나이스옥션 법원경매 논산 2025타경393 [1] 충청남도 부여군 규암면 반산리 262 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 중제 · 평가일 2025.04.03

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 부여군 규암면 반산리 소재 ""백제중학교"" 동측 인근에 위치하며 부근
은 도로변을 따라 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며
후면은 농경지, 농가주택지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 및 주정차가 용이하고 인근에 군내버스승강장이 소재하며 승강장까
지의 거리 및 군내버스운행빈도, 공익시설 및 편익시설과의 거리, 접근성, 연계성 등으
로 보아 일반적인 대중교통사정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태

(1.2.6) 토지는 대체로 가장형의 토지, (3.4.5) 토지는 부정형의 토지로 인접토지 및 인
접도로와 고저차 있으나 자체 지반은 평탄하며 (1.2.6) 토지는 상업용 건물 등의 건부
지, (3.4.5) 토지는 상업기타로 상당부분 제시외건물 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태

일체로 이용중인 (1.2.6) 및 (3.4.5) 토지는 본건 토지와 연계된 군유지를 통하여 왕복
2차선의 아스콘 포장도로에 접하며 현장 조사일 현재 군유지 토지는 도로 확장공사(중
로) 중에 있고 (3.4.5) 토지의 북동측으로 폭 약 3-5미터 정도의 콘크리트 포장도로에
접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

(1.6) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역
(2) 계획관리구역, 가축사육제한구역, 도로구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역
(3) 계획관리구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역
(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역,
(5) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역입니다.

제시목록 외의 물건

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 제시외건물이 소재하여 토지에 영향을 미치고
있습니다.

공부와의 차이

본건 (4) (5) 토지의 공부상 지목은 ""잡종지"" 및 ""전""이나 실제 제시외건물이 소재하는
""상업기타""로 이용 중입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(7) 조립식 경량철골조 철재판지붕 단층건으로
외벽 : 목재 사이딩 마감 등
내벽 : 모르타르 노출 마감 등
창호 : 새시 유리창 등

(7-1) 조적조 및 벽돌조 경량철판지붕 단층건으로
내외벽 : 모르타르 마감 등
창호 : 새시 유리창 등

(7-2) : 멸실

(8) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건으로
내외벽 : 판넬마감 등
창호 : 새시 유리창 등입니다.

이용상태

(7) 근린생활시설 및 자동차관련시설(사무실 등)
(7-1) 화장실 등
(8) 제1종근린생활시설(세탁공장 및 사무실 등)로 이용 중입니다.

설비내역

(8) 건물에 기본적인 급배수 급탕설비, 위생설비, 소방설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 종물 및 부합물이 소재하여 평가하였습니다.

공부와의 차이

본건 (7) 건물은 공부상 262-5 단일 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 실제 (7) 건
물은 (3.4.5) 토지 및 타인소유토지(261-13) 상에 소재하는 것으로 개략적으로 조사되
며 (7-1) 건물은 공부상 스레이트지붕이나 실제는 경량철판지붕이고 공부면적과 개략
적인 실측면적이 다소 차이가 있으나 대체로 동일성이 인정되어 공부면적으로 사정평
가하였고, (7-2) 건물은 멸실된 것으로 소유자로부터 탐문 조사됩니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

일괄매각. 목록7은 목록3,4,5 및 타인소유토지(261-13)상에 소재하고 건물 중 창고 30㎡는 멸실됨. 제시외 건물(감정평가서상 제시외 ㉫㉬ 컨테이너 제외)및 관정 포함. 목록5 토지는 현황 '상업용건부지및 일부 도로' 및 농지취득자격증명제출요(미제출시 매수보증금 몰수,매수신청 전 행정관서 확인요)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 논산지원 2025타경393 (1)

* 소재지: 충청남도 부여군 규암면 반산리 262

* 용도: 근린시설

* 감정가: 1,169,592,460 원

* 토지 면적: 1696.00㎡ (약 513.04평)

* 건물 면적: 528.23㎡ (약 159.79평)

* 건물 (7) 연면적: 112.68㎡ (약 34.08평)

* 건물 (8) 연면적: 415.55㎡ (약 125.71평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 제OOOOOOO (제천농업협동조합)

* 주요 건물 현황:

* 건물 (7): 조립식 경량철골조, 단층, 제1종근린생활시설 및 자동차관련시설 (사무실 등). 1994년 3월 19일 사용승인.

