나이스옥션 법원경매 천안 2025타경368 [1] 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 403-1 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김대윤 · 평가일 2025.02.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 소재 한마음고등학교에 위치하며 주위는 읍면지역 농가주택, 농경지, 임야 등과 한산한 공장 등이 소재하는 읍면지역 농경지대입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 제반교통 상황은 무난한 편입니다.

형태 및 이용상태

완경사지대에 평탄지반 조성된 부정형토지로 지목이 학교용지인 국유지와 일단으로 하여 학교부지(일부는 도로 등)로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 토지의 일부를 포함하여 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(동면30(관리형)), 고등학교(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

기호 2, 4, 5: 계획관리지역, 고등학교, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별지 사진 및 건물개황도, 명세표 등과 같이 종물 및 부합물 등이 소재하고 있어 평가에 반영하였습니다. 다만, 기호 ㅂ)과 기호 ㅅ)은 학교측에서 점용중이나 관리하고 있지는 않고 타인이 소유하고 있다고 주장하는 것으로 탐문되었으니 일괄경매 여부를 재확인하시기 바랍니다. 옹벽 및 포장은 토지에 포함하여 평가하였으며, 컨테이너 등 동산은 평가에 포함하지 아니하였습니다.

공부와의 차이

지목은 학교용지이나 대상 토지 중 일부는 도로 등입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계는 미상입니다.

2. 의뢰목록에 포함되지 않은 학교용지는 국유지로 대부계약을 체결하여 사용중인 것으로 탐문되었습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 6: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층으로

외벽: 페인팅 및 드라이비트 등 마감
내벽: 페인팅, 텍스, 노출콘크리트 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감
바닥: 목재, 인조석물갈기 등 마감

기호 7: 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층으로

내외벽: 페인팅 등 마감임

기호 8: 시멘트벽돌조(1층) 및 경량철골조(2층) 철근콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 2층으로

1층은 외벽: 벽돌, 페인팅 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감

2층은 내외벽: 판넬 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감

기호 9: 시멘트벽돌구조 슬래브지붕 단층으로

외벽: 벽돌, 페인팅 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감

기호 10: 시멘트벽돌(1층) 및 경량철골구조(2층) 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층으로

1층은 외벽: 벽돌, 페인팅 등 마감
내벽: 페인팅 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감

2층은 내외벽: 판넬 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감

기호 11: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층으로

외벽: 페인팅 및 드라이비트 등 마감
내벽: 페인팅, 텍스, 노출콘크리트 등 마감
창호: 하이섀시창호 등 마감
바닥: 장판지, 인조석물갈기 등 마감

이용상태

교육연구시설로 이용중이며

기호 6: 교사 및 체육관
기호 7: 창고 등
기호 8: 샤워실, 화장실,전산실 등
기호 9: 창고 등
기호 10: 사택(1층), 당구실(2층)
기호 11: 기숙사, 급식실, 기계실 등

설비내역

기호 7을 제외한 대부분의 건물에 위생 및 급배수설비되어 있으며 기호 6, 11은 공조에 의한 냉난방설비, 소화설비, 방송설비 화재경보설비 등의 설비가 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별지 감정평가명세표, 지적 및 건물개황도, 사진용지와 같이 소재하여 감정평가하였습니다. 집기, 비품 등을 감정평가에 포함하지 아니하였습니다.

공부와의 차이

1) 등기사항전부증명서, 의뢰목록상 기호 11건물이 3층으로 기재되어 있으나 실제는 4층입니다.

