나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15572 [1] 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-2 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태인

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 소재 '진너머해수욕장' 남측 인근에 위치하며, 주위는 펜션 및 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

공히 본건까지 차량 접근 가능하나, 도서지역에 위치하는 관계로 제반 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

공히 완만하게 하향경사진 부정형의 토지로서 자연림 상태이며, 기호(2,3) 일부는 현황 '도로'로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함.
기호(2,3): 공히 지적상 맹지이나, 후첨 '지적개황도'와 같이 기호(2, 3) 일부를 점용하여
노폭 약 3m 내외의 도로가 개설되어 있어 이를 통해 접근가능함.

토지이용계획 및 제한상태

공히 계획관리지역(2016-06-30), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>임.

제시목록 외의 물건

후첨 '지적개황도 및 사진용지'와 같이 기호(2) 지상에 제시외분묘 2기가 소재함.

공부와의 차이

기호(2,3)의 공부상 지목 '임야'이나, 현황 일부 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-수목이 우거져 분묘 소재 불분명
-북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

* 사건번호: 홍성지원 2025타경15572 (1)

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 서OO

* 중복 사건 여부: 중복 사건

1.2. 소재지 및 토지 정보

* 소재지: 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 산16-2

* 용도: 임야

* 토지 면적: 3825.00㎡ (약 1157.1평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

* 건물 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 294,525,000원

* 매각 대상: 토지 매각

1.5. 특이사항

* 분묘기지권 존재 가능성 (수목 우거져 소재 불분명)

* 건물 없음

* 중복 사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 충청남도 보령시 오천면 삽시도리 '진너머해수욕장' 남측 인근에 위치

* 주위: 펜션, 자연림, 농경지 등이 혼재하는 해안 산림지대

* 제반 주위 환경: 보통

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 접근 가능

* 도서 지역에 위치하는 관계로 제반 교통 여건은 다소 불편시됨

* 대천항에서 여객선으로 약 1시간 거리

2.3. 인접 도로상태

* 본건 북측으로 노폭 약 2m 내외의 포장도로와 접함.

* 기호(2,3) 일부는 현황 '도로'로 이용 중이며, 지적상 맹지이나 약 3m 내외 도로를 통해 접근 가능함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 을1 (근저당권, 전북은행, 2023-12-15)

* 갑1 (2023-12-15): 공유자전원지분전부이전 (매매)

* 을1 (2023-12-15): 근저당권 (전북은행, 471,500,000원) - 말소기준권리

* 을2 (2023-12-15): 지상권설정 (전북은행) - 말소

* 갑2 (2024-02-23): 시기부소유권일부이전청구권가등기 (송석인) - 말소

* 을4 (2024-02-28): 근저당권 (서귀현, 60,000,000원) - 말소

* 갑3 (2024-11-26): 가압류 (강전일, 170,515,068원) - 말소

* 을6 (2024-12-17): 근저당권 (윤인순, 120,000,000원) - 말소

* 갑4 (2025-02-28): 임의경매 (서귀현) - 말소

* 갑5 (2025-07-02): 임의경매 (전북은행) - 말소

* 등기부채권 총액: 822,015,068원

3.2. 인수되는 권리

* 등기부상 을1 근저당권(2023-12-15) 이하 모든 권리는 '말소' 처리되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 다만, '물건명세서 참고사항'에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 라는 문구가 있으나, 등기부상 을2 지상권은 말소 처리되어 있어 추가적인 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 미상. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 계획

* 현재 제공된 정보만으로는 주변 지역 개발 계획에 대한 구체적인 내용을 파악하기 어렵습니다.

4.2. 주변 시세

* 해당 물건지 주변의 정확한 토지 시세 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 진너머 해수욕장 인근에 위치하며, 펜션, 식당 등 기본적인 편의시설이 있습니다.

* 섬 지역 특성상 육지에 비해 편의시설 접근성은 제한적일 수 있습니다.

5.2. 주변 교육시설

* 삽시초등학교 삽시분교장이 있으며, 보건진료소, 파출소 등 기본적인 공공시설이 갖춰져 있습니다.

5.3. 주변 혐오시설

* 조사된 내용에 따르면 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 물건 자체 리스크

* 중복 사건으로 경매 절차 진행 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성: 수목이 우거져 분묘 소재 파악이 어려우므로, 분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용에 제약이 발생할 수 있습니다.

* 건물 부재: 건축물을 통한 직접적인 수익 창출이 불가하며, 토지 자체의 활용 가치에 따라 투자성이 결정됩니다.

6.2. 법적 리스크

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 따를 수 있습니다.

* 현황 도로 이용: 공부상 지목은 임야이나, 일부 토지가 현황상 도로로 이용 중이므로, 이에 대한 권리 관계 및 향후 관리 방안을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 기타 리스크

* 섬 지역 특성: 물류 이동, 인력 수급, 외부 접근성 등에서 육지 대비 불편함이 따를 수 있습니다.

* 분묘 관련 불확실성: 정확한 분묘 위치 파악 및 분묘기지권에 대한 법적 검토가 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 삽시도에 위치한 임야로, '진너머해수욕장' 남측 인근의 해안 산림지대에 속해 있습니다. 차량 접근은 가능하나 섬 지역 특성상 교통 여건은 다소 불편하며, 대천항에서 약 1시간 거리입니다. 분묘기지권 존재 가능성, 수목 우거짐으로 인한 분묘 소재 불분명, 중복 사건 등은 잠재적인 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 토지이용계획상 일부 제한 사항도 있습니다. 등기부상 말소기준권리 이하의 대부분 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, '물건명세서'에 언급된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'와 등기부상 '말소' 처리된 지상권 간의 상이점은 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 해안 인접 지역의 자연림 토지로서, 향후 관광, 휴양 목적 등으로 개발될 잠재력이 있습니다.

* 아름다운 자연환경을 갖춘 삽시도 내 입지로, 관련 개발 사업의 수혜 가능성이 있습니다.

* 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어, 명확한 권리 관계 확보가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보만으로는 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가 분석이 필요합니다.

* 주변 토지 시세 및 유사 물건 거래 사례 조사.

* 실제 토지 이용 가치 평가 (예: 건축 가능성, 농림업 활용도 등).

* 분묘기지권의 법적 영향력 및 예상 처리 비용 평가.

* 섬 지역 특성을 고려한 개발 가능성 및 투자 회수 기간 분석.

* 중복 사건 진행 상황 및 예상 결과 파악.

따라서, 신중한 현장 조사와 전문가의 면밀한 분석을 통해 투자 가치를 판단하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.