나이스옥션 법원경매 논산 2025타경393 [1] 충청남도 부여군 규암면 반산리 262 근린시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경393 [1] 충청남도 부여군 규암면 반산리 262 근린시설 경매

• 사건번호: 2025타경393
• 주소: 충청남도 부여군 규암면 흥수로 807
• 용도: 근린시설

논산지원 경매3계 2025타경393 | 소재지: 충청남도 부여군 규암면 흥수로 807 | 감정가: 1,169,592,460원 | 최저가: 818,715,000원 | 용도: 근린시설

1. 논산지원 2025타경393 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

본 보고서는 논산지원 2025타경393 (1) 사건의 부동산 임의경매 물건에 대한 정보와 분석을 담고 있습니다.

사건번호: 논산지원 2025타경393 (1)

소재지: 충청남도 부여군 규암면 반산리 262

용도: 근린생활시설

감정가: 1,169,592,460원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 제OOOOOOO

1.2. 물건 상세 정보

1.2. 1.토지 정보

총 토지 면적: 1696.00㎡ (약 513.07평)

토지 지분: 1696㎡ (약 513.07평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.2. 2.건물 정보

총 건물 면적: 528.23㎡ (약 159.82평)

건물 지분: 528.23㎡ (약 159.82평)

건물 제시외 면적: 693.60㎡ (약 209.81평)

건물 구조:

(7) 조립식 경량철골조 철재판지붕 단층건

(7-1) 조적조 및 벽돌조 경량철판지붕 단층건

(7-2) 멸실

(8) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건

건물 이용 상태:

(7) 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 (사무실 등)

(7-1) 화장실 등

(8) 제1종 근린생활시설 (세탁공장 및 사무실 등)

설비 내역:

(8) 건물에는 기본적인 급배수, 급탕 설비, 위생 설비, 소방 설비 등이 되어 있습니다.

1.2. 3.매각 대상

토지 및 건물 지분 매각

1.2. 4.특이사항

농지취득자격증명 필요

법정지상권 성립 가능성

대항력 있는 임차인 존재 가능성

1.2. 5.주의사항

일괄매각 대상입니다.

목록 7 건물은 목록 3, 4, 5 및 타인 소유 토지(261-13) 상에 소재하고 있으며, 건물 중 창고 30㎡는 멸실되었습니다.

제시외 건물 (감정평가서상 제시외 ㉫㉬ 컨테이너 제외) 및 관정은 본건에 포함됩니다.

목록 5 토지는 현황 '상업용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중이며, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 몰수될 수 있으며, 매수 신청 전 행정 관서 확인이 필요합니다.

1.3. 감정평가서 요약

1.3. 1.토지 감정 요항표

위치 및 주위환경: 본건은 충청남도 부여군 규암면 반산리 소재 "백제중학교" 동측 인근에 위치합니다. 주변은 도로변을 따라 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있으며, 후면은 농경지 및 농가주택지대입니다.

교통상황: 본건까지 차량 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 군내버스승강장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 양호한 편입니다.

형태 및 이용상태: (1, 2, 6) 토지는 대체로 가장형이며, (3, 4, 5) 토지는 부정형입니다. 자체 지반은 평탄하나 인접 토지 및 도로와 고저차가 있습니다. (1, 2, 6) 토지는 상업용 건물 등의 건부지로, (3, 4, 5) 토지는 상당 부분 제시외 건물 등의 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건 토지와 연계된 군유지를 통해 왕복 2차선 아스콘 포장도로에 접하며, 군유지 토지는 도로 확장 공사(중로) 중에 있습니다. (3, 4, 5) 토지의 북동측으로는 폭 약 3-5미터의 콘크리트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태:

(1, 6) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역

(2) 계획관리지역, 가축사육제한구역, 도로구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역

(3) 계획관리구역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역

(4) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역

(5) 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 도로구역, 지역개발사업구역, 하수처리구역

제시목록 외의 물건: 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 제시외 건물이 소재하여 토지에 영향을 미치고 있습니다.

