나이스옥션 법원경매 논산 2025타경217 [1] 충청남도 논산시 연무읍 동산리 252-4 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼지 · 평가일 2025.03.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 ""논산IC사거리"" 북서측 인근에 위치하는 토
지로서, 주위일원은 근린생활시설(일반음식점, 주유소 등), 공장, 부화장, 농경지 및
임야 등이 소재하는 고속도로TG 주변지역으로서, 제반주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장이 소재하는 바,
제반대중교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 부정형의 평지로서, 상업용건물부지(대중음식점)로 이용중임.
기호(3) : 부정형의 평지로서, 상업용건물부지(숙박시설)로 이용중임.
기호(5) : 부정형의 평지로서, 나지로 이용중임.
기호(6) : 부정형의 평지로서, ""전(휴경지)"" 로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,3,5): 중로한면에 접합.
기호(6) : 지적상 ""맹지"" 이나, 인접필지를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,3) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-01-10), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-01-10), 대로1류(폭 35m~40m)(접함), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(6) : 도시지역, 자연녹지지역(2023-01-10), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가
축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

별지 ""지적 및 건물개황도"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.
ⓑ 기호(6)은 2023년 3월에 건축신고(단독주택 연면적 99.66㎡) 되었으나, 기준시점현재
미착공으로 인하여 효력상실된 것으로 조사되는 바, 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콩크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서
·외벽 : 화강석 및 외장타일, 페인팅 등 마감.
·내벽 : 벽지, 타일, 핸드코팅, 페인팅 등 마감.
·바닥 : 강화마루, 타일 등 기타 마감.
·창호 : 샷시창호 임.

기호(4) 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서
·외벽 : 인조석붙임, 드라이비트 등 마감.
·내벽 : 벽지, 타일, 무늬코팅 등 마감.
·바닥 : 화강석 및 카펫깔기, 타일 등 기타마감.
·창호 : 샷시창호 임.

이용상태

기호(2) 1층 : 대중음식점(내부수리중)
2층 : 대중음식점(내부수리중)
3층 : 숙소로 이용중임.

기호(4) 1층 : 숙박시설(휴업)
2층 : 숙박시설(휴업)
3층 : 숙박시설(휴업)
지층 : 숙박시설(보일러실) 로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비(전기보일러), 자가수도설비, 주차장 및 기타 부대설비
되어있음.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도"" 를 참조 하시기 바라며, 건축물의 구조·용도·이용상황
등으로 보아 본건에 영향이 없을 것으로 사료됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

ⓐ 임대내역 ""미상"" 임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물, 관정, 수목 포함. 제시외 컨테이너박스 미포함.
- 목록2.부속건물(창고 12.5㎡) 소재불명
- 현황 목록2. 1,2층 음식점으로 폐업한 상태, 3층 숙소로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

2.1. 기본사항

* 사건번호: 논산지원 2025타경217 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 소재지: 충청남도 논산시 연무읍 동산리 252-4번지 (신주소: 동안로 1124)

* 용도: 숙박시설, 제2종근린생활시설 (대중음식점, 점포)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2

2.2. 면적 및 건물현황

* 토지 면적: 1270.00㎡ (약 384.18평)

* 건물 총 면적: 491.66㎡ (약 148.76평)

* 건물 구성:

* 본건물(철근콘크리트조 3층): 연면적 491.66㎡, 주요 용도는 제2종근린생활시설(대중음식점, 점포) 및 숙박시설

* 제시외 건물: 관정, 수목 포함 (단, 컨테이너 박스는 제외)

* 부속건물: 목록2. 부속건물(창고 12.5㎡)은 소재불명으로 조사되었습니다.

2

2.3. 감정가

* 총 감정가: 681,650,560원

2

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주변환경

* 본건은 충청남도 논산시 연무읍 동산리 소재 '논산IC 사거리' 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일원은 근린생활시설(일반음식점, 주유소 등), 공장, 부화장, 농경지 및 임야 등이 소재하는 고속도로TG 주변 지역입니다.

* 제반 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 도로변에 버스 정류장이 소재합니다.

* 제반 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 해당합니다.

* 가축사육제한구역(모든 축종 제한)에 속합니다.

* 일부 토지(기호 5)는 대로1류(폭 35m~40m)에 접하고 있습니다.

* 일부 토지(기호 6)는 지적상 맹지이나, 인접 필지를 통하여 출입이 가능합니다.

2

3. 권리분석

2

3.1. 등기부현황

* 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당, 압류, 가압류, 임의경매, 강제경매 기록이 존재합니다.

* 토지 등기부채권 총액: 2,289,598,056원

* 건물 등기부채권 총액: 2,289,598,056원

2

3.2. 말소기준권리

* 토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2023년 4월 14일 접수된 연무신용협동조합의 근저당권 (채권최고액 900,000,000원)입니다.

