나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [1] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 369 단독주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경388 [1] 충청남도 논산시 연무읍 고내리 369 단독주택 경매

• 사건번호: 2025타경388
• 주소: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 369
• 감정가: 96,728,500원
• 최저가: 67,710,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 단독주택

논산지원 경매3계 2025타경388 | 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 고내리 369 | 감정가: 96,728,500원 | 최저가: 67,710,000원 | 용도: 단독주택

1. 물건 개요 및 분석 요약

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 논산지원 2025타경388 (1)이며, 소재지는 충청남도 논산시 연무읍 고내리 369입니다. 용도는 단독주택이며, 부동산임의경매 사건으로 매각대상은 토지와 건물의 일괄매각입니다. 최초 감정가는 96,728,500원입니다.

1.2. 면적 현황 (㎡ 및 평)

토지면적은 총 1055.00㎡ (약 319.14평)으로 대규모입니다. 토지 지분율은 100%입니다.

건물면적은 주건물 59.50㎡ (약 18.00평)과 제시외 건물 116.00㎡ (약 35.09평)을 포함하여 총 175.50㎡ (약 53.09평)입니다. 제시외 건물은 매각에 모두 포함됩니다.

1.3. 핵심 특이사항

본 건은 분묘기지권이 존재하는 점, 제시외 건물 및 하우스가 매각에 포함되며, 타인 소유 창고가 소재하는 점이 특징입니다. 또한, 본건 건물은 건축물대장에 미등재된 건물이라는 점을 유의해야 합니다.

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 입지조건 및 교통상황

본건은 논산시 연무읍 고내리 소재 "고내4리 마을회관" 남동측 및 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도변 순수 농촌지대입니다. 제반 주위 환경 및 대중교통 사정(버스정류장 소재)은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 토지 형태 및 이용 현황

토지는 총 3필지(기호 1, 3, 4)로 이루어져 있으며, 각 필지의 이용상태 및 지목이 다소 복잡합니다.

기호(1)은 부정형 평지로 단독주택 건부지 및 일부 도로로 이용 중입니다.

기호(3)은 사다리 평지로 공부상 지목은 대지이나 현황은 "전(밭)"으로 이용 중이며, 하천(황화천)에 일부 저촉됩니다.

기호(4)는 부정형 완경사로 자연림, 제시외 건물 부지 및 묘지 등으로 이용 중이며, 공부상 지목은 임야이나 현황은 일부 대지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 기호(1, 3)은 도로에 접하며, 기호(4)는 지적도상 맹지이나 현황상 세로(불)에 접하고 있습니다.

2.3. 생활정보 및 상권분석

본 건은 순수 농촌지대로서, 상업시설이나 도심 생활 편의시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다. 기본 생활 편의시설은 인근 마을회관 주변이나 연무읍 소재지를 통해 이용해야 하는 환경입니다. 가축사육제한구역(모든 축종 제한)으로 지정되어 있어, 새로운 축사 등의 혐오시설 발생 가능성은 낮습니다. 다만, 현장조사를 통해 기존의 축사나 폐기물 처리시설 등 개별적인 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

3. 건물 현황 및 건축법적 검토

3.1. 건물 구조 및 이용상태

본 건물(2)는 시멘브럭조 시멘트와즙 단층 건물로서, 외벽은 세멘몰탈위 페인팅 마감 등입니다. 내부 현황은 조사 기피로 외부 관찰을 통해 일반적인 단독주택을 기준으로 평가되었습니다. 위생, 급배수, 난방설비 등 기본 설비는 갖추고 있습니다. 이용 상태는 단독주택입니다.

3.2. 건물 법적 상태 및 제시외 물건

가장 큰 특징은 본 건물이 건축물대장에 미등재된 건물(무허가 건물)이라는 점입니다.

제시외 건물(부합물) 및 하우스(총 116.00㎡)는 모두 매각에 포함되나, 미등재 건물의 경우 낙찰 후 양성화(추인)하거나, 양성화가 불가능할 경우 철거 및 이행강제금 등의 문제가 발생할 수 있습니다.

4. 권리분석 및 잠재적 리스크

4.1. 권리관계

본 건은 소유자(조OO)와 채무자(조OO)가 동일한 임의경매 사건으로, 기본적인 소유권 관계는 단순합니다. 다만, 임대차 관계는 "미상"이므로 명확한 임대차 관계 여부를 입찰 전 추가 확인해야 합니다.

4.2. 잠재적 리스크

분묘기지권

기호(4) 토지 지상에 분묘가 소재하며, 이에 대한 분묘기지권이 존재할 가능성이 높습니다. 낙찰자는 분묘기지권의 성립 여부와 범위에 따라 분묘 이장, 지료 청구, 혹은 분묘 매각제외 등 복잡한 법적 문제를 해결해야 합니다.

미등재 건물 및 제시외 건물/하우스

주건물 및 제시외 건물 대부분이 미등재 상태입니다. 이는 건축법상 위반 건축물에 해당하며, 낙찰자는 이행강제금 납부, 건축물 양성화(추인) 또는 철거 등의 의무를 부담해야 합니다. 특히 제시외 건물 및 하우스의 면적이 주건물 면적보다 훨씬 큰 점을 고려하면 이 부분에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

타인 소유 창고

주의사항에 타인 소유 창고 소재가 명시되어 있습니다. 이 창고가 토지 경계 내에 있다면, 낙찰 후 창고 소유자를 상대로 지료 청구 또는 건물 철거 소송을 진행해야 할 수 있습니다.

토지 일부 도로 이용

목록 1의 토지 일부가 '도로'로 이용 중인 점은 사유지가 공공의 목적으로 이용되는 경우로, 향후 토지 이용 및 개발에 제약이 될 수 있습니다.

5. 종합 의견 및 투자 포인트

5.1. 투자 포인트

총 1055.00㎡ (약 319.14평)의 넓은 대지 면적으로서, 토지 가치가 높은 편입니다.

주변이 순수 농촌지대로서, 전원생활을 원하는 실수요자에게 적합할 수 있습니다.

농림지역, 생산관리지역, 계획관리지역 등이 혼재되어 있어 추후 용도에 맞는 개발 계획을 세울 수 있습니다.

5.2. 종합 의견

본 건은 넓은 토지 면적(약 319평)이라는 장점에도 불구하고, 분묘기지권, 미등재 건물, 타인 소유 창고, 복잡한 토지 지목 및 용도지역 등 다수의 법률적 리스크를 안고 있는 물건입니다. 따라서 일반적인 투자자보다는 경매를 통한 법적 문제 해결 경험이 있거나, 장기간에 걸친 개발 및 정리 작업을 감수할 수 있는 전문적인 투자자에게 적합합니다. 법률적 리스크 해결 비용과 시간 계획을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현장 답사를 통해 분묘의 상태, 창고의 위치 및 점유자, 건물 내부 상태 등을 반드시 확인해야 합니다.

법원 정보

논산지원 경매3계