나이스옥션 법원경매 천안 2025타경258 [1] 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 571 대지 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경258 [1] 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 571 대지 경매

물건 대표 이미지

천안지원 경매1계 2025타경258 | 소재지: 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 571 | 감정가: 6,468,000원 | 최저가: 2,232,000원 | 용도: 대지

1. 천안지원 2025타경258 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경258 (1)

소재지: 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 571

용도: 대지

감정가: 6,468,000원

토지면적: 66.00㎡ (약 19.97평)

토지 지분율: 1472.46 (제시된 수치)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 20.00㎡ (별도 신고된 창고, 매각에서 제외)

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 농OOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 법정지상권

주의사항: 지분 매각이므로 매수인은 소유권 행사 및 관리에 제약이 있을 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 허용됩니다. 제시외 건물은 매각에서 제외되나, 이 건물의 존재로 인해 최저매각가격이 조정되었습니다. 공부상 지목은 '대'이나 일부는 '현황 도로'로 이용 중입니다.

2. 입지조건

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 동면 장송리 소재지로, 장송리1구 마을회관 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 환경은 주로 농가와 농경지로 형성된 농촌 주택지대입니다. 소형 차량의 접근은 가능하나 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 토지는 사다리형이며 인접 도로와 평탄하게 접하고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 3m 정도의 포장도로와 접해 있습니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부제한구역으로부터 200m 이내 지역)에 해당합니다.

3. 권리분석

본 물건은 부동산 강제경매로 진행됩니다. 가장 중요한 권리 분석 사항은 '법정지상권'의 존재 여부와 그 범위입니다. 법정지상권이 성립하는 경우, 타인의 건물을 위해 해당 토지를 계속 사용하게 되므로 소유권 행사에 중대한 제약이 발생합니다. 또한, '공유자 우선매수 신고'가 가능하여 최고가 매수신고인이 있더라도 공유자가 동일한 가격으로 매수할 권리를 가집니다. 본 건은 토지 지분 매각 건으로, 매수인은 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 되므로 향후 토지 이용 및 관리에 있어 협의가 필요합니다. 공부상 지목은 '대'이나 일부가 '현황 도로'로 이용 중이라는 점 또한 소유권 행사 범위를 제한할 수 있는 요인입니다. 제시외 건물 20㎡는 매각에서 제외되나, 이 건물의 존재가 최저매각가격 산정에 영향을 미쳤습니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 전형적인 농촌 주택지대로, 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있습니다. 주변은 농업 활동이 주를 이루는 환경으로, 소규모 편의시설이나 주거 관련 서비스 시설 정도를 기대할 수 있습니다. 별도의 상업 시설 밀집 지역이나 주요 생활 편의 시설과의 접근성은 제한적일 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

농촌 지역 특성상 조용하고 한적한 생활 환경을 제공합니다. 대중교통 이용은 가능하나, 불편함이 있을 수 있습니다. 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원 등)은 차량을 이용해야 접근 가능한 거리에 있을 가능성이 높습니다. 쾌적한 자연환경 속에서 전원생활을 누리기에는 적합할 수 있으나, 도심의 편리함과는 거리가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

공유 지분 매각으로 인한 소유권 분쟁 가능성: 본 건은 토지 전체가 아닌 일부 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계 설정 및 토지 이용 방식에 대한 협의가 필수적입니다. 협의가 원만하지 않을 경우 소유권 분쟁으로 이어질 수 있습니다.

법정지상권으로 인한 토지 이용 제한: 법정지상권이 성립될 경우, 해당 토지 위에 있는 타인 소유 건물을 위해 토지를 사용해야 합니다. 이는 토지 활용 가치를 크게 떨어뜨리며, 매수인의 재산권 행사를 제약합니다. 정확한 법정지상권 성립 여부와 그 범위를 면밀히 파악해야 합니다.

공유자 우선매수권 행사 가능성: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 매수신고인의 지위가 무효가 되어 낙찰받지 못할 수 있습니다.

현황 도로로 인한 이용 제한: 공부상 지목은 '대'이나 일부가 '현황 도로'로 이용 중이라는 점은 실제 토지 이용 가능 면적을 감소시키거나, 공공의 통행을 보장해야 하는 상황이 발생할 수 있음을 의미합니다.

제시외 건물로 인한 잠재적 문제: 매각 제외 대상인 제시외 건물이라 할지라도, 해당 건물이 토지 이용에 제약을 주어 최저매각가격에 영향을 미쳤다는 점은 토지 이용 자체에 제약이 있음을 시사합니다. 추후 해당 건물과의 관계 설정에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 농촌 지역의 토지 일부 지분 매각 건으로, 법정지상권, 공유 지분, 현황 도로 이용 등의 복합적인 권리 및 이용상의 문제가 산재해 있습니다. 특히 법정지상권의 존재는 토지 활용 가치를 결정하는 매우 중요한 요소이며, 이에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다. 공유자 우선매수권 또한 낙찰 가능성에 대한 불확실성을 더합니다. 일반적인 투자 목적보다는 해당 토지의 기존 공유자나 법정지상권의 당사자 등 이해관계가 있는 특정인이 매입을 고려해볼 만한 물건입니다. 신중하고 면밀한 권리 분석 및 현장 확인 없이는 투자가 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

기존 공유자 또는 이해관계자를 통한 재매각 또는 협상 가능성: 본 건의 실질적인 가치는 해당 토지의 법정지상권자, 인접 토지 소유자, 또는 기존 공유자 등 특정 이해관계자와의 협상을 통해 재발견될 수 있습니다. 이들과의 원만한 협상을 통해 재매각하거나, 지분을 통합하여 가치를 상승시킬 잠재력이 있습니다.

낮은 진입 가격의 잠재력: 복합적인 권리 문제와 지분 매각이라는 특성상, 감정가 대비 낮은 가격으로 낙찰될 가능성이 있습니다. 이는 투자 리스크를 감수할 수 있는 소수의 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

토지 이용 규제 완화 또는 활용 방안 모색: 향후 해당 지역의 토지 이용 규제가 완화되거나, 새로운 개발 계획이 수립될 경우, 현재의 제약 사항이 완화되어 가치 상승을 기대할 수도 있습니다. 다만, 이는 장기적이고 불확실한 전망입니다.

법원 정보

천안지원 경매1계