2

3.3. 인수되는 권리

* 본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되어 있으나, 관련 세부 내역은 추가 확인이 필요합니다.

2

3.4. 임차인 현황

* 명시적으로 기재된 임차인 정보 및 인수할 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 그러나 감정평가요약서 상 '임대내역 미상'으로 기재되어 있어, 현황 조사 시 실제 점유자나 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 이는 잠재적인 명도 저항이나 추가적인 권리 관계를 야기할 수 있으므로 주의가 필요합니다.

2

4. 상권분석

2

4.1. 용도 및 현황

* 본건은 숙박시설 및 근린생활시설(대중음식점)로 이용 가능한 건물입니다.

* 현황상으로는 건물(2)의 1, 2층은 음식점으로 폐업 상태이며, 3층은 숙소로 이용 중입니다.

* 건물(4)는 숙박시설로 휴업 상태이며, 지하는 보일러실로 이용 중입니다.

* 부속건물(창고 12.5㎡)은 소재지가 불명확합니다.

2

4.2. 업종 및 경쟁

* 논산IC 인근 지역 특성상 유동인구 및 차량 통행량이 존재할 수 있습니다.

* 인근에 근린생활시설, 주유소 등이 있어 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 폐업 상태인 음식점과 휴업 중인 숙박시설의 현황을 고려할 때, 상권 활성화 여부에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

2

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

2

5.2. 주변 시설 (혐오시설 검색)

* (지도 검색 결과) 본건 인근, 특히 논산IC 주변 지역에는 주유소, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있으며, 특이할 만한 혐오시설은 현재 직접적으로 확인되지 않습니다. 다만, 부화장 등 축산업 관련 시설이 인접해 있어 축사 냄새 등은 있을 수 있습니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 복잡한 권리관계 및 다수의 채권이 존재하여 경매 절차가 복잡할 수 있습니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되어 있으나, 세부 내용 확인이 필요합니다.

* 임대 내역 미상인 점은 실제 점유자가 있을 경우 명도 과정에서 분쟁의 소지가 있습니다.

2

6.2. 물리적 리스크

* 건물 중 일부(목록2. 부속건물 12.5㎡) 소재 불명으로, 인도 시 인도 대상에서 제외될 수 있습니다.

* 1, 2층 음식점은 폐업 상태이며, 내부 수리 중인 것으로 기재되어 있어 추가적인 시설 보수 및 리모델링 비용이 발생할 수 있습니다.

2

6.3. 운영 리스크

* 숙박시설 및 음식점의 휴업/폐업 상태를 감안할 때, 재활성화 및 운영 정상화를 위한 상당한 투자와 노력이 필요할 수 있습니다.

* 주위 환경에 농경지 및 임야가 있어 쾌적성 측면에서 민감한 이용자에게는 호불호가 갈릴 수 있습니다.

2

7. 종합 의견

2

본 물건은 충청남도 논산시 연무읍에 위치한 숙박시설 및 근린생활시설로, 논산IC 인근이라는 지리적 이점은 가지고 있습니다.

하지만 현재 1, 2층은 음식점으로 폐업 상태이며, 숙박시설 또한 휴업 중인 점, 부속건물 소재 불명, 임대 내역 미상 등 운영 정상화 및 명도 과정에서 고려해야 할 사항들이 존재합니다.

복잡한 권리 관계는 말소기준권리에 의해 대부분 정리될 것으로 보이나, 지상권 등 소멸되지 않는 권리 여부에 대한 최종 확인이 필수적입니다.

성공적인 투자를 위해서는 건물 상태 및 수리 비용, 상권 활성화 가능성, 명도 가능성 등을 종합적으로 분석하고, 잠재적 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 논산IC 인근이라는 지리적 위치성을 활용한 물류, 창고, 또는 특정 업종으로의 용도 변경 가능성.

* 폐업 상태인 기존 시설을 저렴하게 인수하여 신규 사업 또는 리모델링을 통해 가치 상승을 도모할 수 있습니다.

* 주변 개발 계획 등 호재가 있을 경우, 향후 부동산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 부동산 임의경매로, 권리관계 정리가 비교적 명확한 편입니다. (단, 명세서 및 현장 조사 필수)

2

9. 예상 입찰가

2

본 건의 총 감정가는 681,650,560원입니다.

제공된 정보상 인수할 임차인 보증금이 없어, 낙찰가의 100%가 인수 부담이 됩니다.

건물 상태, 명도 예상 비용, 향후 운영 및 재투자 비용, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 추가 권리 분석, 유사 물건 시세 조사 등이 선행되어야 산정 가능합니다.

참고: 감정가 대비 시세, 명도 용이성, 수리 비용 등을 고려하여 감정가의 70~80% 수준에서 시작하는 전략을 고려해 볼 수 있으나, 이는 시장 상황과 본건의 구체적인 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다. (예: 4억 7천만 원 ~ 5억 5천만 원 범위)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.