* 건물 (8): 일반철골구조, 2층, 제1종근린생활시설 (세탁공장 및 사무실 등). 2020년 3월 30일 사용승인.

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 대항력 있는 임차인 존재, 공동 담보 물건.

* 주의사항: 일괄 매각. 건물 (7) 중 창고 30㎡ 멸실. 제시외 건물(컨테이너 제외) 및 관정 포함. 토지 목록 5는 현황 '상업용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수).

2. 입지조건

* 위치 및 주변 환경: 본건은 충청남도 부여군 규암면 반산리 소재 백제중학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변을 따라 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 형성되어 있으며, 후면은 농경지와 농가주택지대로 이루어져 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 군내버스 승강장이 소재하여 일반적인 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

* 도로 상태: 일체로 이용 중인 토지들은 본건 토지와 연계된 군유지를 통하여 왕복 2차선의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다. 현장 조사일 현재 군유지 토지는 도로 확장 공사(중로) 중에 있습니다. 토지 목록 (5)는 북동측으로 폭 약 3-5미터 정도의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

* 토지 형태 및 이용 상태: 토지는 대체로 가장형 및 부정형이며, 인접 토지 및 도로와 고저 차가 있으나 자체 지반은 평탄합니다. 상업용 건물 등의 건부지 및 상업 기타로 상당 부분 제시외 건물의 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

* 토지: 을13, 근저당권, 제천농업협동조합, 2020년 4월 1일 접수, 448,500,000원.

* 건물: 을1, 근저당권, 제천농업협동조합, 2020년 11월 3일 접수, 448,500,000원.

* 등기부채권 총액:

* 토지 등기부채권 총액: 463,040,200원

* 건물 등기부채권 총액: 640,500,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 조사된 바에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* * 박 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2021년 2월 1일, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024년 9월 2일, 대항력 없음.

* * 이 : 보증금 0원, 차임 1,600,000원, 전입일자 2021년 4월 27일, 대항력 없음.

* * 함 : 보증금 30,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2008년 1월 4일, 확정일자 2022년 9월 23일, 대항력 있음.

※ 임차인 함승근은 대항력이 있으므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 그러나 현황 자료상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있어, 인수 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주변 상권: 본 물건은 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역에 위치합니다. 주변에 상업 시설이 일부 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

* 주요 이용 업종: 제1종 근린생활시설, 자동차 관련 시설, 사무실, 세탁 공장 등으로 활용되고 있습니다.

* 토지 이용 계획: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역 등으로 지정되어 있어, 토지 이용에 있어 복합적인 규제가 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 백제중학교가 동측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 있습니다.

* 기타: 주변이 농경지와 주택지대로 둘러싸여 있어, 도심과는 다소 구분되는 한적한 생활 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 의무: 본건 토지 중 일부가 농지 또는 농지 취득 자격이 필요한 지목으로 이용되고 있어, 매수 시 농지취득자격증명 제출이 필수적입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 매수 신청 전 반드시 관할 행정기관에 확인하시기 바랍니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 가능성: 임차인 함승근은 대항력을 갖추고 있어, 보증금 30,000,000원을 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 관련 자료상의 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 내용과 상충되므로, 이에 대한 명확한 법적 검토 및 확인이 시급합니다.

* 건물 현황 및 공부상 차이:

* 건물 (7) 중 창고 약 30㎡가 멸실되었습니다.

* 건물 (7)은 공부상 262-5번지 지상에만 있는 것으로 되어 있으나, 실제로는 (3.4.5)번지 토지 및 타인 소유 토지(261-13번지) 상에도 일부 소재하는 것으로 조사되었습니다.

