나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20281 [1] 충청남도 논산시 부창동 267-6 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.04.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 부창동 소재 ""논산신대교"" 남서측 인근에 위치하는 토지로서,
주위일원은 냉동창고, 농기계정비공장, 농경지 등이 소재하는 논산천 주변지역으로서,
제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반차량출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서 ""나지"" 로 이용중이며, 일부는 타인소유건물(267-4,
267-6, 267-7)의 관련지번으로 등재되어 있는 상태임.

기호(3) : 부정형의 평지로서 ""냉동창고 건부지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 ""맹지"" 임.
기호(3) : 중로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>.

기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 하천(중교천(지방하천))(저촉), 가축사육제한구역
(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하천구역(중교천)
<하천법> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임

ⓑ 기호(1) 토지는 건축물대장 및 건물등기사항전부증명서상 타인소유 건물의 관련지번
으로 등재되어 있는 바, 본건에 저촉여부는 전문기관에 의한 현황측량을 요하므로
이해관계인은 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(2)가동 철근콘크리트조 콘크리트슬래브지붕 지1층 건물로서
·외벽 : 콘크리트노출, 일부 샌드위치판넬 마감.
·내벽 : 우레탄뿜칠위 강판, 일부 샌드위치판넬 마감.
·바닥 : 하드너 등 기타마감.

나동 철골조 슬래브지붕 6층 건물로서
·외벽 : 샌드위치판넬잇기 마감.
·내벽 : 우레탄뿜칠위 강판 등 기타마감.
·바닥 : 하드너, 아스타일 등 기타마감.

이용상태

(2) 가동 : 냉동창고 및 화장실로 이용중임.
나동 : 냉동창고, 사무실, 기계실 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화물용승강기, 소방설비(소화전, 화재경보기 등 ), CCTV설비 및
기타 부대설비 되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

기호(2) 가동의 공부상구조는 ""철근콘크리트조"" 이나, 일부(화장실)는 ""경량철골조"" 이며
가동 지1층 및 나동의 1층의 공부상용도는 ""공장"" 이나, 현황은 ""냉동창고"" 로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

ⓑ 기호(2) 나동의 1층 냉동창고부분은 유치권행사중인 것으로 조사됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구(제시외 수변전설비 포함), 관정 모두 포함. 목록1.지상 일부 타인소유건물 소재.가동 지1층 및 나동 1층 현황 "냉동창고". 2025. 5. 2.자 주식회사 미담종합건설로부터 공사대금채권 금 1억9천만원을 위하여 본건 건물 나동 1층 냉동창고부분에 대한 유치권신고가 있으며 그 성립여부는 불명.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 논산지원 2025타경20281 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 충청남도 논산시 부창동 267-6

토지 면적: 6,672.00㎡ (약 2,018.3 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 4,595.73㎡ (약 1,389.9 평)

건물 제시외 면적: 626.00㎡

용도: 창고시설 (주요 용도: 창고시설, 현황: 냉동창고)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

감정가: 5,226,818,120원

1.3. 감정평에요약

토지

* 위치 및 주위 환경: "논산신대교" 남서측 인근, 냉동창고, 농기계 정비공장, 농경지 등 소재.

* 교통 상황: 차량 출입 자유로움, 인근 시내버스정류장, 보통 수준.

* 이용 상태: 기호(1) 부정형 평지 "나지" 이용 중, 일부 타인 소유 건물 관련 지번. 기호(3) 부정형 평지 "냉동창고 건부지" 이용 중.

* 인접 도로: 기호(1) 지적도상 "맹지". 기호(3) 중로 한 면 접함.

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역. (기호(3)은 하천구역, 하천(중교천) 저촉)

* 기타: 임대내역 미상. 기호(1) 토지는 타인 소유 건물 관련 지번 등재, 저촉 여부 현황 측량 필요.

건물

* 구조:

* 가동: 철근콘크리트조, 콘크리트슬래브지붕, 지1층. 외벽 콘크리트노출/샌드위치판넬, 내벽 우레탄뿜칠/강판/샌드위치판넬, 바닥 하드너 등.

* 나동: 철골조, 슬래브지붕, 6층. 외벽 샌드위치판넬, 내벽 우레탄뿜칠/강판 등, 바닥 하드너/아스타일 등.

* 이용 상태:

* 가동: 냉동창고 및 화장실.

* 나동: 냉동창고, 사무실, 기계실 등.

* 설비 내역: 위생, 급배수, 화물용 승강기, 소방, CCTV, 기타 부대설비.

* 공부와의 차이: 가동 공부상 구조 "철근콘크리트조"이나 일부 "경량철골조"이며, 가동 지1층 및 나동 1층 공부상 용도 "공장"이나 현황 "냉동창고".

* 기타: 임대내역 미상. 나동 1층 냉동창고부분 유치권 행사 중.

