나이스옥션 법원경매 천안 2025타경430 [1] 충청남도 아산시 음봉면 신정리 261-2 단독주택 경매

충청남도 아산시 음봉면 신정리길 59-1 (건물) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경430(천안지원 경매1계). 감정가 759,921,360원, 최저가 531,945,000원. 매각기일은 2026-11-03입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 430 [1]
소재지	충청남도 아산시 음봉면 신정리 261-2
도로명주소	충청남도 아산시 음봉면 신정리길 59-1
용도	건물
매각기일	2026.11.03
관할법원	천안지원 경매1계 (041-620-3071)
이용제한	(접함)계획관리지역, 생산관리지역, 가축사육제한구역

면적

토지면적	1,598㎡ (483.40평)
건물면적	311.46㎡ (94.22평)

금액

감정가	759,921,360원
최저가	531,945,000원 (감정가 대비 70%)
입찰보증금	53,194,500원 (10%)
유찰횟수	1회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.09.29	759,921,360원	유찰
2차	2026.11.03	531,945,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 거송 · 평가일 2025.04.04

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 아산시 음봉면 신정리 소재 '신정저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주
위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.
교통상황: 본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등
제반 교통상황은 보통임.
형태 및 이용상태: 기호(1) - 사다리형 대체로 평지로서, 가격조사일 현재 '주거용' 으로 이용 중임.
기호(3) - 사다리형 평지로서, 가격조사일 현재 '공업용' 으로 이용 중임.
기호(5) - 세장형 평지로서, 가격조사일 현재 '도로' 로 이용 중임.
기호(6) - 사다리형 평지로서, 가격조사일 현재 '전 및 축사' 로 이용 중임.
인접 도로상태: 기호(1) - 본건 북서측으로 약 폭 3미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(3,5) - 본건 북서측으로 약 폭 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.
기호(6) - 본건은 지적도상 맹지임.
토지이용계획 및 제한상태: 기호(1,3,5)
생산관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임

기호(6)
계획관리지역, 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률> 임.
제시목록 외의 물건: <지적 및 건물개황도> 참조바람.
공부와의 차이: 없음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조: 1) 기호(2)
철근콘크리트구조 아스팔트슁글지붕 2층 건물의 단독주택으로,
(사용승인일자: 2015년 11월 19일)

외벽: 치장벽돌쌓기 등 마감,
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감,
창호: 샷시 이중 창호 등임.

2) 기호(4)
일반철골구조 판넬지붕 단층 건물로,
(사용승인일자: 2015년 11월 19일)

외벽: 판넬잇기 마감,
내벽: 판넬잇기 마감,
창호: 샷시 창호 등임.
이용상태: 기호(2) - 1층 : 주택, 2층 : 주택 등으로 이용 중임.
기호(4) - 공장으로 이용 중임.
설비내역: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 난방시설(주택) 등을 갖추고 있음.
부합물 및 종물: <지적 및 건물개황도> 참조바람.
공부와의 차이: 기호(4) 건물은 공부상 용도가 ""제1종 근린생활시설(소매점)""으로 등재되어 있으나, 현황은
""공장"" 으로 이용 중임.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상임.

물건 비고

-일괄매각
-목록 1 지상 소재 제시외 건물(감정평가서상 ㉢)은 매각 포함하고, 이동 및 해체 용이한 제시외 건물(감정평가서 ㉠,㉡)은 매각 제외
-목록 3 지상 소재 제시외 건물(감정평가서상 ㉣~㉦)은 매각 제외
-목록 4 건물은 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'이나 현황 '공장'으로 이용중이고, 타인 토지 지상 소재하여 매각에서 제외하는 제시외 건물(감정평가서상 ㉦)과 연결되어 있는 것으로 보이므로 입찰시 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경430 (1)

소재지: 충청남도 아산시 음봉면 신정리 261-2

용도: 단독주택

감정가: 759,921,360원 (75,992만원)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 농업협동조합중앙회 (채권자 농OOOO 확인됨)

1.2. 토지 정보

토지면적: 1598.00㎡ (약 483.4평)

토지지분: 1598㎡ (약 483.4평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

토지이용계획: 생산관리지역, 계획관리지역, 가축사육제한구역

1.3. 건물 정보

건물면적: 311.46㎡ (약 94.2평)

