나이스옥션 법원경매 논산 2025타경384 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 268 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 논산 2025타경384 [1] 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 268 임야 경매

• 사건번호: 2025타경384
• 주소: 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 268
• 감정가: 186,336,000원
• 최저가: 130,435,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 임야

논산지원 경매3계 2025타경384 | 소재지: 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 268 | 감정가: 186,336,000원 | 최저가: 130,435,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요

1.1. 기본 정보

사건번호 논산지원 2025타경384 (1)로 진행되는 부동산 임의경매 물건 보고서입니다. 본 물건은 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 268 외 필지에 위치하며, 용도는 임야 및 전(밭)입니다. 총 토지면적은 28,060.00㎡ (약 8,488.15평)이며, 감정가는 186,336,000원으로 책정되었습니다. 매각대상은 토지 전부에 대한 일괄매각 건입니다.

1.2. 물건 현황 및 이용 상태

제시된 목록은 기호(1) 자연림(부정형 완경사), 기호(2) 전(부정형 평지), 기호(3) 자연림(부정형 급경사)으로 구성되어 있습니다. 기호(2) 토지는 현황이 '묵전 및 수로'로 이용 중인 것으로 파악되며, 이는 공부(지적)상의 지목과 현황이 일부 상이함을 시사합니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 환경

본건은 충청남도 논산시 벌곡면 도산리 소재 '도산초등학교' 북서측 인근에 위치합니다. 주위 환경은 일반음식점, 단독주택, 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지방도 주변 지역이며, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변에는 대둔산빌리지, 샤토 로리에와 같은 펜션 및 숙박 시설들이 소재하고 있어 관광지 및 휴양지의 성격을 일부 띠고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 및 인근까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 사정 역시 보통 수준으로 파악됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 매각 물건 및 채권 관계

본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 소유자 및 채무자는 정OO, 채권자는 익OOOOO입니다. 매각대상은 토지 매각이며, 건물 면적은 0.00㎡로 건물은 매각에서 제외되거나 존재하지 않습니다. 토지의 지분율은 2806000으로 토지 전체 면적에 대한 매각으로 판단됩니다.

3.2. 특수 권리 분석

본 물건은 법적 리스크를 내포하고 있습니다.

첫째, 특이사항에 '분묘기지권'이 명시되어 있으며, 목록3과 인접한 필지(264번지) 지적경계선상에 분묘가 소재하며 분묘기지권의 성립 여부가 불분명한 상태입니다. 이는 낙찰 후 분묘의 처리와 관련하여 법적 분쟁 및 추가 비용 발생의 가능성을 의미합니다.

둘째, 목록2(전)에 대해서는 '농지취득자격증명(농취증) 제출이 요망'되며, 미제출 시 매수신청보증금 몰수가 명시되어 있어 입찰자는 농취증 발급 가능 여부를 사전에 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권 분석 및 생활 정보

4.1. 지역 특성 및 이용계획

본 물건은 토지 목록별로 토지이용계획이 상이하여 투자를 다각도로 고려해야 합니다.

기호(1)은 보전관리지역 및 준보전산지(자연림), 기호(2)는 계획관리지역 및 성장관리계획구역(전), 기호(3)은 계획관리지역, 농림지역, 보전관리지역, 임업용산지 등이 혼재되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 복합적인 검토가 필요합니다. 기호(2)는 계획관리지역으로, 개발 행위에 있어 상대적으로 유리한 조건을 갖추고 있습니다. 모든 목록은 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 해당합니다.

4.2. 생활 환경

본건은 '도산초등학교' 인근에 위치하며, 주변에 단독주택 등이 소재하는 지방도 주변 지역으로 아주 풍부한 생활 편의시설을 기대하기는 어렵습니다. 그러나 대둔산 및 수락계곡 인근에 위치하여 자연경관과 레저시설(펜션, 워터파크 등)을 이용하기 편리한 환경을 가지고 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법정 리스크

농지취득자격증명 미제출 시 보증금 몰수 가능성(목록2 관련)이 최대 리스크이며, 분묘기지권 성립 여부가 불명확한 분묘로 인한 명도 및 토지 이용 제한 가능성도 반드시 고려해야 합니다. 분묘기지권이 성립하는 경우, 토지 소유권자는 분묘의 철거를 요구할 수 없으며, 추후 지료 청구 소송 등을 진행해야 할 수 있습니다.

5.2. 지적/현황 리스크

기호(1)과 기호(3)은 지적도상 '맹지'입니다. 기호(3)은 기호(2)(전)를 통해 출입이 가능하다고 되어 있으나, 맹지의 경우 건축허가 및 토지 이용에 제약이 발생하며, 추후 인접 토지 소유자와의 통행로 확보(주위토지통행권)에 대한 협의 또는 소송이 필요할 수 있습니다. 기호(2)는 현황이 '묵전 및 수로'로 기재되어 현황과 지목의 일치 여부를 재확인해야 합니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본 물건은 총 8,488.15평에 달하는 대형 임야 및 전으로 구성되어 있으며, 일부 필지가 계획관리지역에 속해 개발 잠재력을 갖추고 있습니다. 그러나 분묘기지권의 문제, 맹지의 존재, 농취증 제출 의무 등 중대한 권리 및 현황 리스크를 내포하고 있어 일반적인 경매 물건 대비 면밀한 분석과 높은 난이도의 명도/해결 전략이 요구됩니다. 일괄매각 조건이므로 모든 리스크를 동시에 인수해야 합니다.

6.2. 투자 포인트

최고의 입지:

계획관리지역이 일부 포함되어 있어, 대규모 면적을 활용한 전원주택단지, 캠핑장, 펜션 등의 개발을 고려할 수 있습니다. (주변에 펜션이 다수 소재함)

교통 편의성:

지방도 주변에 위치하며 차량 접근성이 양호하고, 버스 정류장이 인근에 있어 접근성이 보통 이상입니다.

저가 매수 기회:

다수의 리스크(분묘기지권, 맹지, 농취증)로 인해 입찰 경쟁이 낮아질 가능성이 있어, 리스크를 해결할 능력이 있는 투자자에게는 감정가 대비 저가로 매수할 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

논산지원 경매3계