나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20305 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 78 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지는 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 소재 ""조동유원지"" 남측인근에 위치하며, 본건
주위는 임야, 유원지, 캠핑장, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경
보통시됨.

교통상황

본건 토지는 지적도상 맹지이나 본건 기호1)토지 좌측으로, 기호2.3,4)토지의 우측으로
새마을도로가 예전부터 개설되어 있어 관습상 사도에 접함.
본건 토지2,3,4)토지는 농로 등의 경계없이 단일필지 처럼 이용되고 있음.

형태 및 이용상태

각 필지 공히 부정형, 완경사의 ""묵전""으로 이용되고 있음.

인접 도로상태

각 필지 공히 새마을 도로인 관습상 미포장 사도(약3미터)에 접함

토지이용계획 및 제한상태

기호1~4): 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든
축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

별무함

공부와의 차이

본건 기호2~4)토지는 공부상 지목이 공히 ""답""이나 현황은 ""전"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 현장 방문시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1.농지취득자격증명 필요(미제출시 매수보증금 몰수)
2.지적도상 맹지이나 좌측으로 새마을도로가 개설되어 있어 관습상 미포장 사도에 접함
3.제시외 조동리 79 토지와 일단지의 '전'으로, 남동측 일부는 '통행로'로 이용중.
4.특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 논산지원 2025타경20305 (1)

소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 78

용도: 전 (현황 '전', 공부상 '답')

감정가: 47,424,000원

토지면적: 912.00㎡ (약 276평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 논산계룡농업협동조합

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 농지취득자격증명 필수 (미제출 시 매수보증금 몰수)

2. 지적도상 맹지이나 좌측으로 새마을도로가 개설되어 있어 관습상 미포장 사도(약 3미터)에 접함.

3. 제시외 조동리 79 토지와 일단지의 '전'으로, 남동측 일부는 '통행로'로 이용 중.

1.2. 토지 이용 현황 및 계획

이용상태: 각 필지 공히 부정형, 완경사의 "묵전"으로 이용 중.

공부와의 차이: 기호 2~4 토지는 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전' 상태.

토지 이용 계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한).

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건 토지는 충청남도 논산시 벌곡면 조동리 소재 "조동유원지" 남측 인근에 위치합니다.

주위는 임야, 유원지, 캠핑장, 농경지, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

지적도상 맹지이나, 본건 토지 좌측(기호1) 또는 우측(기호2,3,4)으로 새마을도로가 개설되어 있어 관습상 미포장 사도(약 3미터)에 접합니다.

이는 차량 접근이 가능함을 의미하나, 도로 이용에 따른 관습법상의 권리 및 잠재적 분쟁 가능성은 고려해야 합니다.

본건 토지 2, 3, 4) 토지는 농로 등의 경계 없이 단일 필지처럼 이용되고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부상 채권 총액은 229,890,251원입니다.

말소기준권리인 을8 근저당(2019-12-02, 논산계룡농업협동조합, 14,000,000원)을 포함한 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수해야 할 권리 사항은 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못하여 임대 여부 등은 확인되지 않았습니다.

보증금 및 차임이 미상이라 할지라도, 추후 임대차 관계가 확인될 경우 추가적인 확인 및 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 농경지가 주를 이루는 지역에 위치하고 있으며, 인근에 유원지 및 캠핑장이 있어 지역 주민 및 관광객을 대상으로 한 소규모 상권의 가능성이 있습니다.

다만, 본격적인 상업 활동보다는 농업 관련 활동이나 주말 농장, 전원생활 등과 연관된 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

"조동유원지"와 캠핑장이 인접해 있어 레저 및 휴양 시설 이용이 용이합니다.

주변은 임야, 농경지, 단독주택 등이 혼재되어 있어 조용하고 한적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

5.2. 편의시설 및 교통

인근 마을 또는 논산 시내 중심지로의 이동을 통해 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

대중교통 접근성은 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 확인

주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설에 대한 직접적인 언급이나 확인된 정보는 없었습니다.

다만, 폐기물 처리 시설 건립 관련 주민 반대 시위 사례가 일부 있으나, 해당 물건 소재지와 직접적인 관련성은 낮은 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 취득 자격

본 물건은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적입니다. 미제출 시 매수보증금이 몰수되는 매우 중대한 사항입니다.

6.2. 맹지 및 도로 문제

지적도상 맹지이나 관습상 사도에 접해 있어 차량 통행은 가능합니다. 하지만, 도로에 대한 법적 권리가 명확하지 않을 경우 향후 도로 이용에 관한 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 토지 이용 현황 차이

공부상 지목은 '답'이나 현황은 '전'으로 이용 중입니다. 이는 지목 변경 등 행정 절차가 필요할 수 있음을 의미합니다. 또한, 완경사의 묵전으로 현재 상태에서 바로 활용하기 위한 추가적인 토지 정비 작업이 필요할 수 있습니다.

6.4. 토지 이용 규제

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축사 신축 등 가축 사육 관련 사업은 제한됩니다.

6.5. 임대차 관계 불확실성

현장 방문 시 이해관계인을 만나지 못해 임대차 여부, 보증금, 차임 등 관련 정보가 미상입니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 임차인 관련 문제 발생 가능성을 내포합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 벌곡면에 위치한 토지 경매 물건으로, 토지매각 대상입니다. 감정가는 47,424,000원이며, 912㎡ (약 276평) 면적을 가지고 있습니다. 지적도상 맹지이나 관습상 사도에 접하고 있으며, 현재는 묵전으로 이용 중입니다. 가장 중요한 특징은 농지이므로 농지취득자격증명 발급이 필수적이라는 점이며, 이를 충족하지 못할 경우 매수보증금 몰수의 위험이 있습니다. 권리 분석상 매각으로 인한 소멸 대상 권리만 존재하여 인수 부담은 없습니다. 다만, 임대차 관계가 불확실하고, 토지 이용 현황과 공부상 지목 간의 차이가 있어 이에 대한 면밀한 사전 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 농지 활용 잠재력

계획관리지역 및 성장관리계획구역으로 지정되어 있어, 향후 지역 개발에 따른 용도 변경 또는 개발 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

8.2. 인근 시설 연계 가능성

"조동유원지" 및 캠핑장 등 인근 시설과의 연계성을 고려한 토지 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

8.3. 합리적 가격 접근

감정가 47,424,000원을 기준으로, 현장 조사 및 권리 분석을 통해 시장 가치와 비교하여 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지이며, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금 역시 0원이므로, 낙찰가의 산정은 감정가 47,424,000원을 기준으로 신중하게 접근해야 합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필수적입니다.

* 본 물건의 현재 상태(묵전, 완경사)를 고려한 활용 방안별 소요 비용 및 예상 수익 분석.

* 인근 유사 토지의 실거래가 및 공시지가 조사.

* 농지 취득 관련 법규 및 절차, 예상 소요 기간 확인.

* 현장 답사를 통한 도로 상황, 주변 환경, 잠재적 문제점 등에 대한 심층적인 조사.

따라서, 현재 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 위 분석들을 바탕으로 보수적인 시각에서 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.