공부와의 차이: (4), (5) 토지의 공부상 지목은 "잡종지" 및 "전"이나 실제는 "상업 기타"로 이용 중입니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.3. 2.건물 감정 요항표

건물 구조: (7) 조립식 경량철골조 철재판지붕 단층건, (7-1) 조적조 및 벽돌조 경량철판지붕 단층건, (7-2) 멸실, (8) 일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층건

이용상태: (7) 근린생활시설 및 자동차 관련 시설 (사무실 등), (7-1) 화장실 등, (8) 제1종 근린생활시설 (세탁공장 및 사무실 등)

설비내역: (8) 건물은 기본적인 급배수, 급탕, 위생, 소방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

부합물 및 종물: 별첨 지적 및 건물개황도, 사진과 같이 종물 및 부합물이 소재하여 평가되었습니다.

공부와의 차이: (7) 건물은 공부상 262-5 단일 지상에 소재하나 실제는 (3, 4, 5) 토지 및 타인 소유 토지(261-13) 상에 소재하는 것으로 조사됩니다. (7-1) 건물은 공부상 스레이트 지붕이나 실제는 경량철판지붕이며, 공부면적과 실측면적에 다소 차이가 있습니다. (7-2) 건물은 멸실된 것으로 파악됩니다.

기타참고사항: 임대관계는 미상입니다.

1.4. 입지조건

본 물건은 충청남도 부여군 규암면 반산리 262에 소재하며, 백제중학교 동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 도로변을 따라 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 농경지가 혼재된 형태를 보입니다.

차량의 출입 및 주정차가 용이하며, 인근에 군내버스승강장이 있어 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

본 물건 소재지인 부여군 규암면은 백제문화권으로, 이러한 역사문화 관광 자원을 활용한 지역 발전 잠재력을 가질 수 있습니다.

가까운 거리에 규암초등학교, 규암면사무소 등이 소재하며, 부여 시내까지는 차량으로 약 15분 거리에 위치합니다.

1.5. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 채권자는 제OOOOOOO입니다.

'대항력 있는 임차인'이 특이사항으로 명시되어 있어, 해당 임차인의 점유 현황, 임대차 조건, 대항력 유무 및 인수 여부에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다. 이는 낙찰 후 인수 부담으로 작용할 수 있습니다.

'법정지상권'이 언급된 점은 토지와 건물의 소유 관계에 따른 법률적 쟁점을 시사합니다. 법정지상권 성립 여부를 정확히 판단하여, 토지 사용에 대한 권리 제한 가능성을 반드시 확인해야 합니다.

1.6. 상권분석

본 물건은 근린생활시설로 용도 분류되어 있으며, 배후에는 주거지와 농경지가 분포하고 있어 지역 주민을 대상으로 하는 상권에 속합니다.

인근에 중소규모의 근린생활시설이 산재해 있어, 식당, 미용실, 세탁소, 편의점 등 지역 밀착형 업종이 영업하기에 적합할 수 있습니다.

토지가 현황 '상업용 건부지 및 일부 도로'로 이용되고 있다는 점은 현재의 상업적 활용 가능성을 보여줍니다.

다만, 광역 상권보다는 지역 생활권 내 상권으로서의 가치가 높을 것으로 판단되며, 대중교통 접근성 및 인구 밀집도를 고려한 업종 선택이 중요합니다.

1.7. 생활정보

본 물건지 인근에는 백제중학교가 위치하여 교육 시설 접근이 용이합니다.

주변은 농경지와 주택지대가 혼재되어 있어 상대적으로 조용하고 한적한 생활 환경을 제공할 수 있습니다.

차량 이용 시 국도 30호선 접근성이 좋아 인근 지역으로의 이동이 편리하며, 부여 시내 주요 편의시설 이용도 가능합니다.

1.8. 잠재적 리스크

1.8. 1.권리 관련 리스크

대항력 있는 임차인: 임차인의 존재는 보증금 인수, 명도 지연 등 추가적인 시간 및 비용 발생의 원인이 될 수 있습니다.

