나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15633 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 186-24 대지 경매

매각기일: 2025-12-02

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15633 [1] 충청남도 서천군 장항읍 신창리 186-24 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매4계 2025타경15633 | 소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 186-24 | 감정가: 47,838,000원 | 최저가: 33,487,000원 | 용도: 대지

1. 홍성지원 2025타경15633 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15633 (1)

소재지: 충청남도 서천군 장항읍 신창리 186-24

용도: 대지

감정가: 47,838,000원

토지면적: 134.00㎡ (약 40.53평)

토지 소유권: 전체

건물면적: 0.00㎡ (건물 없음)

제시외 건물: 약 73.50㎡ (총 면적)

매각대상: 토지 매각 (건물 및 제시외 건물 매각 제외)

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 곽OO

채권자: 한OOOOOOOO

특이사항: 법정지상권 성립 여부 불분명

주의사항: 소유자 미상의 제시외 건물(미등기) 매각 제외, 약 4~5년 전부터 공실 상태

1.2. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리에 소재하며, 장항중앙초등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 과거 중앙시장 주변으로 주택 및 상가 등이 혼재된 지역이었으나, 재래시장이 타 지역으로 이전되어 현재는 다소 한산하고 환경이 슬럼화된 지역 내 주택 및 상가 혼용지대로, 제반 주위환경은 보통 이하로 평가됩니다. 차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통 정도입니다. 토지는 사다리형 평지의 건부지로 이용 중이며, 북동측으로 노폭 약 2~3미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

본 물건은 채무자인 곽OO 소유의 토지에 대한 부동산 임의경매 사건입니다. 채권자는 한OOOOOOOO이며, 채무 불이행으로 경매가 개시되었습니다. 본건의 가장 큰 권리상 쟁점은 법정지상권 성립 여부가 불분명하다는 점입니다. 법정지상권이 성립될 경우, 토지 소유권과는 별개로 건물 소유자가 토지를 계속 사용할 수 있는 권리가 발생하여 토지 이용에 제약을 초래할 수 있습니다. 또한, 토지 지상에는 소유자 미상의 미등기 제시외 건물(총 면적 약 73.50㎡)이 존재하며, 이 건물은 매각 대상에서 제외됩니다. 이는 해당 건물 소유자와의 관계 정리 및 향후 발생 가능한 분쟁에 대한 대비가 필요함을 의미합니다.

1.4. 상권분석

소재지는 과거 중앙시장 중심지로 상가와 주택이 혼재되었으나, 시장 이전 이후 상권이 다소 위축되고 지역 환경이 슬럼화된 특징을 보입니다. 현재 주상복합용 건부지로 이용되고 있으나, 현장 조사 및 인근 주민 탐문에 의하면 약 4~5년 전부터 공실 상태로 파악되어, 지역 내 상업 활동이나 임대 수요는 낮은 것으로 판단됩니다. 따라서 현재 상권으로서의 활력은 미미하며, 향후 지역 개발이나 인구 유입 등의 변화가 없다면 활성화 가능성이 높지 않을 수 있습니다.

1.5. 생활정보

교육시설로는 장항중앙초등학교가 본건과 비교적 가까운 거리에 위치하고 있습니다. 교통편의시설로는 인근에 버스정류장이 있어 시내버스 이용이 가능하나, 전반적인 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다. 주변 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 지역 쇠퇴 추세를 감안할 때 편의시설 이용에 다소 불편함이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 법정지상권 성립 여부 불분명입니다. 만약 법정지상권이 인정될 경우, 토지 매수인은 해당 토지를 자유롭게 이용하기 어렵게 됩니다. 둘째, 소유자 미상의 제시외 건물 존재는 명도 또는 철거 과정에서 예상치 못한 법적 분쟁이나 추가 비용 발생 가능성을 내포합니다. 셋째, 지역이 슬럼화되고 장기 공실 상태가 지속되고 있다는 점은 투자 가치 회복에 상당한 시간이 소요될 수 있음을 시사합니다. 마지막으로, 북동측으로 접한 2~3미터 폭의 도로는 차량 진출입 및 건물 신축 시 다소 협소하게 느껴질 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서천군 장항읍 신창리에 위치한 대지로서, 주상복합용 건부지로 사용되고 있습니다. 현재 지역 쇠퇴, 장기 공실, 그리고 무엇보다 법정지상권 성립 여부 불분명 및 소유자 미상의 제시외 건물 존재라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 토지 자체는 매각 대상이지만, 이러한 복합적인 문제들로 인해 투자를 결정하기 전에 매우 신중한 검토와 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

현 단계에서 본 물건에 대한 뚜렷한 투자 포인트는 찾기 어렵습니다. 다만, 만약 향후 서천군 장항읍 지역에 대한 적극적인 도시 재생 사업이나 대규모 개발 계획이 수립된다면, 현재의 낮은 가치가 재평가될 수 있는 잠재력은 있습니다. 또한, 법정지상권 및 제시외 건물 문제를 명확하게 해결할 수 있는 법률적, 행정적 방안을 마련할 수 있다면, 장기적인 관점에서 토지 개발을 고려해 볼 수는 있겠습니다. 그러나 이는 매우 장기적이고 불확실한 전망이며, 상당한 시간과 비용이 소요될 수 있음을 인지해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계