나이스옥션 법원경매 천안 2025타경376 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 봉항리 323 전 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경376 [1] 충청남도 천안시 동남구 병천면 봉항리 323 전 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매2계 2025타경376 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 봉항리 323 | 감정가: 209,960,000원 | 최저가: 102,880,000원 | 용도: 전

1. 물건 보고서: 천안지원 2025타경376 (1) 농지 매각

1.1. 사건 기본 정보

천안지원 2025타경376 (1)

부동산 임의경매 사건으로 소유자(풍OO)와 채무자(풍OO)가 동일하여 일반적인 임의경매 절차를 따릅니다. 채권자는 동OOOOOOOO입니다.

1.2. 물건 기본 정보

소재지: 충청남도 천안시 동남구 병천면 봉항리 323 일원 (총 3필지 매각대상)

용도: 전 (밭)

매각 대상: 토지매각

감정가: 209,960,000원

1.3. 면적 정보 (총 토지면적)

토지면적: 3,620.00㎡ (약 1,095.03평)

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

*본 물건은 토지(농지)이며, 아파트 전용면적/분양면적은 해당 사항 없습니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 병천면 봉항리 소재의 '삼성소류지' 북동측 및 동측 인근에 위치합니다.

주변은 농경지, 농가주택, 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 지역이며, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 토지 및 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 시내버스 승강장이 소재하여 일반적인 농지로서의 교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 이용 현황 및 도로 상태

형태 및 이용상태: 공히 농경지 용도의 토지이나, 조사일 현재 기호(1,2) 토지는 휴경 상태입니다.

도로 상태: 현황 농로를 이용하여 접근하고 있으나, 주의사항에서 언급된 바와 같이 목록 1 일부가 농로로 사용되고 있으며, 진입로의 일부가 타인 소유이므로 별도 확인이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 권리 분석 (명확성)

본 물건은 건물 없이 토지만을 매각하는 건이며, 제공된 정보 내에서는 소유자, 채무자, 채권자 관계가 명확하여 복잡한 유치권, 법정지상권, 임대차 관계 등의 추가적인 권리 리스크는 현재 명확히 확인되지 않습니다. 다만, 이해관계인의 부재로 임대 내역은 미상입니다.

3.2. 특이 및 주의 사항 (필수 확인 사항)

농지취득자격증명 (농취증): 목록 1, 2 토지는 농지이므로 매수인은 반드시 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰보증금은 몰수되므로(미반환), 사전에 취득 가능성을 면밀히 확인해야 합니다.

일괄매각: 전체 필지가 일괄매각되므로 개별 필지만 선택하여 매수할 수 없습니다.

경계 및 도로 확인: 목록 1 일부가 현황 농로로 이용 중이며, 가장 중요한 리스크는 '진입로의 일부가 타인 소유'라는 점입니다. 이는 추후 토지 이용에 있어 심각한 분쟁의 소지가 될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 정확한 지적경계측량을 통한 진입로 확보 및 이용 가능 여부를 확인해야 합니다.

공부와의 차이: 공부상 지목과 달리 일부가 현황 농로로 사용되고 있어 정확한 경계 확인이 필요합니다.

4. 법적 제한 및 규제 사항

4.1. 지역 및 지구 제한

본 물건은 필지별로 '보전관리지역' 및 '농림지역'에 혼재되어 있으며, 이는 향후 개발 및 이용 목적에 제한을 가하는 주요 요인입니다.

주요 제한 사항:

가축사육제한구역: 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 제한이 존재합니다. (일부 전부제한구역, 일부 200m 이내 지역)

농업보호구역 (기호 3 토지): 농지법에 따라 농업 생산성 향상을 위한 보호 목적으로 지정되어 개발 행위에 가장 큰 제한을 받습니다.

공장설립승인지역 (1호): 수도법에 따른 제한이 있습니다.

5. 투자 분석

5.1. 상권 및 생활 정보

본 물건은 농지로서 상업적인 상권 분석은 의미가 없으며, 주변에 농가주택 외에는 생활 편의시설이 부족한 전형적인 농촌 입지입니다.

교통 인프라: 시내버스 승강장이 인근에 있어 접근성은 보통입니다.

5.2. 잠재적 리스크 (High Priority)

농취증 미제출 리스크: 농지 취득에 대한 명확한 계획 및 자격이 없는 경우 입찰이 무효화되고 보증금이 몰수됩니다.

맹지/접근성 리스크: 진입로의 일부가 타인 소유인 점은 해당 토지의 이용 가치를 현저히 저하시키는 핵심 리스크입니다. 건축 행위나 자유로운 영농 활동에 제약이 있을 수 있습니다.

용도 제한 리스크: 보전관리지역, 농림지역, 농업보호구역의 복합적인 규제로 인해 농업 외의 목적(예: 창고, 공장, 주택)으로의 용도변경이나 개발에 큰 어려움이 따릅니다.

5.3. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견

본 물건은 약 1,100평에 달하는 대형 농지로서 감정가 대비 저가 매입 시 시세 차익을 기대할 수 있으나, 진입로 문제 및 농취증 필수 제출이라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 순수 영농 목적 또는 장기적인 토지 가치 상승을 목표로 하는 실수요자에게 적합합니다.

투자 포인트

투자 포인트 1: 대형 농지 (약 1,095평) 확보가 가능하며, 인근 삼성소류지 주변 환경을 고려했을 때, 향후 농업 관련 시설이나 귀농/귀촌 관련 용도로서의 활용 가능성이 있습니다.

투자 포인트 2: 감정가(209,960,000원)를 기준으로 현재 시점의 주변 시세를 면밀히 분석하여 유찰 후 저가 매수 시 메리트가 발생할 수 있습니다.

투자 포인트 3: 복잡한 권리 관계가 아닌 단순 임의경매이므로 명도(인도) 리스크는 비교적 낮습니다.

법원 정보

천안지원 경매2계