나이스옥션 법원경매 서울북부 2024타경113547 [1] 서울특별시 노원구 월계동 402-55 2층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 서울북부지방법원 2024타경113547 (1)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물명칭: 태광빌라 (태광 B동)

1.2. 소재지 및 건물 현황

소재지: 서울특별시 노원구 월계동 402-55 2층1호

신주소: 서울특별시 노원구 광운로 39-1

용도: 다세대주택

건축연도: 1989년 8월 1일 사용승인

층수: 지하 1층, 지상 2층 (총 3개 층)

본건 위치: 2층 1호

1.3. 토지 및 건물 면적

토지면적: 37.50㎡ (약 11.34평)

토지지분: 37.5㎡

건물면적: 54.60㎡ (약 16.52평)

건물지분: 54.6㎡

1.4. 감정가 및 매각 조건

감정가: 270,000,000원

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 서울특별시 노원구 월계동에 위치하며, 주변은 주로 다세대주택 및 연립주택, 단독주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 접근성

대중교통 이용이 편리한지는 추가적인 현장 조사 및 지도 정보 확인이 필요합니다.

2.3. 주변 시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

최초 소유권 이전: 최복자 (1997-12-05)

소유권 이전: 채은정 (2015-12-30, 매매)

근저당: 한국주택금융공사 (2020-01-28, 108,900,000원), 주식회사에스엔케이트레이딩 (2020-02-18, 20,000,000원), 정아대부주식회사 (2021-09-29, 135,000,000원)

가압류: 서정관 (2023-06-29, 71,546,500원)

임의경매 개시 결정: 정아대부주식회사 (2024-07-30, 135,000,000원)

총 채권액: 335,446,500원

3.2. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당권 (2020-01-28 접수) 입니다.

매각으로 인하여 본 건 등기부상의 을11, 을13, 을14, 갑5, 갑7 권리는 모두 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없습니다.

감정평가서상 임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 활성 권리로 등재된 내용은 없습니다.

3.4. 임차인 현황

제공된 정보 상 임차인 현황에 대한 구체적인 내용은 없으며, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 현 소유자 점유 또는 인수할 임차인이 없는 것으로 판단됩니다.

하지만, 권리분석 상 임차인이 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 관계를 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본 건은 서울 노원구 월계동에 위치한 다세대주택으로, 주변 지역의 다세대주택 시세를 분석해야 합니다.

4.2. 유사 물건 매매 사례

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석:

* 2026년 5월, 월계동 534-118번지 "숲속그린빌" (2017년 건축) 34.81㎡ (약 10.5평) 거래가: 22,500만원.

* 2026년 5월, 월계동 376-62번지 "하버드빌리지" (2011년 건축) 12.58㎡ (약 3.8평) 거래가: 10,000만원.

* 2026년 5월, 월계동 465-34번지 "월계그린빌2" (2003년 건축) 50.49㎡ (약 15.3평) 거래가: 25,000만원.

본 건의 건물 면적(54.60㎡, 약 16.5평)과 유사한 "월계그린빌2" 사례(50.49㎡, 약 15.3평)의 거래가가 25,000만원이었으며, 평당 가격은 약 163만원/평입니다. 이를 본 건의 면적에 적용하면 약 27,030만원이 산출됩니다.

본 건의 감정가 27,000만원은 주변 시세와 유사한 수준으로 판단되나, 건축 연도(1989년)가 유사 사례들보다 오래되었음을 고려할 때, 면적당 가격 책정 시 시세 대비 약간 높게 평가되었을 가능성도 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

인근 초등학교, 중학교, 고등학교 등 교육 시설 접근성은 지도 및 추가 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물리적 하자 및 특이사항

건물 명칭은 태광빌라이고, 본건은 태광 B동임(건물 벽면에 수기로 지번이 표기되어 있음)이라고 합니다.

현관문에는 층, 호수의 표시가 탈락되어 있어 방문자나 등기부상 호수와 혼동될 수 있습니다.

1989년 건축으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

주변에 별도의 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았으나, 과거 노원구 상계동에 쓰레기 소각장이 있었던 점을 고려할 때 관련 시설의 위치 및 영향 범위에 대한 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 권리 관련 리스크

제공된 정보상 인수되는 권리는 없으나, 현장 조사 시 실제 점유 관계 및 임대차 현황을 반드시 확인해야 합니다.

6.3. 향후 시장 변동 가능성

주변 지역의 개발 계획 및 부동산 시장 동향을 지속적으로 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 노원구 월계동에 위치한 다세대주택으로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되어 권리상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, 1989년 건축물로 노후화가 진행되었고, 현관문의 호수 표기 탈락 등 일부 관리상의 문제가 있을 수 있습니다. 주변 시세 분석 결과, 감정가(27,000만원)는 최근 유사 연식의 빌라 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 소멸되는 권리로 인한 안전한 권리 취득 가능성.

* 월계동 지역의 주거지로서의 안정적인 수요.

* 최근 거래 사례들을 통해 시세 파악 및 적정가 산정 가능.

9. 예상 입찰가

감정가: 270,000,000원

최근 매매 사례 분석 결과, 본 건의 건물 면적(54.60㎡, 약 16.5평)을 기준으로 평당 시세를 추정해보면, 유사 연식의 "월계그린빌2"(2003년, 15.3평, 25,000만원)의 평당 가격(약 163만원/평)이 가장 현실적인 참고가 될 수 있습니다. 이를 적용한 본 건의 시가 추정치는 약 27,030만원입니다.

본 건의 감정가 27,000만원은 이 시가 추정치와 거의 일치하나, 건축 연도가 1989년으로 오래되었음을 감안하면 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

따라서, 본 건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 물건의 상태, 노후화, 그리고 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 240,000,000원 ~ 260,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

(주의: 예상 입찰가는 시장 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로 참고용으로만 활용해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.