2) 기호 12는 소재불명(멸실로 추정)입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

-일괄매각
-제시외 수목 및 건물(감정평가서상 ㉠~㉤,㉧~㉪)은 매각 포함하고 타인 소유 추정되는 제시외 건물(감정평가서상㉥,㉦) 및 지상소재 컨테이너는 매각 제외함
-목록 1~5: 지목은 학교용지이나 일부는 도로로 이용중이며, 매각대상이 아닌 학교용지는 국유지로 대부계약을 체결하여 사용중임
-목록 11: 공부상 '3층'이나 실제 '4층'임
-목록 12: 소재불명(멸실로 추정)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 천안지원 2025타경368 (1)

경매구분: 청산을위한형식적경매(부동산)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 403-1

용도: 교육연구시설

감정가: 3,011,997,170원

토지면적: 8,525.00㎡ (약 2,579.0평)

건물면적: 3,154.12㎡ (약 954.4평)

건물 제시외면적: 17.50㎡ (약 5.3평)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 소재 한마음고등학교 부지 내에 위치합니다.

주위는 읍면지역의 농가주택, 농경지, 임야, 한산한 공장 등이 혼재하는 농경지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하여 제반 교통 상황은 무난한 편입니다.

본건 토지의 일부는 남측으로 노폭 약 4m의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 주변 개발 현황

제공된 정보 상으로는 특정 개발 계획에 대한 상세 내용은 확인되지 않으나, 지역의 성장관리계획구역 내에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부:

소유권 이전: 충청남도 (1993년), 조병일 (2001년), 학교법인한마음교육문화재단 (2002년)

을구 1번: 한국전력공사 구분지상권 설정 (2012년 7월 10일 접수) - 목적: 전기공작물(송전선) 소유 범위, 존속기간: 송전선로 존속 기간까지, 지료: 4,132,500원. 본 권리는 매수인에게 인수됩니다.

갑구 7번: 파산채무자 (2025년 2월 11일 접수) - 임의경매, 말소기준권리

건물 등기부:

소유권 이전: 학교법인한마음교육문화재단 (2002년 7월 22일 접수)

갑구 2번: 파산채무자 (2025년 2월 11일 접수) - 임의경매, 말소기준권리

3.2. 권리 분석 (인수/소멸 권리)

본건은 청산을 위한 형식적 경매로, 등기부 상 말소기준권리(2025.02.11 접수 임의경매)보다 선순위인 한국전력공사의 구분지상권(2012.07.10 접수)이 존재하며, 이는 매수인에게 인수됩니다.

상기 구분지상권을 제외한 나머지 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.3. 임차인 현황 및 특이사항

인수 보증금 합계: 0원.

임대 관계: 미상.

주의: 임대 관계가 미상이므로, 혹시 모를 대항력 있는 임차인이 있는지 철저한 현장 조사를 통해 확인이 필요합니다.

4. 물건 세부 정보

4.1. 토지 정보

4.1. 1. 토지 이용 현황

지목은 학교용지이나, 일부는 도로로 이용 중이며, 매각 대상이 아닌 학교용지는 국유지로 대부계약을 체결하여 사용 중입니다.

완경사지에 평탄지반이 조성된 부정형 토지로, 국유지와 일단으로 학교부지(일부는 도로 등)로 이용 중입니다.

4.1. 2. 토지 이용 계획 및 제한 상태

기호 1, 3: 계획관리지역, 성장관리계획구역(동면30(관리형)), 고등학교(저촉), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)

기호 2, 4, 5: 계획관리지역, 고등학교, 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)

옹벽 및 포장은 토지에 포함하여 평가되었으며, 컨테이너 등 동산은 평가에 포함되지 않았습니다.

4.2. 건물 정보

4.2. 1. 건물별 개요 (기호 6-11)

기호 6: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 2층 (교사 및 체육관)

기호 7: 세멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 (창고 등)

기호 8: 시멘트벽돌조(1층) 및 경량철골조(2층) 철근콘크리트 및 샌드위치판넬지붕 2층 (샤워실, 화장실, 전산실 등)

기호 9: 시멘트벽돌구조 슬래브지붕 단층 (창고 등)

기호 10: 시멘트벽돌(1층) 및 경량철골구조(2층) 슬래브 및 샌드위치판넬지붕 2층 (사택(1층), 당구실(2층))

기호 11: 철근콘크리트구조 슬래브지붕 4층 (기숙사, 급식실, 기계실 등)

기호 12: 소재불명 (멸실로 추정)

4.2. 2. 건물 구조 및 이용 상태

전체 건물은 교육연구시설로 이용 중입니다.

