나이스옥션 법원경매 천안 2025타경397 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 243-1 공장 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경397 [1] 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 243-1 공장 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경397 | 소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 243-1 | 감정가: 2,475,190,550원 | 최저가: 2,475,190,550원 | 용도: 공장

1. 사건보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경397 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리 243-1

용도: 공장

감정가: 2,475,190,550 원

토지면적: 89,982.40㎡ (약 27,218.6 평)

토지 지분율: 347,332.064 (제공된 정보 기준)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 3,574.00㎡ (약 1,081.1 평)

건물 지분율: 357,400 (제공된 정보 기준)

건물 제시외면적: 212.00㎡ (약 64.1 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채무자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 본건은 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다. 다만, 제시외 건물 중 컨테이너는 매각에서 제외됩니다. 1목록 토지는 구분소유적 공유관계이며, 일부는 단지 내 도로로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 서북구 직산읍 신갈리, '천안제4일반산업단지' 내에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다양한 공장 및 근린생활시설이 소재하는 전형적인 공장지대입니다. 교통 상황은 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통 상황은 보통 수준입니다. 토지는 부정형의 형태이며 공업용 건부지로 이용 중입니다. 남측과 서측으로 약 23미터의 도로에 접해 있으며, 본 물건의 일부가 도로로 이용되고 있어 내부 도로를 통해 접근이 가능합니다. 토지이용계획상 본건은 도시지역, 일반공업지역, 제1종 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로3류(폭 25~30m) 및 중로1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 일반산업단지, 산업시설구역 등의 제한사항이 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건의 소유자와 채무자는 동일인(주OOOOOOOOOOOOOOOOOOO)입니다. 채권자는 주OOOOOOOO이며, 본 건은 부동산 임의경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'이 있다는 점입니다. 이는 건물 소유자가 토지 소유자와 다를 경우, 법률에 의해 토지를 사용할 수 있는 권리가 인정되는 것으로, 향후 토지 이용에 있어 제약이 발생할 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다. 매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되며, 제시외 건물도 포함됩니다. 다만, 특정 제시외 건물(컨테이너)은 매각에서 제외됩니다. 1목록 토지는 구분소유적 공유 관계이며, 일부가 단지 내 도로로 사용 중인 점도 특이사항으로 확인되었습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 천안제4일반산업단지 내에 위치하여 산업 활동에 적합한 입지를 갖추고 있습니다. 주변의 다른 공장들과 함께 산업 클러스터를 형성하고 있으며, 이는 관련 산업 간 시너지 효과를 기대할 수 있는 장점이 될 수 있습니다. 다만, 공장지대라는 특성상 주거 및 상업 편의시설보다는 산업 인프라 중심으로 상권이 발달해 있습니다.

1.5. 생활정보

본 물건은 공장으로 주로 이용되는 부동산이므로, 일반적인 주거지의 생활 정보와는 다소 차이가 있습니다. 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다. 대중교통 이용은 인근 버스 승강장을 통해 가능하며, 자가용 이용 시에는 인접 도로를 통해 접근 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 잠재적 리스크는 '법정지상권'의 존재입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 사용에 있어 예상치 못한 분쟁이나 제약이 발생할 수 있으며, 이는 향후 재산권 행사에 큰 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 토지의 일부가 단지 내 도로로 이용 중인 것으로 조사되어, 실제 활용 가능한 토지 면적이나 소유권 행사에 관한 추가적인 확인이 필요합니다. 건물 및 토지의 구체적인 임대차 관계는 현재 파악되지 않아, 인수될 수 있는 임차인이 존재할 가능성도 배제할 수 없습니다. 이 경우 명도 과정에서 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 천안제4일반산업단지 내에 위치한 공장으로, 산업 활동을 위한 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다. 하지만 '법정지상권'이라는 중요한 권리 문제가 존재하며, 토지의 일부가 도로로 이용 중인 점, 그리고 임대차 관계 불분명 등 여러 위험 요소를 내포하고 있습니다. 따라서 본 물건에 대한 투자를 고려하신다면, 이러한 법적, 현황적 문제점들을 철저히 분석하고 해결 방안을 모색하는 것이 무엇보다 중요합니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 다음과 같습니다. 첫째, 천안제4일반산업단지 내에 위치하여 산업적 활용 가치가 있습니다. 둘째, 감정가 대비 낙찰가를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다. 하지만, 법정지상권의 존재, 도로 이용 관련 문제, 미상인 임대차 관계 등 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 이를 해소할 수 있는 방안을 마련할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 현장 방문을 통해 정확한 건물 상태 및 토지 현황을 파악하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 법정지상권 등 권리 관계를 면밀히 검토하실 것을 강력히 권고합니다. 검색 결과, 해당 물건지 주변에서 특별히 문제가 될 만한 '혐오시설'은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

천안지원 경매1계