나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15626 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 556-5 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15626 [1] 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 556-5 임야 경매

• 사건번호: 2025타경15626
• 주소: 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 556-5
• 감정가: 1,694,130,900원
• 최저가: 581,087,000원
• 유찰 횟수: 3회
• 용도: 임야

홍성지원 경매5계 2025타경15626 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 556-5 | 감정가: 1,694,130,900원 | 최저가: 581,087,000원 | 용도: 임야

1. 물건 개요 및 현황 분석

1.1. 기본 정보 및 매각 현황

사건번호: 홍성지원 2025타경15626 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 556-5

용도: 임야

토지면적: 220,017.00㎡ (약 66,555.13평)

감정가: 1,694,130,900원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지매각

소유자/채무자: 윤OO / 윤OO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

1.2. 토지 현황 및 감정 요약

본건은 북향의 부정형 완경사지 임야로, 자작나무 등 조림수와 소나무 등이 자생하는 자연림 상태입니다. 감정평가서에 따르면 육안으로 분묘 5기가 소재하는 것을 확인했습니다.

토지이용계획으로는 보전관리지역, 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지 등이 혼재되어 있어, 개발 및 이용에 상당한 제한이 따르는 물건입니다. 또한, 가축사육제한구역(일부제한 600m이내)으로 지정되어 있습니다.

특이하게도 공부상 맹지이나, 현황상 동측으로 폭 약 1-2미터의 도로에 접하고 있는 것으로 조사되었습니다.

2. 입지 및 주변 환경 분석

2.1. 입지 조건

본건은 충청남도 홍성군 홍북읍 중계리 소재, '이응노기념관' 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 주택, 축사, 전답, 그리고 임야 등으로 형성된 전형적인 농촌 및 산림 지역입니다.

교통상황은 동측 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 보입니다.

2.2. 상권 및 생활정보

본 물건은 임야로서 상권 형성은 어렵습니다. 기본적인 생활 편의 시설은 홍북읍 소재지나 인근 내포신도시 방면으로 이동해야 할 것으로 보입니다.

주변환경에 *축사*가 형성되어 있다는 점은 혐오시설로 작용할 수 있으며, 이로 인한 환경적 제약(냄새, 미관 등)이 있을 수 있습니다.

3. 권리 분석 및 잠재적 리스크

3.1. 권리 분석

본건은 부동산임의경매 물건으로, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 가능성이 높습니다.

다만, 권리분석상 가장 주의해야 할 특이사항은 *분묘기지권*과 *법정지상권*입니다.

- 분묘기지권: 지상에 연고 미상의 분묘 4-5기 소재함이 확인되었으며, 이 분묘들에 대해 분묘기지권이 성립한다면 매수인이 이를 인수해야 합니다. 매수 후 복잡한 법적 절차(이장 등)와 비용이 발생할 수 있습니다.

- 법정지상권: 토지매각 건임에도 불구하고 '제시외 건물 4개동이 소재'한다고 명시되어 있습니다. 이 건물들이 토지 소유자와 동일인 소유였는지, 그리고 법정지상권 성립 요건을 충족하는지에 따라 매수인이 건물 철거를 요구할 수 있는지 여부가 결정됩니다. 성립 시 복잡한 법적 분쟁과 토지 이용에 제약이 발생합니다.

3.2. 잠재적 리스크 및 주의사항

- 제시외 건물 제외: 지상의 제시외 건물 4개동은 매각에서 제외됩니다. 이는 법정지상권 성립 여부와 별개로, 매수인이 토지 전체를 자유롭게 이용하는 데 큰 장애물이 될 수 있습니다.

- 맹지 위험: 공부상 맹지이며, 현황 도로 접촉면 또한 폭이 좁은(1-2m) 도로로 향후 건축 행위 시 진입로 확보 및 건축허가에 난항을 겪을 가능성이 높습니다.

- 토지 이용 제한: 보전관리지역, 농림지역, 각종 산지 등 법적 제한이 다수 겹쳐 있어, 단순 투자 목적 외의 용도로 이용하기 위해서는 엄격한 법규 검토가 필요합니다.

4. 종합 의견 및 투자 포인트

4.1. 종합 의견

본 물건은 22만㎡가 넘는 광활한 면적(약 6만 6천 평)의 임야를 16억 원대에 취득할 기회이나, 물건의 성격상 다수의 중대한 리스크를 동시에 안고 있습니다. 분묘기지권, 법정지상권, 제시외 건물 문제, 공부상 맹지, 복잡한 토지이용계획 등 해결해야 할 문제가 산적한 고난도 경매 물건으로 판단됩니다. 매수자가 직접 모든 리스크를 해결할 법률적, 비용적 준비가 되어 있어야 합니다.

4.2. 투자 포인트

- 대규모 임야: 22만㎡에 달하는 대규모 토지 면적은 장기적 관점에서 홍성/내포신도시 인근의 산림 자산 확보 측면에서 가치가 있습니다.

- 현황 도로 접촉: 공부상 맹지이나, 현황 1-2m 도로에 접하고 있다는 점은 장기적으로 도로 확포장 및 진입로 개설 협의 시 활용할 수 있는 중요한 단서입니다.

- 상대적으로 낮은 평당가: 광활한 면적을 고려할 때, 복잡한 권리를 해결하는 비용을 감안하더라도 장기 산림 경영 또는 개발 제한 해제 시 큰 시세차익을 기대할 수 있습니다. (평당 약 25,455원 수준, 권리문제 해결 비용 반영 필요)

- 장기 투자 관점: 단기적인 시세차익보다는 복잡한 권리 관계를 해결하고, 산림자원으로서 장기적인 가치 상승을 기대하는 투자자에게 적합합니다.

법원 정보

홍성지원 경매5계