나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경450 [1] 충청남도 서천군 서천읍 오석리 376-2 임야 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경450 [1] 충청남도 서천군 서천읍 오석리 376-2 임야 경매

• 사건번호: 2025타경450
• 주소: 충청남도 서천군 서천읍 오석리 376-2
• 감정가: 78,149,000원
• 최저가: 18,764,000원
• 유찰 횟수: 4회
• 용도: 임야

홍성지원 경매5계 2025타경450 | 소재지: 충청남도 서천군 서천읍 오석리 376-2 | 감정가: 78,149,000원 | 최저가: 18,764,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경450 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서천읍 오석리 376-2

용도: 임야 (공부상 일부 '전')

경매구분: 부동산임의경매 (토지일부지분매각)

감정가: 78,149,000 원

1.2. 면적 및 매각 대상

토지 전체 면적: 8,529.00㎡ (약 2,579.90평)

매각 지분율: 426450 (토지일부지분매각)

건물 면적: 0.00㎡

1.3. 특이사항 및 주의사항

- 본건은 토지일부지분 매각 물건이며, 공유자 우선매수신고 가능성이 있습니다. 다만, 공유자우선매수청구권 행사는 1회로 제한됩니다.

- 목록 1은 공부상 '전'이나 현황은 '자연림' 상태이며, '농지취득자격증명원(농취증)' 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금이 미반환되므로 주의해야 합니다.

- 목록 1, 2 모두 '맹지'입니다.

- 소유자/채권자: 김OO, 채무자: 최OO

2. 입지조건 및 주변 환경 분석

2.1. 위치 및 접근성

본건은 충청남도 서천군 서천읍 오석리 소재 서천IC삼거리 남동측 인근에 위치합니다.

주위는 농가주택, 전, 답 등 농경지, 자연림 상태의 임야 등이 혼재하여 형성된 전형적인 농촌 지역입니다.

본건 인근까지 차량 접근은 가능하며, 인근에 대중교통수단인 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통 정도입니다.

2.2. 형태 및 이용상태

기호(1), 기호(2) 모두 사다리형 완경사의 토지이며, 현황은 '자연림 상태의 임야'로 이용 중입니다.

가장 큰 단점은 인접 도로상태가 '맹지'라는 점으로, 건축 및 개발 시 도로 확보에 상당한 비용과 노력이 필요할 수 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

토지의 개발 가능성을 결정하는 중요한 요소입니다.

- 기호(1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)

- 기호(2): 농림지역, 임업용산지, 가축사육제한구역(일부제한 600m 모든축종 제한)

기호(1)은 비교적 개발이 용이한 '계획관리지역'에 속해 있으나, 기호(2)는 '농림지역/임업용산지'로 개발이 엄격하게 제한됩니다.

3. 권리 분석

3.1. 경매의 종류 및 관계

본건은 부동산임의경매 사건으로, 채권자 김OO의 신청에 따라 진행됩니다.

소유자 김OO와 채권자 김OO가 동일인인 것으로 확인되어 내부적인 채무 관계로 경매가 진행되었을 가능성이 있습니다.

3.2. 매각 대상 권리

매각 대상은 '토지일부지분'입니다.

별도의 복잡한 권리 관계(예: 선순위 임차인, 유치권 등)에 대한 언급은 없으므로, 소유권 이전에는 큰 문제가 없을 것으로 보입니다. 다만, 지분 경매의 특성상 낙찰 후 '공유물 분할 청구' 절차가 필수적으로 수반됩니다.

4. 상권 분석 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 서천IC삼거리 남동측 인근의 농가주택 및 농경지 혼재 지역에 위치하고 있어, 일반적인 상권이 형성되어 있지 않습니다.

투자 목적은 단기적인 상권 활성화보다는 장기적인 개발 또는 임야 활용에 두어야 합니다.

4.2. 생활 정보

주변은 농촌 지역이므로 기본적인 생활 편의시설(대형 마트, 병원 등)에 대한 접근성은 다소 낮습니다.

인근 버스정류장 등의 대중교통 접근성은 보통 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크 (최고의 리스크)

- 지분 매각: 낙찰 후 타 공유자와 협의 또는 법원에 공유물 분할 청구 소송을 통해 해결해야 합니다. 시간과 비용이 소요됩니다.

- 공유자우선매수청구권: 공유자가 우선 매수를 신고할 경우 낙찰이 불가능합니다. (1회로 제한되어 있다는 점은 긍정적입니다.)

- 농지취득자격증명(농취증): 목록 1이 공부상 '전'이므로, 현황 임야라도 농취증 제출이 필요하며, 미제출 시 보증금 몰수됩니다.

5.2. 개발 리스크

- 맹지: 가장 큰 개발 리스크입니다. 건축/개발을 위해서는 인접 토지 소유자에게 통행 및 도로 개설에 대한 동의(사용 승낙)를 받거나 토지를 매수해야 합니다.

- 이원화된 토지 이용계획: 기호(1)의 계획관리지역(개발 가능) 지분과 기호(2)의 농림지역(개발 제한) 지분이 혼재되어 있어 토지 전체의 효율적인 이용에 제약이 따릅니다.

- 주변 혐오시설: (외부 지도 서비스 검색 결과에 기반하여) 주변에 명확한 대규모 혐오시설(폐기물 시설, 대형 축사 등)에 대한 정보는 확인되지 않습니다. 다만, 가축사육제한구역 내에 위치하고 있습니다.

6. 종합 의견 및 투자 포인트

6.1. 종합 의견

본건은 지분 매각 물건이며, 농취증 문제와 맹지라는 구조적인 단점을 안고 있어 일반 투자자에게는 다소 난이도가 높은 물건입니다.

하지만, 기호(1)이 상대적으로 가치가 높은 '계획관리지역'에 속해 있다는 점과 지분 매각의 특성상 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 높다는 점을 고려하여 접근해야 합니다.

낙찰 후 공유물 분할 협상 및 소송에 대한 명확한 전략이 필수적입니다.

6.2. 투자 포인트

- 저가 매수 가능성: 지분 매각 및 맹지 등의 단점 때문에 유찰 가능성이 높아 최저가 대비 상당히 낮은 가격으로 매수할 기회가 있습니다.

- 계획관리지역 포함: 전체 면적 중 일부 지분이 '계획관리지역'에 속해 있어, 향후 개발 가치 또는 활용도를 높일 수 있는 잠재력이 있습니다.

- 공유자 우선 매수 제한: 공유자 우선 매수 청구권이 1회로 제한되어 있어, 2회차 이후에는 리스크가 줄어듭니다.

(면적 계산: 8,529.00㎡ $\times$ 0.3025 = 2,579.90평)

법원 정보

홍성지원 경매5계