나이스옥션 법원경매 천안 2025타경10958 [1] 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-18 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정후 · 평가일 2025.02.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 소재 '호당리마을회관' 북서측 인근에 위치
하는 토지로서, 주변은 단독주택, 농경지, 조성중인 전원주택단지, 자연림 등이 소재하는
주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하는 등 제반 교통상
황은 무난함.

형태 및 이용상태

완경사사지대 내 평탄하게 조성된 사다리형의 토지로서, 지상에 주상용 건물이 소재함.

인접 도로상태

인근필지(142-30, 142-29, 142-28 등 단지내 진입도로)를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터200m이내지역)<가축분뇨의 관리 및
관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터1000m이내지역)<가축
분뇨의 관리 및 관리 및 이용에 관한 법률>, <추가기재> 건축법 제2종제1항제11호나목에
따른 도로(도로일부포함)

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도' , '사진용지'참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

▶일반철골구조 철근콘크리트(슬래브)지붕 3층 건물
[사용승인일 : 2013.11.12]

외 벽 : 몰탈위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창 호 : 샷시창호임.

이용상태

1층:사무실, 보일러실, 홀, 현관, 화장실, 계단실, 필로티 등
2층:주택(방, 거실, 주방 및 식당, 욕실 등)
3층:주택(방3, 거실, 욕실 등)으로 이용중임.

설비내역

전기설비, 급·배수 및 위생설비, 난방설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

'지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 이해관계인 부재로 내부 상태 및 이용상황 등을 확인할 수 없어 일반건축
물대장을 기준으로 외부관찰 및 동일 유사한 구조 등의 표준적인 건물 등을 기준함.

물건 비고

-재매각임.
-일괄매각. 제시외 건물, 수목, 태양광설비 등 포함. 2목록 지번 142-20은 142-18에 합병.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 천안지원 2025타경10958 (1)

* 소재지: 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 142-18

* 용도: 근린주택 (단독주택, 제2종근린생활시설)

* 감정가: 805,228,690원

* 토지면적: 827.00㎡ (약 250.17 평)

* 건물면적: 388.89㎡ (약 117.67 평)

* 건물 제시외면적: 141.30㎡ (약 42.74 평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 북천안신용협동조합 (북OOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보, 재매각

* 주의사항: 재매각 물건이며, 제시외 건물, 수목, 태양광설비 등이 포함되어 일괄 매각됩니다. 2목록 지번 142-20은 142-18에 합병되었습니다.

* 건물 사용승인일: 2013년 11월 12일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 천안시 서북구 입장면 호당리 소재 '호당리마을회관' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 농경지, 조성 중인 전원주택 단지, 자연림 등이 혼재된 주택지대입니다.

* 교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근 대로변에 시내버스 승강장이 소재하여 제반 교통 여건은 무난한 편입니다.

* 토지 이용현황: 완경사 지대 내 평탄하게 조성된 사다리형 토지이며, 지상에 건물이 소재합니다.

* 인접 도로상태: 인근 필지(142-30, 142-29, 142-28 등 단지 내 진입도로)를 통해 차량 접근이 가능합니다.

* 토지 이용계획: 생산관리지역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역, 1000m 이내 지역), 건축법 제2종 제1항 제11호 나목에 따른 도로(도로 일부 포함)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 권리 요약: 본 건은 임의경매로 진행 중이며, 말소기준권리인 북천안신용협동조합의 근저당권(2013.11.27 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 등기부채권 총액은 1,242,135,057원으로 감정가(805,228,690원)를 상회하므로, 입찰 시 신중한 검토가 필요합니다.

* 임차인 현황:

* (주)월드비젼산업개발, 윤대근: 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2016-03-08. 대항력 없음.

* 김완희: 보증금 500,000원, 차임 50,000원, 전입일자 2024-07-15. 대항력 없음.

* 주식회사상진토건, 김용익: 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 사업자등록일 2024-01-23, 확정일자 2024-10-24. 대항력 없음.

