나이스옥션 법원경매 논산 2025타경381 [1] 충청남도 부여군 충화면 오덕리 산33-1 임야 경매

매각기일: 2025-12-29

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경381 [1] 충청남도 부여군 충화면 오덕리 산33-1 임야 경매

물건 대표 이미지

논산지원 경매3계 2025타경381 | 소재지: 충청남도 부여군 충화면 오덕리 산33-1 | 감정가: 887,040,000원 | 최저가: 418,844,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호는 논산지원 2025타경381 (1)입니다.

소재지는 충청남도 부여군 충화면 오덕리 산33-1이며 용도는 임야입니다.

경매구분은 부동산강제경매이며, 소유자 및 채무자는 김OOO이고, 채권자는 이OO입니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지면적은 161280.00㎡ (약 48787.95평)이며, 토지 감정가는 887,040,000원입니다.

제시외 건물면적은 44.50㎡이나, 이는 매각 대상에 포함되지 않습니다.

2. 권리 분석

2.1. 등기부 권리

본건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자 이OO의 강제집행에 의해 진행됩니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 경매는 '토지매각'만을 대상으로 합니다.

2.2. 매각 대상 및 유의 사항

매각 대상은 '토지매각'이며, 건물 및 제시외 물건은 매각에서 제외됩니다.

특이사항으로는 분묘기지권 및 법정지상권 성립 가능성이 언급되어 있어, 이에 대한 철저한 분석이 필요합니다.

주의사항으로, 지상에 소재하는 제시외건물(견사) 및 타인 소유 전신주(전기인입선)는 모두 매각 제외입니다. 특히 분묘가 소재하고 있으며 분묘기지권 성립 여부가 불분명하므로, 이로 인해 최저매각가격이 제한받는 금액임을 인지해야 합니다. 낙찰 후 제시외 건물 및 분묘 관련하여 명도 및 철거에 대한 법적 리스크가 매우 높은 물건입니다.

3. 입지 및 현황 분석

3.1. 입지 조건 및 환경

본건은 충청남도 부여군 충화면 오덕리 소재 '오덕지' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 전, 답, 임야, 농가주택 등으로 형성된 농경지대입니다.

교통 상황은 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 군내버스 승강장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 일반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

3.2. 토지 이용 현황 및 제한

토지는 부정형의 임야로 급경사 및 완경사를 이루고 있으며, 대부분 자연림 상태입니다. 일부는 묘지, 일부는 폐개사육장 부지, 일부는 작업로 등으로 이용 중이며, 이는 공부상 지목(임야)과 실제 이용 현황이 다름을 나타냅니다.

인접 도로 상태는 남서측으로 본건 토지 일부를 포함한 폭 약 2~3미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획상 농림지역, 보전관리지역, 가축사육제한구역, 임업용산지, 준보전산지로 지정되어 있어, 개발 행위 및 건축에 대한 법적 제한이 매우 복잡하고 광범위합니다.

4. 투자 분석

4.1. 상권분석 및 생활정보

본건은 농경지대 내 임야로 상업적 활동을 기대하기 어려우며, 생활편의시설 및 상권은 인근 지역에서 찾기 어려울 것으로 예상됩니다.

외부 검색 결과, 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 주변 지역이 농림 및 보전관리지역임을 감안할 때 향후 개발 가능성은 낮습니다.

4.2. 잠재적 리스크

1. 분묘기지권 및 법정지상권: 토지 위에 존재하는 제시외 건물(폐개사육장 관련 견사) 및 분묘로 인해 낙찰자는 소송 및 협상을 통한 권리 관계 정리 비용을 부담할 가능성이 매우 높습니다.

2. 매각 제외 물건 처리: 제시외 건물(견사) 및 분묘, 타인 소유 전신주에 대한 철거/이전 문제는 낙찰자가 직접 해결해야 하는 부담입니다.

3. 복잡한 개발 제한: 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지, 준보전산지 등 다중의 규제로 인해 일반적인 개발 행위가 극히 제한됩니다. 토지 이용 목적을 임야 보존 및 임업용으로 한정해야 합니다.

4.3. 투자 포인트

1. 대규모 면적: 161,280.00㎡ (약 4.9만 평)의 대규모 임야를 비교적 저렴하게 확보할 수 있는 기회입니다.

2. 장기적 보전 가치: 산림 경영 또는 친환경적, 공익적 목적의 장기 투자 관점에서 접근할 가치가 있습니다.

3. 도로 접근성: 본건 일부를 포함한 도로와 접하고 있어 맹지 상태는 아니며, 산림 관리 및 작업로 확보에 유리합니다.

4.4. 종합 의견

본건은 토지 면적 대비 감정가가 높지 않고 (평당 약 1.8만원), 권리상의 다수 문제(분묘기지권, 법정지상권 가능성, 제시외 건물)가 최저매각가격에 반영되어 있을 가능성이 큽니다. 따라서 고도의 권리분석 능력과 현장조사를 통해 위험 요소를 정확히 파악하고, 명도 및 법률 비용까지 계산하여 보수적인 입찰가를 산정해야 합니다. 단기적인 시세차익보다는 임업용 또는 장기적인 산림 보전 및 활용을 목적으로 하는 투자자에게 적합한 물건입니다.

법원 정보

논산지원 경매3계