대부분의 건물에 위생 및 급배수 설비가 되어 있으며, 기호 6, 11에는 공조 냉난방 설비, 소화 설비, 방송 설비, 화재 경보 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 3. 공부와의 차이

기호 11번 건물은 공부상 '3층'으로 등재되어 있으나 실제로는 '4층'입니다.

기호 12번 건물은 소재불명(멸실 추정)입니다.

4.2. 4. 부합물 및 종물

감정평가서 상 제시외 수목 및 건물(㉠~㉤, ㉧~㉪)은 매각에 포함됩니다.

타인 소유 추정되는 제시외 건물(㉥, ㉦) 및 지상소재 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.

5. 상권 및 생활정보

5.1. 상권 분석

본 물건은 교육 시설이 밀집된 부지 내에 위치하며, 주변은 농경지 및 공장 등이 산재한 읍면 지역입니다. 일반적인 상업 활동이 활발한 지역으로 보기는 어려우나, 지역 사회 기반 시설로서의 가치를 지닙니다.

5.2. 생활 편의시설

읍면 지역의 특성 상 대규모 편의시설 접근성은 제한적일 수 있으며, 차량 이용을 통한 인근 지역 생활 기반 시설 이용이 필요할 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/권리적 리스크

형식적 경매 절차에 따른 특수성을 고려해야 합니다.

선순위 구분지상권(한국전력공사)이 매수인에게 인수되므로, 토지 이용 및 개발 시 제약이 발생할 수 있습니다. 송전선로 통과 범위 및 지하/공중 공간 이용에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적/이용상 리스크

토지 이용이 일부 도로로 이용 중이며, 매각 대상이 아닌 학교용지는 국유지로서 대부 계약 상태임을 인지해야 합니다.

기호 11번 건물의 실제 층수와 공부상의 층수 차이, 기호 12번 건물의 멸실 추정 등은 현황 파악 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요합니다.

제시외 물건 중 타인 소유 추정 건물 및 컨테이너는 매각 제외 대상이므로, 명확한 구분이 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

주변 환경 조사를 통해 혐오시설 유무를 확인해야 합니다. (현재 제공된 정보만으로는 판단 불가하며, 외부 지도 검색 및 현장 조사가 필수적입니다.)

토지이용계획상의 제한 사항(가축사육제한구역 등)을 확인하고, 향후 행위 제한 사항을 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 토지와 다수의 교육 시설 건물로 구성된 일괄 매각 건입니다. 청산을 위한 형식적 경매라는 점과 선순위 구분지상권 인수 부담이 있으나, 교육 연구 시설로서의 잠재력과 넓은 부지를 활용한 다양한 방안 모색이 가능합니다. 다만, 복잡한 권리 관계, 토지 및 건물 이용상의 제약, 제시외 물건 문제 등 철저한 현장 조사와 법률 검토가 선행되어야 하는 특수 물건입니다.

8. 투자 포인트

넓은 토지 면적과 다양한 용도의 건물 보유로 잠재적 활용 가치가 높습니다.

교육연구시설로서의 지속적인 운영 또는 유사 시설로의 전환을 고려할 수 있습니다.

성장관리계획구역 내 위치하여 향후 지역 개발 시 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

토지 및 건물을 일괄 매각받아 절차를 간소화할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 특수 물건으로, 감정가 3,011,997,170원을 기준으로 하되, 다음과 같은 사항을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

인수해야 하는 구분지상권으로 인한 토지 이용 제약의 실질적인 가치 하락분, 제시외 물건 처리 비용, 명도 예상 기간 및 비용, 향후 건축물 용도 변경 가능성 및 이에 따른 가치 변화 등을 면밀히 분석해야 합니다.

또한, 형식적 경매 절차의 특수성을 고려하여 법적 검토를 강화하고, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 바람직합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 전문가의 컨설팅을 받으시기 바랍니다.

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