나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11205 [1] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 보산원리 산147-21 임야 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11205 [1] 충청남도 천안시 동남구 광덕면 보산원리 산147-21 임야 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경11205 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 보산원리 산147-21 | 감정가: 231,102,000원 | 최저가: 231,102,000원 | 용도: 임야

1. 천안지원 2025타경11205 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경11205 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 보산원리 산147-21

용도: 임야

감정가: 231,102,000원

토지면적: 6,246.00㎡ (약 1,889.62평)

토지 지분율: 624600 (전체 지분)

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 178.00㎡ (매각 제외)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자: 주OOOOOOOO

채무자: 한OO

채권자: 엠OOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

본건은 제시외 물건인 농업용 창고 등 6개 및 컨테이너 2개, 총 8개 동이 매각에서 제외되었습니다.

지적상 남측으로 폭 4~5m 정도의 포장도로와 접하나, 실제 접면 부분이 매우 협소하여 차량 통행 및 건축 등 개발에 제약이 있는 맹지 상태입니다.

토지 상에 현황 농업용 창고 및 컨테이너 8개 동이 소재하나, 이는 본건 매각 대상에서 제외되어 향후 점유 및 명도 관련 문제가 발생할 수 있습니다.

토지 상에 현황 적치 등의 목적으로 점유하는 자가 있는 것으로 추정되나, 방문 시 점유자를 직접 확인하지 못하여 구체적인 점유 관계는 추가적인 탐문이 필요합니다.

1.3. 감정평가서 요약 (토지감정요항표)

위치 및 주위환경: 충청남도 천안시 동남구 광덕면 보산원리 소재 "개창골" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 주로 임야가 소재하는 임야지대입니다.

교통상황: 본건 인근까지 차량 접근은 가능하나, 인근 대중교통 정류장 및 간선도로와의 거리를 고려할 때 전반적인 교통 상황은 다소 불편한 편입니다.

형태 및 이용상태: 토지는 부정형의 급경사지로, 현황은 자연림 상태이며 일부는 농업용 창고 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 지적 상으로는 남측으로 폭 4~5m의 포장도로와 접하나, 실제 접면 부분이 협소하여 맹지에 해당합니다. (구체적인 접면 너비는 측량을 요함)

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 보전관리지역, 자연경관지구로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역(2개소), 공익용산지, 임업용산지, 준보전산지, 영농여건불리농지에 해당합니다. 따라서 토지 이용에 상당한 제한이 따릅니다.

제시목록 외의 물건: 토지 상에 농업용 창고 및 컨테이너 8개가 소재하나, 이는 매각에서 제외됩니다.

공부와의 차이: 공부상 내용과 현황 간 차이는 없는 것으로 확인되었습니다.

기타참고사항: 현황 적치 등의 목적으로 점유자가 있는 것으로 보이며, 이에 대한 확인이 필요합니다.

1.4. 입지조건

본건은 천안시 동남구 광덕면 보산원리, 비교적 자연환경이 보존된 임야 지대에 위치하고 있습니다. "개창골" 북서측 인근으로 자연 녹지가 풍부한 지역적 특성을 가집니다. 주변은 대부분 임야로 이루어져 있어 조용하고 한적한 환경을 제공합니다. 차량 접근은 가능하나, 일부 구간의 도로 사정과 맹지라는 점은 접근성 측면에서 주요 고려 사항입니다.

1.5. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자가 담보권을 실행하여 경매를 신청한 경우입니다. 일반적으로 임의경매의 경우, 매각으로 인해 경매신청 채권자의 근저당권 및 담보물권은 소멸하며, 매수인이 인수하는 권리는 인수주의보다는 소멸주의에 따라 대부분 소멸됩니다. 다만, 말소기준권리보다 선순위의 용익물권, 대항력 있는 임차권 등이 존재할 경우 인수될 가능성이 있으므로, 상세한 권리 분석은 법원의 매각물건명세서 및 관련 서류 확인이 필수적입니다. 현재 제공된 정보만으로는 추가적인 권리 인수 사항은 명확히 파악하기 어렵습니다.

1.6. 상권분석

본건은 임야 지대에 위치한 토지로, 주변에 상업시설이나 주거 밀집 지역이 거의 없어 일반적인 상권 분석은 적용하기 어렵습니다. 농업용 창고 부지로 일부 이용 중이거나 자연림 상태인 점을 고려할 때, 상업적 기능보다는 산림, 농업, 또는 관련 휴양 시설 등의 용도로의 잠재력을 검토하는 것이 적합합니다.

1.7. 생활정보

본건은 주거용 건물이나 상업용 건물이 아닌 임야이므로, 일반적인 주거지로서의 생활 정보는 제공하기 어렵습니다. 주변에 자연 휴양림, 사찰 등 자연 친화적인 시설들이 있으나, 일상생활을 위한 편의시설(마트, 병원, 학교 등)과는 다소 거리가 있을 것으로 예상됩니다. 광덕면 지역은 전반적으로 농촌 및 자연 경관이 발달한 지역입니다.

1.8. 잠재적 리스크

맹지 상태로 인한 개발 및 활용의 제약이 가장 큰 리스크입니다. 폭 4~5m의 포장도로에 접해 있으나, 접면 부분이 협소하여 건축법상 도로의 요건을 충족하지 못할 가능성이 높으며, 이는 건축 행위에 심각한 제약을 초래합니다. 또한, 급경사지라는 지형적 특성으로 인해 토목 공사 비용이 많이 발생할 수 있습니다. 토지 상에 존재하는 농업용 창고 및 컨테이너, 그리고 추정되는 점유자 문제에 대한 명확한 파악 및 해결이 필요합니다. 보전관리지역, 자연경관지구, 산지 관련 법률 등 다수의 공법상 제한 사항이 존재하여 토지 이용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다. 광덕면 지역은 과거 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 추모 공원 등 혐오시설 설치 관련 이슈가 있었던 사례가 있으므로, 주변 지역에 대한 잠재적 혐오시설의 존재 가능성도 배제할 수는 없습니다.

1.9. 종합 의견

본건은 천안시 동남구 광덕면 보산원리 산 147-21에 소재하는 임야로, 투자 가치 판단에 있어 지리적 이점보다는 물리적, 법규적 제약이 두드러지는 물건입니다. 맹지, 급경사, 그리고 각종 용도지역 및 산지 관련 제한은 향후 개발이나 매각 시 상당한 걸림돌로 작용할 것입니다. 감정가는 토지 면적 대비 합리적인 수준으로 보이나, 앞서 언급된 제약 조건들을 감안할 때, 명확한 활용 계획이 없는 일반 투자자에게는 신중한 접근이 필요합니다. 점유자 문제 및 제시 외 물건 처리 문제도 명확히 해결해야 할 과제입니다.

1.10. 투자 포인트

본건은 개발이 제한적인 임야이므로, 일반적인 부동산 투자 관점보다는 특수한 목적을 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다. 예를 들어, 인근에 산림 관련 시설, 귀농/귀촌 관련 농지 확보, 또는 장기적인 관점에서 용도 변경 가능성을 염두에 둔 투자라면 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재로서는 뚜렷한 투자 포인트보다는 리스크 요인이 더 크게 부각되는 물건으로 판단됩니다. 투자자는 반드시 현장 방문을 통해 지형, 도로 접근성, 주변 환경을 직접 확인하고, 관련 법규 및 권리 관계를 면밀히 검토해야 합니다.

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