2. 입지조건

2.1. 주변환경

본 물건은 충청남도 논산시 부창동에 위치하며, 주변은 냉동창고, 농기계 정비공장, 농경지 등이 소재하는 논산천 주변 지역입니다. 주위 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통편의성

차량 출입이 자유로우며, 인근에 시내버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지이용현황

기호(1) 토지는 나지로 이용 중이며, 일부는 타인 소유 건물의 관련 지번으로 등재되어 있습니다. 지적도상 맹지이나, 중로에 접한 기호(3) 토지와 일괄 매각됩니다. 주요 토지 이용 제한으로는 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역이 있으며, 기호(3) 토지는 하천구역 및 지방하천(중교천) 구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2022년 06월 24일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을6, 1,680,000,000원)입니다.

이 외 다수의 근저당, 가압류, 근저당부채권 압류 등이 등기되었으나, 모두 경매개시결정 등기(2025타경20281, 한우리신용협동조합, 1,607,665,647원)보다 선순위 권리들로서 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권 총액은 3,710,686,992원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: (주)미담종합건설

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 미상

* 확정일자: 미필

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

3.3. 인수되는권리

등기부상 말소기준권리보다 선순위로서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 조사되었습니다. 다만, 별도의 유치권 신고가 존재하여 이에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역특성

본 물건은 논산시 부창동의 논산천 인근 지역에 위치하며, 주변에 냉동창고, 농기계 정비공장, 농경지가 혼재되어 있는 지역 특성을 보입니다. 이는 물류 및 농업 관련 산업 시설이 입지하기에 적합한 환경을 시사합니다.

4.2. 업종적합성

주요 용도가 창고시설이며, 현재 나동 1층 등이 냉동창고로 이용되고 있는 점을 고려할 때, 냉동/냉장 보관 시설, 물류 창고, 농산물 유통 관련 사업 등에 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

제공된 정보에 따르면, 본 물건 주변 지역은 냉동창고, 농기계 정비공장, 농경지가 분포하고 있어 일반적인 주거 편의시설이나 상업 시설에 대한 언급은 부족합니다. 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 유치권

주식회사 미담종합건설로부터 2025년 5월 2일 자로 공사대금 1억 9천만원을 이유로 나동 1층 냉동창고 부분에 대한 유치권 신고가 있습니다. 해당 유치권의 성립 여부는 불명확하므로, 입찰 전 반드시 현황 조사 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 토지관련이슈

기호(1) 토지 지적도상 맹지이며, 토지 상 일부 타인 소유 건물이 소재하고 있습니다. 또한, 해당 토지는 건축물대장 및 건물등기사항전부증명서상 타인 소유 건물의 관련 지번으로 등재되어 있어, 본 물건과의 저촉 여부에 대한 현황 측량 및 법률 검토가 필수적입니다.

6.3. 기타법적/현황상제약

기호(3) 토지는 하천구역 및 지방하천(중교천) 구역에 해당하여 관련 법률에 따른 건축 및 이용 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 토지이용계획상 자연녹지지역 및 가축사육제한구역에 해당합니다.

7. 종합의견

7.1. 강점

* 일괄 매각 대상 물건으로 토지와 건물을 동시에 취득 가능합니다.

* 냉동창고 시설로 특정 업종에 대한 적합성이 높습니다.

* 차량 접근성이 양호하며, 인근 시내버스정류장으로 대중교통 이용도 가능합니다.

* 주요 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

7.2. 약점

* 유치권 신고가 존재하며, 성립 여부가 불명확하여 인수 또는 추가적인 법적 분쟁의 소지가 있습니다.

* 토지 일부 타인 소유 건물 소재 및 관련 지번 등재 이슈로 인해 복잡한 법적 관계가 예상됩니다.

* 토지 기호(1)은 맹지이며, 기호(3) 토지는 하천 구역에 포함되어 있어 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대 내역이 미상으로, 공실 위험 및 명도 관련 불확실성이 존재합니다.

8. 투자포인트

8.1. 주요강점요약

본 물건은 대규모 창고 시설로서, 냉동/냉장 보관 시설이 필요한 사업체에게는 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다. 특히, 주변 지역의 산업 특성과 연계하여 안정적인 운영이 기대됩니다. 제시외 건물, 기계기구, 수변전설비, 관정까지 일괄 매각되므로 추가 설비 투자 비용을 절감할 수 있습니다.

9. 예상입찰가

9.1. 산정근거

본 건의 감정평가액은 5,226,818,120원입니다. 인수 보증금은 0원이므로, 입찰 시 별도의 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 상기 기술된 유치권, 타인 소유 건물 소재, 맹지 등 다수의 잠재적 리스크 요인이 존재하므로, 입찰자는 이러한 위험 요인들을 면밀히 검토하고 법률적, 기술적 자문을 거쳐 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

9.2. 권고입찰가

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 법률 검토, 유사 물건 시세 분석 등을 통해 결정되어야 합니다. 본 감정가격을 기준으로 하되, 리스크 요인에 대한 해소 가능성 및 비용을 충분히 반영하여 합리적인 수준에서 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.