나이스옥션 법원경매 논산 2025타경391 [1] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-68 2층201호 다세대주택 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경391 [1] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-68 2층201호 다세대주택 경매

물건 대표 이미지

논산지원 경매3계 2025타경391 | 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-68 2층201호 | 감정가: 150,000,000원 | 최저가: 105,000,000원 | 용도: 다세대주택

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 논산지원 2025타경391 (1)인 본 건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 894-68에 위치한 6층 다세대주택(성정주택) 중 2층 201호에 대한 부동산강제경매 물건입니다.

감정가는 150,000,000원으로, 토지 및 건물 일괄매각입니다.

본 건의 전용면적(건물면적)은 54.28제곱미터(약 16.42평)이며, 대지권(토지면적)은 28.83제곱미터(약 8.72평)입니다.

건물의 사용승인일은 2016년 2월 24일로, 비교적 신축에 가까운 공동주택입니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

본 건 건물은 철근콘크리트구조의 6층 건물 중 2층에 해당하며, 외벽은 석재 치장 등으로 마감된 상태입니다.

위생설비, 급배수설비, 개별난방설비, 승강기설비, LPG가스, CCTV, 옥외주차장 등 기본 설비를 갖추고 있어 거주 편의성이 높은 편입니다.

토지는 부정형으로 인근 지대와 대체로 평탄하며, 노폭 약 10미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

공법상으로는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 상대보호구역 및 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

공부상에는 다세대주택 및 오피스텔로 등재되어 있으나, 현황은 다세대주택으로 이용 중입니다.

2. 입지 조건 및 생활 정보

2.1. 최고의 입지

본 건은 충남 논산시 연무읍 동산리 소재 "연무중앙초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트단지, 각급 학교, 로변 상가 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

주변에 초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호하며, 차량 출입이 용이하고 인근 공도에 시내버스정류장이 있어 대중교통 접근성도 보통 수준입니다.

2.2. 상권 분석

본 건이 위치한 지역은 토지이용계획상 일반상업지역(2017-03-20)으로 지정되어 있습니다.

일반상업지역은 상업 및 업무 기능의 증진을 위한 지역으로, 주변에 로변 상가가 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

다만, 해당 물건은 주거용(다세대주택)이므로 투자 관점에서는 상업지역 내의 주거용 부동산 가치와 임대 수요를 검토해야 합니다.

2.3. 생활 정보 및 혐오 시설

본 건은 연무중앙초등학교가 가까워 교육 환경이 좋고, 아파트 단지가 인근에 있어 일정 수준의 생활 인프라를 공유할 수 있습니다.

제시된 감정평가서 요약 내용에는 물건의 가치를 저해할 만한 특별한 혐오시설에 대한 언급은 없으며, 주위 환경은 보통시됩니다.

다만, 현장조사를 통해 주변에 위치한 특정 시설(예: LPG가스 저장 시설 인접 여부, 폐기물 처리 시설 등)의 정확한 위치를 파악하는 것이 필요합니다.

3. 권리 분석 및 특이 사항

3.1. 경매 진행 정보

본 건은 채권자 충OOOOOOO에 의한 부동산강제경매 사건이며, 소유자와 채무자는 박OO으로 동일합니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각으로 진행되어 법정지상권 문제 등 복잡한 권리 관계 발생 위험은 낮습니다.

3.2. 권리 분석

본 건의 가장 큰 주의사항은 "매수인에게 대항할 수 있는 임차인"의 존재입니다.

임차인은 임대차보증금 1억 1천만원을 가지고 있으며, 전입일은 2021년 7월 12일, 확정일자는 2021년 6월 17일입니다.

만약 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 빠르거나, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 않는 경우, 그 잔액(미배당액)은 매수인이 인수해야 하는 최우선 리스크입니다.

3.3. 잠재적 리스크

권리적 리스크 외에 기타 리스크는 다음과 같습니다.

1) 임차인 인수 리스크: 1억 1천만원의 임대차보증금을 전액 혹은 일부 인수할 가능성을 반드시 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

2) 내부 현황 미확인: 본 건은 현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 불가하여, 실제 이용 상태 및 내부 수리 여부 등은 알 수 없습니다.

3) 공부와의 차이: 공부상 다세대주택 및 오피스텔로 등재되어 있으나 현황은 다세대주택임을 명시하고 있습니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 건은 비교적 신축(2016년)의 다세대주택으로, 연무중앙초등학교 인근의 일반상업지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

다만, 1억 1천만원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 매수인이 미배당 보증금을 인수할 위험이 매우 높은 물건입니다.

따라서, 입찰 시에는 정확한 권리 분석(말소기준권리 확인 및 임차인의 배당 가능 금액 산정)을 통해 예상되는 인수 금액을 명확히 계산한 후, 이를 감정가에서 제외한 금액 이하로 입찰가를 산정해야 하는 난이도 있는 물건입니다.

4.2. 투자 포인트

최고의 입지: 초등학교가 인접한 지역의 주거용 부동산으로, 주거 편의성이 높습니다.

비교적 신축: 2016년식 건물로 내외부 상태가 양호할 것으로 예상되며, 승강기 등 편의 시설이 갖춰져 있습니다.

상업지역 내 주거: 일반상업지역에 위치하여 향후 토지의 가치 상승 여력이나 임대 수요에 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

권리 리스크 관리: 임차인 인수 금액이 높으므로, 충분히 보수적으로 입찰가를 산정할 경우, 리스크를 감수하고 높은 수익을 기대할 수 있는 물건입니다. (권리 분석 결과에 따라 유찰 횟수 및 낙찰가 예측 필요)

법원 정보

논산지원 경매3계