나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20276 [1] 충청남도 부여군 외산면 복덕리 249-1 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20276 [1] 충청남도 부여군 외산면 복덕리 249-1 답 경매

• 사건번호: 2025타경20276
• 주소: 충청남도 부여군 외산면 복덕리 249-1
• 감정가: 5,197,070원
• 최저가: 3,638,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 답

논산지원 경매3계 2025타경20276 | 소재지: 충청남도 부여군 외산면 복덕리 249-1 | 감정가: 5,197,070원 | 최저가: 3,638,000원 | 용도: 답

1. 물건 개요 및 특성 분석

1.1. 기본 정보

사건번호 논산지원 2025타경20276 (1)에 해당하는 본 물건은 충청남도 부여군 외산면 복덕리 249-1 소재의 답(논)입니다.

토지면적은 2325.00 제곱미터 (약 703.31평)이며, 감정가는 5,197,070원으로 산정되었습니다.

경매 구분은 부동산 강제경매이며, 매각 대상은 토지 일부 지분 매각입니다.

1.2. 핵심 특성 및 유의사항

본 물건은 지분경매 물건이며, 경매 진행 시 공유자 우선매수신고가 가능합니다. 다만, 공유자 우선매수권 행사는 1회에 한하여 가능함에 유의해야 합니다.

용도가 답(농지)이므로, 매각결정기일까지 농지취득자격증명(농취증) 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금은 몰수됩니다.

소유자는 조OO이며 채권자는 주OOOOOOOOO입니다. 본건의 지분율은 95,743.5 (토지 지분율)입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주위환경

본건 토지는 복덕리 소재 '복덕들' 및 '아랫상다리들'에 위치한 전형적인 농경지입니다.

주위는 답(논), 전(밭), 농가주택, 임야 등으로 형성된 농촌 지대입니다.

2.2. 교통상황 및 형태

농지로서 차량 접근이 가능하여 일반적인 교통 사정은 양호한 편입니다.

토지 형태는 가장형(1)과 사다리형에 유사한 형태(2)이며, 모두 현황 답으로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 세로(폭이 좁은 도로)와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

두 필지 모두 농림지역, 가축사육제한구역, 농업진흥구역에 해당하여 농지 외의 다른 용도로의 개발 및 이용에 엄격한 제한이 있습니다.

특히 (2)번 토지의 경우 자연재해위험개선지구 및 하천구역에 일부 포함되어 있어, 이용 및 개발에 추가적인 법적 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 법적 제한

3.1. 권리 분석

본 경매는 강제경매이며 매각 대상은 '토지일부지분'입니다. 따라서 낙찰자는 타 공유자와 토지를 함께 소유하게 됩니다.

공유자 우선매수권은 1회에 한하여 인정되므로, 공유자가 우선매수를 신청할 경우 낙찰자는 매수 기회를 잃을 수 있습니다.

3.2. 법적 제한 및 주의사항

가장 중요한 주의사항은 '농지취득자격증명'입니다. 농취증 발급 가능 여부를 사전에 확인하고, 기한 내 제출이 어려울 경우 입찰을 신중히 고려해야 합니다.

농업진흥구역 내 농지이므로 현행법상 농업 목적으로만 이용이 가능하며, 대지로 형질 변경 등이 매우 어렵습니다.

(2)번 토지에 하천구역 및 자연재해위험개선지구가 포함되어 있어, 해당 지역의 개발 행위는 매우 제한적입니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본 물건은 전형적인 농업용 토지로, 상업 시설이나 주택지로서의 입지는 전혀 없다고 판단됩니다.

따라서 상권 분석은 의미가 없으며, 순수하게 농업적 이용 가치에 중점을 두어야 합니다.

4.2. 생활정보 및 혐오시설

주변은 농가주택과 농지로 이루어져 있어, 생활 편의시설 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

감정평가서상 제시목록 외의 물건이나 공부와의 차이는 없으며, 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 없습니다. 다만, 외산면의 지리적 특성상 대규모 도시 편의시설과의 거리가 상당한 점은 인지해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 지분 경매 리스크

낙찰 후 타 공유자와의 협의 또는 공유물 분할 소송이 필요할 수 있습니다. 시간과 비용이 소요될 수 있는 리스크입니다.

공유자 우선매수권 행사로 인해 입찰 보증금을 돌려받고 낙찰받지 못할 리스크가 존재합니다.

5.2. 법적 절차 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수의 리스크가 가장 높습니다.

농업진흥구역 및 하천구역 등 토지이용계획상의 제약으로 인해 용도 변경 또는 개발 가능성이 희박합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부여군 외산면에 위치한 농업용 지분 토지로, 낮은 감정가로 인해 소액 투자가 가능합니다.

다만, 지분 매각, 농취증 필수, 공유자 우선매수 리스크, 농업진흥구역이라는 개발 제한 요소를 종합적으로 고려할 때, 초보 투자자에게는 적합하지 않으며, 농업인 또는 지분 경매에 대한 충분한 이해와 경험이 있는 투자자에게 적합한 물건입니다.

낙찰 후 공유자와의 원만한 협의(매도 또는 매수) 전략이 필수적입니다.

7. 투자 포인트

7.1. 저가 매수 기회

총 토지 면적 2325.00 제곱미터 (약 703.31평)에 대한 지분을 낮은 감정가(5,197,070원)로 취득할 수 있는 소액 투자 기회입니다.

7.2. 공유자 협의를 통한 출구 전략

지분을 취득한 후 타 공유자에게 매각하거나, 나머지 지분을 추가 매수하여 온전한 필지를 확보하는 협상 전략이 주요 투자 포인트입니다.

7.3. 농업자산 확보

농업을 주업으로 하거나, 농지 연금 등 장기적인 농업 관련 자산 축적을 목표로 하는 투자자에게 유리한 물건입니다. 농업인이 아닌 경우에도 농취증 발급 요건을 충족할 수 있는지 면밀히 검토해야 합니다.

법원 정보

논산지원 경매3계