나이스옥션 법원경매 논산 2025타경20295 [1] 충청남도 논산시 연산면 표정리 436-1 대지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 럭키

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연산면 표정리 소재 ""중표마을""내에 위치하는 건부지로서 본건
주위는 중소규모의 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은
보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 접근은 가능하고 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하는 등 대중교통
수단에 접근성은 보통시됨.

형태 및 이용상태

부정형, 평지의 단독주택 건부지임.

인접 도로상태

노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 남측으로 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형), 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 지상에 ""건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 제시외 건물 및 수목이 소재함.

공부와의 차이

별무함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 지상에 ""사진용지"" 및 ""건물개황도"" 와 같이 공부상 등재되지 아니한 제시외 건물
및 제시외 수목이 소재하는 바 개략적인 실측에 의거 사정평가하였으며, 이로 인하여
소유권행사에 제한받는 경우의 가격을 ""토지건물감정명세표""의 ""비고""란에 병기하였으니
경매진행시 참고 바람.

본건은 수인 공유 토지로서, 의뢰부분의 위치 및 경계 확인이 불가능한 바, 전체 면적을
기준으로 한 평균가격을 적용하였으며, 소유자지분비율에 의거 면적 사정하였음.

물건 비고

1. 지분매각임. 공유자 우선매수권 행사에 따른 매수신고가 매수보증금의 미납으로 실효되는 경우에는 그 공유자는 그 이후 해당 부동산의 매각기일에서는 우선매수권을 행사 할 수 없음.
2. 제시외 건물 및 제시외 수목 미포함.
3. 최저매각가격은 제시외 건물 및 제시외 수목으로 제한받는 금액임.
4. 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 논산지원 2025타경20295 (1)

소재지: 충청남도 논산시 연산면 표정리 436-1

용도: 대지

감정가: 23,246,000원

토지면적: 354.00㎡ (약 107.10평)

토지지분: 117.99㎡ (약 35.69평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물지분: 0㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 법정지상권

주의사항:

* 지분매각이므로 공유자 우선매수권 행사 가능성이 있으며, 매수보증금 미납 시 해당 공유자는 이후 매각기일에서 우선매수권 행사 불가.

* 제시외 건물 및 수목은 매각에 포함되지 않음.

* 최저매각가격은 제시외 건물 및 수목로 인해 제한받는 금액임.

* 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부 불명.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 충청남도 논산시 연산면 표정리 소재 "중표마을" 내에 위치하며, 건부지로 이용 중입니다. 주변은 중소규모의 공장, 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근 공도에 시내버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 접근성은 보통 수준입니다.

2.3. 이용상태 및 형태

부정형의 평지로서 단독주택 건부지로 이용되고 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

물건의 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로가 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(2024-06-20)(일반형)

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)

3. 권리분석

3.1. 등기부요약

* 갑1: 1997-01-20 소유권이전 (유재순)

* 갑2: 2025-03-11 소유권이전 (김주태외 2명, 상속)

* 갑3: 2025-04-04 2번 김홍태 지분 강제 경매개시결정 (주식회사제니스자산관리대부) - 말소기준권리

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권 (물건명세서 비고 참조)

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 기록된 임차인이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 환경

물건지 주변은 중소규모 공장, 단독주택, 농경지가 혼재된 지역으로, 상업시설 밀집 지역은 아닙니다. 인근에 시내버스정류장이 있어 기본적인 대중교통 이용은 가능합니다. 연산면 소재지와는 차량으로 이동이 가능하며, 연산면소재지에는 연산시장 등 생활편의시설이 있습니다.

4.2. 개발 계획

성장관리계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 가능성을 고려할 수 있습니다. 다만, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산업 관련 시설 설치에는 제약이 따릅니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

물건지 자체의 상권 분석보다는 인근의 연산면 소재지를 통해 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다. 연산면소재지에는 시장, 은행 등의 기본적인 편의시설이 있습니다.

5.2. 대중교통

물건지 인근 공도에 시내버스정류장이 위치해 있어 대중교통 이용이 가능합니다.