* 인수되는 보증금: 0원

* 말소기준권리: 북천안신용협동조합 근저당권 (2013.11.27 접수, 429,000,000원)

* 기타 권리사항: 소유권 이전, 근저당, 가압류, 압류 등 다수 존재하나 모두 말소 예정입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 건은 천안시 서북구 입장면 호당리에 위치한 근린주택으로, 주변은 단독주택과 농경지가 혼재된 지역입니다. 최근 전원주택 단지 조성 움직임이 있어 지역 발전 가능성을 엿볼 수 있습니다.

* 상업시설 현황: 직접적인 상업 밀집 지역은 아니며, 지역 특성상 소규모 상업시설 및 편의시설이 산재해 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 개발 동향: 입장면 일대는 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 이는 향후 부동산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인근 시내버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호한 편입니다.

* 편의시설: 본 건 자체에 제2종 근린생활시설이 포함되어 있으며, 입장면 소재지의 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다. 대형 쇼핑몰이나 병원 등은 차량 이동이 필요합니다.

* 교육시설: 입장초등학교, 입장중학교 등이 약 3~5km 거리에 위치하며, 스쿨버스나 자가용 이용이 권장됩니다.

* 의료시설: 순천향대학교병원 등 대형 병원은 차량으로 이동해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 재매각 물건: 본 건은 이전에 유찰되어 재매각으로 진행되는 물건입니다. 이는 최초 경매 시 입찰가 또는 명도 등 다른 요인으로 인해 낙찰되지 않았을 가능성이 있습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 1,242,135,057원으로 감정가를 크게 상회합니다. 비록 말소기준권리 이하 채무는 소멸되나, 경매 진행 과정이나 채권 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 제시외 건물 및 설비: 제시외 건물, 수목, 태양광설비 등이 포함 매각되어 명도 시 추가적인 협의나 비용이 발생할 수 있습니다.

* 임대관계 및 내부 상태 미확인: 임대 관계가 불명확하며, 이해관계인 부재로 내부 상태 및 이용 상황을 직접 확인할 수 없었습니다. 이는 명도 및 수익률 산정에 있어 잠재적인 변수가 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 과거 해당 지역(호당리)에서 폐기물처리업체 관련 화재 사건이 있었던 점은 참고할 필요가 있습니다. 현재까지 공개된 정보상으로는 본 건 인근에 혐오시설이 직접적으로 확인되지 않았으나, 잠재적 위험 요소를 완전히 배제하기는 어렵습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 천안시 서북구 입장면 호당리에 위치한 근린주택으로, 재매각 절차를 거치고 있습니다. 감정가는 805,228,690원이며, 토지 827㎡, 건물 388.89㎡에 제시외 건물 및 설비까지 일괄 매각 대상입니다. 교통 및 도로 여건은 무난하나, 주위 환경은 주택지와 농경지가 혼재된 지역입니다. 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 보이나, 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 점, 재매각 물건이라는 점, 임대 관계 및 내부 상태 파악이 어려운 점 등은 잠재적 리스크 요인입니다. 입장면 일대의 개발 가능성과 토지 가치를 고려할 때 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있으나, 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 신중하게 접근해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 합리적인 낙찰가 가능성: 재매각 물건으로, 이전 경매 유찰 사유에 따라 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용 가능성: 단독주택 및 제2종 근린생활시설로 복합 사용이 가능하여 주거와 소규모 사업 운영을 겸할 수 있습니다.

* 충분한 토지 면적: 827㎡의 넓은 토지 면적은 향후 증축, 재건축 등 추가적인 개발 또는 활용 가능성을 제공합니다.

* 지역 개발 잠재력: 전원주택 단지 조성 등 주변 개발 움직임은 장기적인 지역 가치 상승을 기대하게 합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 재매각 물건이며, 제시된 감정가 805,228,690원 대비 낙찰가율은 시장 상황, 입찰 참여자 수, 물건의 명도 난이도, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 주변 단독주택 및 근린생활시설 매물의 시세를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 철저한 현장 조사와 권리관계 재확인, 주변 시세 조사 후 최종 결정을 권장하며, 560,000,000원 ~ 650,000,000원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.