건물지분: 311.46㎡ (약 94.2평)

건물 제시외면적: 4.00㎡

1.4. 건물 세부사항 (JSON 분석 기반)

건물(2): 철근콘크리트구조, 아스팔트슁글지붕 2층 단독주택 (사용승인일: 2015.11.19), 총면적 163.26㎡ (약 49.4평)

건물(4): 일반철골구조, 판넬지붕 단층 건물 (사용승인일: 2015.11.19), 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)', 현황 '공장' 이용 중, 총면적 148.20㎡ (약 44.8평)

1.5. 매각대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본건은 충청남도 아산시 음봉면 신정리 소재 '신정저수지' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

2.3. 도로 상태

기호(1) 토지는 북서측 약 3미터 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(3,5) 토지는 북서측 약 8미터 포장도로와 접하고 있습니다.

기호(6) 토지는 지적도상 맹지입니다.

2.4. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근 신정리길에 '밤소리글램핑' 시설이 소재하고 있으나, 이는 혐오시설로 분류되지 않습니다. 인근에 학교, 병원, 대형 상업 시설 등에 대한 직접적인 정보는 부족하나, 아산 시내 및 천안 시내 접근성을 고려할 때 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능할 것으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

토지 등기부상 말소기준권리는 2007년 6월 12일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권 (을7)입니다. 건물 등기부상 말소기준권리 역시 2015년 12월 8일 접수된 아산축산업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 토지 등기부: 다수의 근저당권 및 가압류가 존재했으나, 강제경매 개시 결정(갑13)으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,260,262,635원입니다.

* 건물 등기부: 다수의 근저당권 및 가압류가 존재했으나, 강제경매 개시 결정(갑8)으로 인해 모두 말소될 예정입니다. 총 등기부채권액은 1,260,262,635원입니다.

3.3. 특이사항 및 인수사항

* 법정지상권: 매각에서 제외되는 제시외 건물을 위하여 법정지상권 성립 여부가 불분명한 상태이며, 입찰 시 확인이 필요합니다.

* 공동담보: 본 건은 공동담보 물건으로 파악됩니다.

* 제시외 건물:

* 목록 1 토지 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㉢)은 매각에 포함됩니다.

* 이동 및 해체 용이한 제시외 건물(감정평가서 ㉠,㉡)은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 3 토지 지상 제시외 건물(감정평가서상 ㉣~㉦)은 매각에서 제외됩니다.

* 건물(4) 관련: 공부상 '제1종근린생활시설(소매점)'이나 현황 '공장'으로 이용 중입니다. 또한, 타인 토지 지상 소재하여 매각에서 제외되는 제시외 건물(감정평가서상 ㉦)과 연결되어 있는 것으로 보이므로, 입찰 시 반드시 현장을 확인해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

임대관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임차인이 존재할 경우 대항력 유무 및 보증금/차임 미상 여부에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

해당 물건이 위치한 아산시 음봉면 신정리는 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재하는 지역으로, 주변이 개발되고 있는 지역입니다. 특히, 삼성디스플레이 등 산업단지와의 접근성이 좋다는 점에서 공장이나 관련 시설의 입지로도 고려될 수 있습니다.

4.2. 건물별 용도 및 가치

본 물건은 주거용 단독주택(건물 2)과 현재 공장으로 이용 중인 근린생활시설(건물 4)로 구성되어 있어, 주거 및 상업/산업 용도의 복합적인 가치를 가집니다.

4.3. 시세 동향 (주변 시세 분석)

아산시 음봉면 지역의 단독주택 및 전원주택 매매 시세는 약 2억 1천만원에서 5억원 이상까지 다양하게 분포하고 있습니다. 예를 들어, 비슷한 규모의 토지(88평, 199평)와 건물(22평, 47평, 74평)을 갖춘 주택들이 2억원대 후반에서 5억원대에 거래되고 있습니다.

공장이나 근린생활시설 용도로 활용 가능한 물건의 경우, 아산시 선장면, 둔포면 등 인근 지역에서 토지 면적 300평~2,000평, 건물 면적 150평~800평대의 공장 임대료가 월 300만원에서 2,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 본 건의 경우, 토지 483.4평, 건물 94.2평으로, 감정가는 759,921,360원입니다. 현 시세를 고려할 때, 감정가는 토지 가치 및 건물 가치를 포함하여 합리적으로 산정된 것으로 보입니다.

