나이스옥션 법원경매 논산 2025타경390 [1] 충청남도 계룡시 두마면 두계리 65 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건기호(1~6)은 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 ""두마초등학교"" 남측 인근에 위치
하는 토지로서, 주위일원은 학교, 아파트단지, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등
이 소재하는 미성숙주택지대로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 및 인근까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 철도역이 소재하므로,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형 평지로 ""단독주택 건부지""
기호(2) : 부정형 평지로 ""주거나지""
기호(3) : 부정형 평지로 ""단독주택 건부지""
기호(4) : 부정형 평지로 ""주거나지""
기호(5) : 부정형 평지로 ""주거나지""
기호(6) : 부정형 평지로 ""주거나지"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2) : 지적도상 ""소로한면에 접함.
기호(3,5,6): 지적도상 ""맹지"" 이나, 폭 약 3~4m 정도의 관습로에 접함.
기호(4) : 지적도상 ""맹지"" 임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 학교(2021-12-30)
(저촉), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한
법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육
환경 보호에 관한 법률>.

기호(2) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(2017-09-11)(접합), 가축사
육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역
(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대
보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 상대보호구역)<교육환경보호에
관한 법률>, 절대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 절대보호구역)<교육환경
보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유치원 절대보
호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(3,6):도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유
치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-09-15)(
두마초등학교 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2021-
09-15)(두마초등학교병설유치원 절대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

기호(4,5):도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리
및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교 상대보호구역)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-09-15)(두마초등학교병설유
치원 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 ""미상"" 임.

물건 비고

1.일괄매각. 채무자 김용균 소유로 탐문되는 제시외 건물 매각 제외. 법정지상권 성립 불명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.
2.목록3,5,6 지적도상 맹지이나 관습로에 접함. 목록4 맹지

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 논산지원 2025타경390 (1)

소재지: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 65

용도: 대지

감정가: 1,392,510,000원

토지면적: 2443.00㎡ (약 739.11평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지만 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권, 유동화물건, 공동담보, 건물매각제외

주의사항:

* 일괄매각. 채무자 김용균 소유로 탐문되는 제시외 건물 매각 제외. 법정지상권 성립 불명. 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 제한받는 가격임.

* 목록3,5,6 지적도상 맹지이나 관습로에 접함. 목록4 맹지.

1.1. 입지조건

* 위치: 충청남도 계룡시 두마면 두계리 65, 두마초등학교 남측 인근.

* 주위환경: 주위일원은 학교, 아파트단지, 단독주택, 주거나지 및 근린생활시설 등이 소재하는 미성숙 주택지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

* 교통상황: 본건 및 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 철도역이 소재하므로, 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 소유자: 김용균 (탐문)

* 말소기준권리: 근저당권 (수산업협동조합중앙회, 2010.07.02, 1,300,000,000원)

* 매각으로 소멸되는 권리:

* 근저당권 (을14, 수산업협동조합중앙회, 1,300,000,000원)

* 지상권설정 (을15, 수산업협동조합중앙회) - 등기부상 말소되었으나, 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 언급되어 법정지상권 성립 여부에 따른 권리 인수 가능성을 배제할 수 없음.

* 임의경매 (갑2, 수산업협동조합중앙회)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 법정지상권: 성립 여부 불명. 채무자 김용균 소유로 탐문되는 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 가능성이 있으며, 이에 따라 토지 이용에 제약을 받을 수 있음. 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요' 항목이 있으나, 등기부상의 지상권은 말소되었으므로 현장 조사 및 법률 전문가의 상담이 필수적임.

* 인수할 권리: 임차인 현황상 인수 보증금 합계 0원으로, 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 보임. (단, 임대내역 미상으로 추가 확인 필요)

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 본 물건지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능 중심의 개발이 이루어지는 지역임.

* 주변 시설: 학교, 주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 분포하고 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권이 형성되어 있음.

* 입지: 두마초등학교 인근으로, 교육 관련 시설 및 학부모 수요와 연계된 상권의 잠재력을 가지고 있음.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 학교, 주택, 아파트 단지 등이 혼재된 주거 지역으로, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공함.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 대중교통 시설을 통해 시내 및 타 지역으로의 이동이 편리함.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권 미확인: 채무자 김용균 소유로 탐문되는 제시외 건물과 관련하여 법정지상권 성립 가능성이 불명확함. 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요'로 명시되어 있어, 건물 철거 시에도 법정지상권이 성립되어 토지 이용에 제약을 받을 수 있는 점에 대한 철저한 조사가 필요함.

* 건물 매각 제외: 제시외 건물은 매각 대상에서 제외되므로, 건물 철거 및 토지 활용에 있어 건물 소유자와의 관계가 중요하며, 법정지상권 문제와 직결될 수 있음.

* 맹지: 일부 토지(목록3,5,6)는 지적도상 맹지이나 관습로에 접하고 있으며, 목록4는 맹지임. 도로에 대한 실질적인 접근성과 관련 법규 준수 여부를 확인해야 함.

* 개발 제한: 학교 인근 지역으로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역, 절대보호구역 등의 규제를 받고 있어 건축 행위에 제약이 따를 수 있음.

* 복잡한 권리 관계: 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 채권 및 담보 관련 복잡한 권리 관계가 있을 수 있으며, 추가적인 권리 변동 가능성을 고려해야 함.

* 주변 환경: 현재 대규모 도시개발 사업(하대실2지구)이 진행 중이며, 향후 주거단지 조성이 예정되어 있어 배후 주거 수요 증가가 예상되나, 이는 장기적인 관점에서 평가할 필요가 있음. 검색 결과, 혐오 시설은 확인되지 않았음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 계룡시 두마면 두계리 소재 두마초등학교 인근에 위치한 토지로서, 감정가는 13억 9천만원대이며, 토지만 매각 대상입니다. 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거지로서의 잠재력을 가지고 있습니다.

하지만 법정지상권 성립 여부 불명, 제시외 건물 매각 제외, 일부 맹지 등의 리스크 요인이 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 특히 법정지상권 문제는 토지 이용 계획에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 철저한 조사가 선행되어야 합니다. 주변 지역에서는 활발한 도시개발 사업이 진행되고 있어 향후 가치 상승이 기대될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 학교 인근 주거지역으로, 장기적인 주거 수요 확보 가능성이 있음.

* 향후 개발 가능성: 현재 진행 중인 대규모 도시개발 사업과 연계하여 지역 가치 상승 기대.

* 토지 활용: 건축물 제외 토지로서, 향후 법정지상권 문제 해결 시 건축 개발 잠재력 보유.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 법정지상권 및 맹지 등 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 개별적인 시세 조사 및 권리 분석을 바탕으로 산정해야 합니다. 인수할 보증금이 없는 상황이므로, 최저매각가격 및 감정가를 참고하되, 현장 조사와 법률적 검토를 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.