* 건물 (7-1)은 공부상 스레이트 지붕이나 실제는 경량철판 지붕이며, 공부 면적과 실측 면적에 약간의 차이가 있습니다.

* 토지 현황 및 공부상 차이: 토지 (4) 및 (5)번지는 공부상 지목이 '잡종지' 및 '전'이나, 실제로는 제시외 건물이 소재하는 '상업 기타' 용도로 이용 중입니다.

* 제시외 건물 및 종물: 감정평가서상에 제시된 외 건물(컨테이너 제외) 및 관정 등이 매각물건에 포함됩니다.

* 도로 확장 공사: 본건 토지와 연계된 군유지 도로가 확장 공사 중으로, 향후 도로 접근성이 개선될 수 있으나 공사 기간 중 불편이 발생할 수 있습니다.

* 복합적인 토지이용계획: 계획관리지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역 등이 혼합되어 있어, 향후 토지 개발 및 이용 시 복합적인 허가 및 제한 사항을 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 규암면 소재 근린생활시설 및 상업 용도로 활용 가능한 토지와 건물의 지분 경매 물건입니다. 백제중학교 인근에 위치하며, 차량 접근성 및 주변 교통 여건이 양호한 편입니다.

본 건의 가장 큰 쟁점은 대항력 있는 임차인 함승근의 보증금 30,000,000원 인수 여부입니다. 비록 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, 대항력 있음이 명시되어 있어 낙찰 시 보증금 인수 금액 외 추가적인 비용이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다.

또한, 농지취득자격증명 제출 필수, 건물 및 토지의 공부상 불일치, 제시외 건물 포함 등 추가적인 확인 및 고려사항이 다수 존재합니다.

향후 도로 확장 공사 완료 시 입지 여건 개선이 기대되나, 복합적인 용도지역 지정으로 인한 개발 제한 가능성 또한 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 근린생활시설 용도로 활용 가능한 잠재력 있는 토지와 건물.

* 백제중학교 인근이라는 교육적 입지 조건.

* 차량 접근성 용이 및 군내버스 승강장 인접 등 교통 편의성.

* 토지 및 건물 지분 매각으로 인한 지분 투자 기회.

* 도로 확장 공사 완료 시 예상되는 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,169,592,460원입니다.

예상 입찰가 산정 시, 임차인 함승근의 보증금 30,000,000원 인수 가능성을 주요 리스크로 고려해야 합니다.

현재로서는 제시된 정보에 기반하여 명확한 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 임차인 인수 보증금의 실제 처리 여부, 농지취득자격증명 발급 가능성, 건물 및 토지의 현황과 공부상의 차이에 대한 정확한 실사, 그리고 주변 시세 등을 종합적으로 분석한 후 신중하게 결정해야 합니다.

추가 확인 사항:

* 현황 조사 시 제시외 건물(컨테이너 제외) 및 관정의 정확한 가치 평가 및 이용 상태 확인.

* 건물 (7)의 타인 소유 토지 상 일부 소재분에 대한 법적 처리 방안 및 권리 관계 확인.

* 토지 목록 5번지의 현황 '상업용건부지 및 일부 도로' 이용에 따른 법적 문제 여부 확인.

* 주변 유사 물건의 최근 실거래가 및 경매 낙찰가 조사.

* 부여군 규암면 반산리 지역의 향후 개발 계획 및 부동산 시장 동향 파악.

혐오시설 검색 결과:

"충청남도 부여군 규암면 반산리 262"를 주변으로 하여 지도 검색을 실시한 결과, 제공된 정보와 같이 주변은 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로 파악됩니다. 별도의 혐오시설(예: 대규모 공장, 폐기물 처리 시설, 고압선 등)이 물건지와 인접하여 직접적인 영향을 줄 만한 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, '가축사육제한구역'에 해당하므로, 일부 지역에 가축 사육 시설이 존재할 수 있으나, 이는 해당 지역의 일반적인 농촌 환경의 일부로 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.