나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15421 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 학계리 528-2 대지 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15421 [1] 충청남도 홍성군 홍성읍 학계리 528-2 대지 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경15421 | 소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 학계리 528-2 | 감정가: 202,515,000원 | 최저가: 99,233,000원 | 용도: 대지

1. 물건 보고서 (홍성지원 2025타경15421 (1))

1.1. 기본 정보 요약

사건번호: 홍성지원 2025타경15421 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 홍성읍 학계리 528-2

용도: 대지 (주거나지 이용 중)

토지면적: 587.00㎡ (약 177.56평)

감정가: 202,515,000원

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 개요 및 현황

본 건은 충남 홍성군 홍성읍 학계리 소재의 대지(현황 주거나지)로, 충청남도 소재 혜전대학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설, 전·답 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황은 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 보통 수준의 대중교통 이용이 가능합니다.

본 토지는 인접지 대비 북측이 낮은 완경사지의 사다리형 모양이며, 현재 주거용 나대지 상태로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

토지이용계획은 도시지역, 자연녹지지역이며 가축사육제한구역(전부제한구역(교육환경보호구역)), 상대보호구역(2013-02-04)으로 지정되어 법적 제한을 받고 있습니다.

2. 물건 분석

2.1. 입지조건 및 주변 환경

주변 환경: 혜전대학교 인근에 위치하여 대학가 주변의 주거 및 근린생활시설과 농지 및 임야가 혼재된 도농 복합지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가되며, 주거 나대지로 이용 중이므로 향후 개발 시 주거 밀집 지역의 편의성을 일부 누릴 수 있습니다.

교통 조건: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용이 가능하여 접근성은 양호합니다.

혐오 시설: 해당 소재지 인근에 대형 혐오시설이 명확히 파악되지는 않았으나, 홍성군 차원에서 소각시설 등 환경시설에 대한 인식을 개선하는 노력이 있는 것으로 보아, 입찰 전 현장 답사를 통해 정확한 위치와 거리를 확인할 필요가 있습니다.

2.2. 권리분석 (경매 진행 시 유의점)

매각 대상은 토지 587.00㎡ (약 177.56평)입니다. 건물은 매각에서 제외된 순수 토지 매각 건입니다.

가장 중요한 위험 요소는 '매각대상이 아닌 타인 건물'이 토지 위에 일부 존재한다는 점과 감정평가서상 '제시목록 외의 물건'으로 타인 소유의 제시외건물이 사용, 수익에 영향을 미치고 있다는 점입니다.

이는 토지 낙찰 후 *건물 소유주를 상대로 한 지료 청구 소송 또는 건물 철거 및 토지 인도 소송*을 진행해야 하는 고난도 물건임을 의미합니다. 법적 처리 비용과 시간이 소요될 수 있습니다.

2.3. 상권분석 및 생활정보

상권 분석: 직접적인 상권은 형성되어 있지 않으나, 인근 혜전대학교를 배후로 하는 근린생활시설 및 소규모 상권과 주거 단지를 이용할 수 있습니다.

생활정보: 주변이 주택 및 근린생활시설이 혼재된 지역이므로 기본적인 생활 편의시설 접근은 보통 수준으로 예상됩니다. 교육 환경 보호를 위한 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

2.4. 잠재적 리스크

맹지 위험: 지적도상 맹지(공도에 접하지 않은 토지)이나, 현황은 동측으로 노폭 약 4M 내외의 아스팔트 포장도로(본건 토지 일부 포함)에 접하고 있습니다. 실제 통행에는 지장이 없으나, 건축 행위를 위해서는 **도로 지정 및 사용 승낙** 등에 대한 법적 검토가 반드시 필요합니다.

타인 건물 문제: 토지 매각 후 토지 위에 존재하는 *타인 소유의 건물 및 용도 미상 구조물, 잡동사니*에 대한 법적 조치(철거, 지료 청구)가 불가피합니다. 이는 낙찰자의 추가적인 시간과 비용, 소송 위험을 수반합니다.

용도 미상 구조물: 지상에 용도 미상 구조물과 잡동사니가 쌓여 있어, 낙찰 후 정리가 필요합니다.

2.5. 종합 의견 및 투자 포인트

종합 의견:

본 물건은 위치상 혜전대학교 인근의 자연녹지지역 '주거나지'로서 개발 잠재력은 있으나, **지적도상 맹지** 위험과 **타인 소유 건물이 점유**하고 있다는 치명적인 권리상의 하자가 있습니다. 따라서 일반 투자자가 쉽게 접근하기 어려운 고난도 물건으로 판단됩니다.

다만, 감정가 대비 현저하게 낮은 가격으로 유찰되어 건물 소유주와의 협상 여지가 열린다면 공격적인 투자를 고려할 수 있습니다.

투자 포인트:

1. 토지 용도: 현재 주거나지로 이용 중인 자연녹지지역 대지 587.00㎡ (약 177.56평) 확보 가능.

2. 실질적 도로 확보: 지적도상 맹지이나, 현황은 도로에 접해있어 건축 허가 관련 심도 있는 법적 검토 시 개발 여지가 존재함.

3. 고수익 잠재력: 권리분석상 하자(타인 건물)로 인해 유찰될 경우, 낮은 가격에 토지를 매입하여 건물 소유자와의 협상을 통해 *지료 수입*을 얻거나 *건물을 저렴하게 매입*할 기회를 모색할 수 있음. (다만 소송 장기화 리스크 감수 필요)

법원 정보

홍성지원 경매5계