어 있으나, 임대차 계약상의 확정일자는 2022년 4월 5일 기준입니다.)

* 배당신고일자: 2024년 5월 30일

* 대항력: 있음 (인수 대상)

* 비고: 선순위 임차권으로, 보증금 전액이 배당되지 않을 시 잔액 인수 조건입니다.

3.3. 등기부 요약

* 갑구 1순위: 1999년 1월 15일 소유권 이전 (이성헌)

* 갑구 2순위: 2022년 5월 20일 소유권 이전 (공원석, 매매가 195,000,000원)

* 을구 1순위: 2024년 5월 30일 주택임차권 (손인원, 185,000,000원). 말소기준권리 (인수 대상)

* 갑구 5순위: 2025년 3월 31일 강제경매 (주택도시보증공사, 190,809,104원). 본 경매 개시 결정으로 말소 기준 권리입니다.

3.4. 등기부 채권 총액

185,000,000원 (주택임차권 관련)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 인근으로 아파트 단지와 학교가 밀집해 있으며, 기본적인 근린생활시설들이 입점하여 있어 기본적인 생활 편의는 충족될 것으로 보입니다. 대규모 상업지구보다는 주거 지역의 특성을 강하게 띠고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건축물 구조

철근콘크리트벽식조 스라브지붕 15층 건물 중 제14층 제1402호입니다.

* 외벽: 몰탈위 페인트 마감

* 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감

* 창호: 샷시 이중 창호

5.2. 설비 현황

위생 및 급배수시설, 승강기, 도시가스 난방시설(개별난방)이 갖추어져 있습니다.

5.3. 주차시설

총 176대의 주차 공간이 마련되어 있으며, 126대는 옥내 기계식, 178대는 옥외 기계식 주차입니다. (자료상 합계 수치에 일부 불일치가 있을 수 있습니다.)

5.4. 단지 편의시설

관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차보증금 인수 부담

가장 큰 리스크는 선순위 임차인 손인원 씨의 보증금 185,000,000원입니다. 해당 금액 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 하므로 총 실투자금액이 커지게 됩니다. 현재 감정가 및 최근 시세 대비 인수해야 할 보증금의 금액이 높아, 꼼꼼한 분석이 필요합니다.

6.2. 건축물 노후화

1998년 사용승인된 아파트로, 준공된 지 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구의 비교적 안정적인 주거 지역에 위치하며, 천안월봉초등학교와 인접하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 하지만, 185,000,000원에 달하는 선순위 임차인의 보증금 인수 부담이 가장 큰 고려 사항입니다. 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인의 추가적인 자금 투입이 불가피하므로, 해당 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 우수한 교육 환경

초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 세대에 매력적인 입지입니다.

8.2. 안정적인 주거지역

주변이 아파트 단지로 형성되어 있어 주거 편의성이 높고, 상대적으로 안정적인 가치 유지가 기대됩니다.

8.3. 잠재적 시세 차익 가능성

만약 인수하는 임차 보증금 부담을 상쇄하고도 남을 만큼의 가격에 낙찰받는다면, 향후 시장 상황 변화에 따른 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 선순위 임차인의 보증금 185,000,000원을 인수해야 하는 조건으로 인해, 실질적인 총 투자 비용이 감정가나 최근 시세를 초과할 가능성이 매우 높습니다. 현재 파악된 최근 매매 사례(132,000,000원 ~ 141,500,000원)와 감정가(167,000,000원)를 고려할 때, 해당 물건의 현재 시장 가치에서 인수해야 할 보증금을 제외하면 실질적인 권리 가치는 매우 낮거나 마이너스(-) 상태로 평가됩니다.

이러한 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상되는 입찰가는 다음과 같이 산정합니다.

* 현재 시장 가치 (최근 매매가 평균): 약 135,000,000원

* 인수 보증금: 185,000,000원

* 실질적 권리 가치: 약 135,000,000원 - 185,000,000원 = -50,000,000원

상기 분석에 따라, 본 물건의 예상 입찰가는 다음과 같이 제안합니다.

예상 입찰가: 10,000,000원

* 주의사항: 상기 예상 입찰가로 낙찰받을 경우, 총 투자 비용은 입찰가 10,000,000원 + 인수 보증금 185,000,000원 = 195,000,000원이 됩니다. 이는 최근 시세보다 높을 수 있으므로, 투자 결정 시 신중한 검토가 필요합니다. 인수 보증금액의 전부 또는 일부가 배당으로 변제되지 않을 경우, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음을 반드시 유의해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.