법정지상권: 법정지상권이 성립할 경우, 건물 소유자는 토지 소유자의 동의 없이 토지를 계속 사용, 수익할 수 있으며, 이는 토지 소유권 행사에 제약을 줄 수 있습니다.

1.8. 2.물리적 및 행정적 리스크

건물 멸실: 건물 중 창고 30㎡가 멸실된 상태로, 건축물대장과의 차이를 확인하고 복구 또는 철거에 따른 비용을 고려해야 합니다.

타인 소유 토지 위 건물: 건물(목록 7)의 일부가 타인 소유 토지(261-13) 상에 소재하므로, 해당 토지 소유자와의 사용 수익에 관한 분쟁 또는 별도의 토지 사용료 지급이 발생할 수 있습니다.

농지취득자격증명: 본 건 토지 중 농지로 이용되거나 농지법상 관련이 있는 경우, 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수 보증금이 몰수될 수 있으므로, 사전에 반드시 행정 관서에 확인해야 합니다.

토지이용계획: 본 건 토지 중 일부(3, 4, 5)는 자연녹지지역에 해당하여 건축 행위 등에 제한이 있을 수 있습니다.

1.8. 3.기타 리스크

도로 확장 공사: 인접 군유지 토지의 도로 확장 공사 진행으로 인해, 공사 기간 동안 소음, 먼지 등의 불편이 발생할 수 있으며, 공사 완료 후 토지 이용에 일부 영향이 있을 수 있습니다.

1.9. 종합 의견

본 물건은 충청남도 부여군 규암면 소재 근린생활시설로, 지역 상권으로서의 잠재력과 활용 가능한 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 백제중학교 등 교육 시설과의 근접성, 차량 접근성 등 입지적 장점도 갖추고 있습니다.

그러나 '대항력 있는 임차인', '법정지상권', '타인 소유 토지 위 건물 소재', '농지취득자격증명 필수 제출' 등 복합적인 권리 및 행정적 이슈가 존재하여, 매우 신중한 접근이 요구되는 물건입니다. 특히, 건물 일부가 타인 토지에 걸쳐 있는 점은 토지 사용 관계를 복잡하게 만들며, 이에 대한 명확한 법률 검토와 해결책 마련이 선행되어야 합니다. 제시외 건물 및 관정 포함, 건물 멸실 등 현황과 공부상 차이 또한 면밀히 확인해야 할 사항입니다.

1.10. 투자 포인트

1.10. 1.입지 잠재력

지역 거점 상권으로서의 발전 가능성: 배후 주거지 및 농경지, 주변의 중소규모 상업시설과의 연계를 통해 지역 거점 상권으로 성장할 잠재력을 지니고 있습니다.

역사문화 관광 연계 가능성: 부여군의 풍부한 백제문화권 관광 자원과 연계하여 관광객 대상 시설 등으로의 개발 가능성을 탐색해 볼 수 있습니다.

1.10. 2.토지 활용 가치

넓은 토지 면적: 1696.00㎡ (약 513.07평)의 넓은 토지 면적은 다양한 건축 및 개발 계획을 수립할 수 있는 기반을 제공합니다.

상업용 건부지 및 도로 활용: 현황 '상업용 건부지 및 일부 도로'로 이용 중이라는 점은 건축 및 토지 활용 계획 수립 시 이점을 가질 수 있습니다.

1.10. 3.수익성 기대 (제한적)

상권 활성화 시 임대 수익 기대: 지역 상권이 활성화되고 권리 문제가 해결된다면, 안정적인 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

(단, 임차인 및 법정지상권 관련 리스크 해결 정도에 따라 수익 구조가 크게 달라질 수 있습니다.)

1.10. 4.부가 가치

제시외 건물 및 관정 포함: 감정평가에 포함된 제시외 건물 및 관정은 추가적인 활용 또는 매각 가치를 가질 수 있습니다.

주변 혐오시설 확인 결과, 본건 소재지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

법원 정보

논산지원 경매3계