5.3. 자연환경

물건지는 "중표마을" 내에 위치하며, 주변에 농경지가 있어 비교적 조용하고 한적한 전원생활 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 지분 매각

본 물건은 토지의 지분만 매각 대상이므로, 공유자들과의 관계, 토지 경계의 불분명함, 명확한 사용 수익 범위 확정의 어려움 등과 같은 지분 경매의 고유한 리스크가 존재합니다.

6.2. 공유자 우선매수권

등기부상 확인되는 공유자가 존재하므로, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높습니다. 이는 입찰 결과에 영향을 미칠 수 있으며, 낙찰 후에도 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 법정지상권 성립 여부 불명

제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여, 향후 토지 이용에 제약이 발생할 수 있는 중대한 리스크 요인입니다. 이는 최저매각가격 산정에도 영향을 미친 것으로 보입니다 [주의사항 4].

6.4. 제시외 건물 및 수목

감정평가서상 제시외 건물 및 수목이 존재하나, 이는 매각 대상에서 제외됩니다. 현황과 공부상 내용의 차이로 인해 명도 과정이나 토지 활용에 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.5. 가축사육제한구역

가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 토지 이용 시 가축 사육과 관련된 활동에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 논산시 연산면 표정리에 위치한 대지 지분 경매 물건입니다. 토지 면적은 354㎡이며, 이 중 117.99㎡의 지분만이 매각 대상입니다. 감정가는 23,246,000원입니다.

입지적으로는 "중표마을" 내 건부지로, 주변은 공장, 주택, 농경지가 혼재된 지역으로 생활 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근은 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다. 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리인 강제경매개시결정 등기(2025.04.04)를 기준으로 대부분의 권리는 소멸될 것으로 보이나, 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 확인됩니다. 특이사항으로는 공유자 우선매수 신고, 법정지상권 성립 여부 불명, 제시외 건물 및 수목 존재 등이 있습니다. 임차인은 없으며 인수할 보증금은 0원입니다.

핵심적인 리스크 요인은 다음과 같습니다. 첫째, 토지 지분 매각으로 인한 소유권 행사 및 관리의 복잡성입니다. 둘째, 공유자 우선매수권 행사 가능성이 높다는 점입니다. 셋째, 제시외 건물을 위한 법정지상권 성립 여부가 불명확하여 토지 이용에 상당한 제약을 초래할 수 있다는 점입니다. 넷째, 공부상 미등재된 제시외 건물 및 수목으로 인한 명도 및 토지 활용상의 문제가 발생할 수 있습니다.

따라서 본 물건은 잠재적 리스크가 존재하므로, 철저한 현장 확인과 권리 관계에 대한 면밀한 분석 후 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 지분 경매 물건이므로, 공유자 지분과의 통합 또는 분할을 통해 향후 토지 활용 방안을 모색할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 시세 대비 저평가될 경우, 장기적인 관점에서 토지 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 계획관리지역이라는 점은 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 23,246,000원

토지면적 (전체): 354.00㎡

토지 지분 면적: 117.99㎡ (전체 면적의 약 33.33%)

토지 지분 감정가: 약 7,748,667원 (23,246,000원 * 1/3)

본 물건은 지분매각, 공유자 우선매수권, 법정지상권 성립 여부 불명 등의 명확한 리스크 요인이 존재합니다. 또한, 제시외 건물 및 수목이 존재하나 매각에서 제외되어 명도 및 토지 이용 시 문제가 발생할 수 있습니다. 이러한 리스크를 고려할 때, 감정가 그대로 입찰하는 것은 매우 신중해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 이러한 리스크를 충분히 반영하여 산정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵지만, 일반적인 경매 컨설팅 관점에서 감정가의 70~80% 수준에서 시작하여, 현장 조사 결과 및 리스크 해소 방안에 따라 유동적으로 조정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 5,400,000원 ~ 6,200,000원 (감정가 23,246,000원 기준, 토지 지분 비율 및 리스크를 고려한 추정치)

(인수 보증금 없음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.