나이스옥션 법원경매 천안 2025타경11320 [1] 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 302동 11층1101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 본 · 평가일 2025.03.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 소재 ‘천안쌍용초등학교’ 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 도보권 내에 시내버스 승강장과 수도권 지하철1호선 '쌍용역'이 소재하는 등 제반 대중교통 편의는 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 중 11층 1101호로서,
- 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감,
- 내벽: 벽지붙임 및 일부 타일 등 마감,
- 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 온수보일러에 의한 개별 난방설비, 승강기설비, 화재탐지 및 소화전 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 유사한 토지로서, 인접 도로와 대체로 등고평탄하며, 아파트의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측 및 동측으로 노폭 약 12미터, 서측 및 남측으로 노폭 약 10미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(천안 쌍용1지구 택지개발사업구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(타법에의한전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(나사렛대학교(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(푸른별유치원(상대정화구역))<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당금으로 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경11320 (1)

소재지: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652 일성아파트 302동 11층 1101호

용도: 아파트

감정가: 159,000,000원

토지면적: 35.53㎡ (약 10.75평)

토지지분: 35.53㎡ (약 10.75평)

건물면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

건물지분: 59.68㎡ (약 18.05평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

아파트 정보: 일성3차능수, 1994년 12월 사용승인, 총 6개 동 521세대. 본건은 302동 11층임.

건물 전용면적: 59.68㎡ (약 18.05평)

건축물 총괄표제부 정보에 따르면, 일성아파트는 총 대지면적 22,219.4㎡, 연면적 50,188.02㎡ 규모로 총 521세대가 거주하고 있습니다. 본건이 속한 302동은 16층 건물이며, 총 연면적은 7,373.96㎡입니다.

2. 입지조건

위치: 충청남도 천안시 서북구 쌍용동 652번지에 소재한 일성아파트 302동 11층 1101호입니다.

주위환경: 본건은 '천안쌍용초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 진출입이 용이하며, 도보 거리 내에 시내버스 승강장과 지하철 1호선 '쌍용역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

도로상태: 북측 및 동측으로 약 12미터, 서측 및 남측으로 약 10미터의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 도시지역(천안도시지역), 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(천안 쌍용1지구 택지개발사업구역)으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로3류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(나사렛대학교, 푸른별유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

경매 구분: 부동산강제경매 사건입니다.

채권자: 주OOOOOOO 입니다.

선순위 임차권 및 대항력: 본건에는 선순위 임차권이 존재하며, 임차인 이진아 씨는 전입일자 2022년 4월 26일, 확정일자 2022년 3월 28일 기준으로 대항력을 갖추고 있습니다.

임차인 정보:

* 임차인: 이진아 (이 )

* 보증금: 162,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-26

* 확정일자: 2022-03-28

* 배당신고일자: 2024-06-04

* 대항력: 있음

등기부 현황: 을구 9번 임차권등기(2024년 6월 4일 등기, 보증금 162,000,000원)가 말소기준권리인 갑구 14번 강제경매(2025년 2월 25일 등기, 주택도시보증공사, 168,920,010원)보다 선순위입니다.

주의사항 및 확약서: 임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 배당으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 이로 인해 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다. 다만, 물건명세서상 "배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라는 문구가 명시되어 있어, 실제 낙찰 후 변제 과정을 면밀히 확인해야 할 필요가 있습니다.

권리 총합: 등기부채권 총액은 162,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 쌍용동 일대는 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재된 주거 밀집 지역입니다. 천안쌍용초등학교가 인근에 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 각종 상업시설과 편의시설이 주변에 형성되어 있어 기본적인 생활 인프라가 양호한 편입니다.

5. 생활정보

교통: 지하철 1호선 쌍용역이 도보 거리에 있어 서울 및 수도권 접근성이 우수하며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 천안쌍용초등학교가 인근에 있으며, 나사렛대학교와 푸른별유치원도 가까이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

편의시설: 단지 주변에 다수의 근린생활시설이 있어 기본적인 쇼핑 및 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 불확실성: 대항력 있는 임차인이 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였으나, 물건명세서 상의 '잔액 인수 가능성' 문구로 인해 인수 보증금 0원으로 확정하기에는 다소 불확실성이 존재합니다. 실제 낙찰 후 잔금 납부 시까지 채권자 및 임차인과의 최종적인 변제 결과 확인이 중요합니다.

건물 노후화: 1994년 준공된 아파트로, 건물 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 이는 신축 아파트에 비해 경쟁력 저하 요인이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 천안시 서북구의 역세권 아파트로 교통 환경이 우수하며, 주변 생활 인프라도 잘 갖추어져 있습니다. 감정가는 1억 5,900만원으로 책정되었으며, 건물 전용면적 59.68㎡ (약 18.05평) 기준입니다. 대항력 있는 임차인이 존재했으나, 보증금 반환 관련 권리를 포기한다는 확약서 제출로 인해 인수되는 보증금은 0원으로 파악됩니다. 이 점이 본건의 가장 큰 투자 포인트이자 동시에 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

쌍용역 역세권 입지로 교통 편의성이 뛰어납니다.

인근에 초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다.

임차인 관련 리스크 해소 시, 시세 대비 저렴한 가격으로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 4일 같은 면적(59.68㎡)의 15층 매물이 152,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 또한, 2026년 6월 13일에는 5층 매물이 130,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 11층이므로, 이 두 거래 사례의 중간 정도 가격대에 위치할 것으로 예상됩니다.

감정가는 159,000,000원으로 책정되었으나, 최근 동일 면적의 최고 실거래가(152,000,000원)를 고려할 때, 감정가보다 다소 낮은 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 임차인의 권리 포기 및 말소 동의가 확실하게 이행된다는 전제 하에, 150,000,000원에서 155,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

주변 시설 확인 결과, 본 건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 확인되지 않았습니다. 따라서 입지적 측면에서 추가적인 리스크는 없어 보입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.