4.4. 주변 유사 단지/건물 정보

본 물건과 같은 단지나 건물에 대한 구체적인 시세 정보는 찾기 어렵습니다. 하지만, 음봉면 신정리 일대는 전원주택 및 소규모 공장 등이 혼재하는 지역 특성상, 개별 필지별로 가치가 평가될 가능성이 높습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 '밤소리글램핑'이 위치하고 있으며, 차량으로 이동 가능한 거리에 편의점, 마트 등 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교통 및 접근성

국도 43호선 자동차 전용도로 접근성이 양호하며, 이를 통해 수도권 및 서울 왕래가 편리할 수 있습니다. 천안 시내 및 아산 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.3. 주거 환경

주위는 단독주택, 소규모 공장, 농경지가 혼재되어 있어, 도심과는 다소 다른 한적한 주거 환경을 제공합니다. '신정저수지'가 인근에 있어 자연환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법정지상권 및 제시외 건물

매각에서 제외되는 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이는 등기부상 명확히 해결되지 않은 문제입니다. 또한, 복잡하게 포함 및 제외되는 제시외 건물들로 인해 명도 및 점유 관계에 있어 추가적인 확인과 주의가 필요합니다.

6.2. 건물(4)의 현황 불일치 및 타인 토지 점유 가능성

공부상 용도와 현황 이용 용도(공장)가 다르며, 일부가 타인 토지에 소재할 가능성이 있는 제시외 건물과 연결되어 있다는 점은 법적, 행정적 문제로 이어질 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 조사 및 관계 확인이 필요합니다.

6.3. 토지(6)의 맹지

기호(6) 토지가 지적도상 맹지라는 점은 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

6.4. 임대차 관계 미확인

임대차 관계가 미상인 점은 예상치 못한 명도 비용 발생 또는 대항력 있는 임차인 인수 등의 위험을 내포하고 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 토지 483.4평, 건물 94.2평으로 구성된 단독주택 및 공장 활용 가능 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 입지 및 교통 조건은 보통 수준이나, 복잡한 권리 관계, 법정지상권 불확실성, 제시외 건물 처리 문제, 건물(4)의 용도 불일치 및 타인 토지 점유 가능성 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히, 법정지상권 및 건물(4) 관련 이슈는 명도 및 실사용에 큰 영향을 미칠 수 있어, 입찰 전 철저한 현장 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 이러한 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 다목적 활용 가능성

단독주택으로의 주거 용도 외에, 건물(4)이 현재 공장으로 이용되고 있다는 점은 산업 시설이나 근린생활시설로서의 활용 가능성을 시사합니다. 아산 지역 산업단지와의 접근성을 고려할 때, 사업 목적 투자자에게 매력적일 수 있습니다.

8.2. 토지 가치

총 483.4평의 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가치가 있으며, 생산관리지역 및 계획관리지역으로 용도 지역이 지정되어 있어 확장성이 있습니다.

8.3. 경매를 통한 시세 차익 기대

복잡한 권리 관계 및 리스크 요인으로 인해 다른 경매 물건 대비 경쟁률이 낮을 경우, 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 759,921,360원입니다. 주변 단독주택 및 전원주택 시세를 고려할 때, 토지 가치는 상당할 것으로 예상됩니다. 또한, 공장으로 활용 가능한 건물(4)은 추가적인 사업적 가치를 부여합니다.

하지만, 법정지상권 불확실성, 복잡한 제시외 건물 처리 문제, 건물(4)의 타인 토지 점유 가능성 등 상당한 리스크가 존재합니다. 이러한 리스크 요인들은 낙찰가에 직접적인 영향을 미칠 수 있습니다.

따라서, 현재 감정가를 기준으로 하되, 상기 언급된 리스크를 철저히 분석하고 명확히 해소할 수 있다는 전제 하에, 감정가의 70%~85% 수준을 예상 입찰가 범위로 고려해볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 방문을 통한 철저한 권리 분석 및 위험도 평가, 그리고 유사 물건의 최근 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

보수적인 관점에서, 본 건의 잠재적 리스크를 감안하여 감정가의 75% 수준인 약 5억 7천만원 내외에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (759,921,360원 * 0.75 = 569,941,000원)1.물건 기본정보