나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15639 [1] 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 3층304호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.04.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 ""충청남도 경찰청"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있는 성숙 중인 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 지하2층 ~ 지상7층 건 내 제304호, 제401호, 제402호로서, (사용승인일 : 2018.10.30.)

외벽: 화강석재붙임 마감 등
내벽: 공용부분은 몰탈위페인팅, 타일붙임 마감 등, 본건 기호 1은 인테리어 등 마감, 본건 기호 2, 3은 인테리어 시공 전 상태로 몰탈위페인팅 등 마감.
창호: 샷시창호 등임

이용상태

본건 기호 1은 의뢰 목록 외인 제303호와 함께 구분 벽체 없이 ""근린생활시설(내포963)""로 이용 중(조사시점 현재 휴업상태)이고, 본건 기호 2, 3은 현황 ""공실"" 상태임.

설비내역

기본적인 위생 급·배수설비, 소방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

등고평탄한 정방형 토지로서, ""근린생활시설 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 왕복 4차선의 아스콘포장 포장 대로가 소재하고, 서측으로는 보행자 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,도시개발구역<도시개발법>,도청이전신도시 개발예정지구<도청이전을 위한 도시건설 및 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 사항 없음.

물건 비고

- 이 사건 외 건물인 303호와 함께 구분 벽체 없이 근린생활시설로 이용 중(조사시점 현재 휴업상태)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15639 (1)

소재지: 충청남도 예산군 삽교읍 목리 963 내포에드가프라자4차 3층 304호

용도: 근린상가 (제2종근린생활시설, 판매시설)

감정가: 446,000,000원

토지면적: 28.28㎡ (약 8.56평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 115.25㎡ (약 34.86평)

건물지분: 115.25㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

건물명: 내포에드가프라자4차

건축 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕

사용승인일: 2018.10.30.

총 층수: 지하2층 ~ 지상7층

해당 호수: 3층 304호

1.2. 위치 및 주위 환경

본건은 충청남도 예산군 삽교읍 목리 소재 "충청남도 경찰청" 동측 인근에 위치합니다. 주위는 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성되어 있는 성숙 중인 상가지대로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2. 입지조건

2.1. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 인접 도로상태

본건 북측으로는 왕복 4차선 대로가, 서측으로는 보행자 도로가 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역에 속해 있습니다. 소로1류(폭 10m~12m), 중로1류(폭 20m~25m)의 도로에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(전부제한지역(도시지역))이며, 도시개발구역 및 도청이전신도시 개발예정지구에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 미성주식회사 (2018.11.08.)

* 소유권이전: 김성수 (2019.02.27.)

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2019.02.27., 390,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 조경님 (2019.04.26., 450,000,000원, 공동담보) - 말소

* 압류: 예산군 (2024.12.10.) - 말소

* 임의경매: 농업협동조합자산관리회사 (2025.04.03., 681,773,349원) - 말소

* 가압류: 남악새마을금고 (2025.06.25., 483,804,250원) - 말소

등기부상 총 채권액은 1,323,804,250원입니다.

3.2. 인수되는 권리

말소기준권리인 2019.02.27.자 근저당권보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하

* 보증금: 15,000,000원

* 차임: 1,000,000원

* 전입일자(사업일자): 2022-12-20

* 대항력: 없음

임차인 하 는 대항력이 없으며, 보증금 15,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 보입니다. (인수되는 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 건물 용도 및 이용 현황

본 건물은 내포에드가프라자4차로, 2018년에 사용 승인된 집합건물입니다. 해당 물건인 3층 304호는 제2종 근린생활시설 및 판매시설로 이용 가능한 공간입니다. 현재 조사 시점 기준, 304호는 인접한 303호와 구분 벽체 없이 통합하여 근린생활시설로 이용 중이며, 휴업 상태입니다.

4.2. 주위 상권

본건은 "충청남도 경찰청" 동측 인근에 위치하며, 주변은 각종 근린생활시설 및 나지 등으로 형성된 상업지대입니다. 도청이전신도시 개발 예정지구에 포함되어 있어 향후 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

충청남도 경찰청이 인접해 있으며, 상업지대에 속해 있어 다양한 근린생활시설(마트, 병원, 식당, 은행 등) 이용이 편리합니다. 충청남도청 관련 시설 이용도 용이합니다.

5.2. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 일반적인 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 사건입니다.

가장 중요한 점은 304호가 인접한 303호와 구분 벽체 없이 함께 이용되고 있으며, 현재 휴업 상태라는 점입니다. 이는 향후 임대 시, 전 임차인과의 협의 또는 재구획 작업이 필요할 수 있으며, 새로운 임차인 확보에 추가적인 노력이 필요할 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

건물은 2018년 사용 승인으로 비교적 신축에 속합니다. 외벽은 화강석재 마감이며, 내부 마감 및 설비(위생, 급배수, 소방, 승강기)는 기본적인 시설을 갖추고 있습니다. 건물 자체의 노후화로 인한 큰 문제는 없을 것으로 보이나, 내부 인테리어 상태는 현장 방문을 통해 직접 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 예산군 도청이전신도시 개발 예정지구 내 상업지역에 위치한 신축 상가 건물로, 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다. 등기부상 권리관계가 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담이 없습니다. 다만, 인접 호실과의 통합 사용 및 현재 휴업 상태라는 점은 임대 및 활용 계획 수립 시 신중한 검토가 요구됩니다. 감정가 446,000,000원을 기준으로 주변 시세와 본건의 특성을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 도청이전신도시 개발 수혜 지역으로 잠재적 가치 상승 기대.

* 주요 관공서(경찰청) 및 상업시설 밀집 지역으로 배후 수요 확보 유리.

* 비교적 신축 건물로 관리 용이성이 높음.

* 권리관계가 명확하여 인수 부담이 없음.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 관계로, 예상 입찰가는 감정가 446,000,000원을 기준으로 낙찰가율을 산정하여 결정해야 합니다. 낙찰가율은 주변 시세, 임대 수익률, 공실률, 본건의 현황(휴업, 통합 사용) 및 향후 활용 가능성, 경매 시장의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 물건의 특수성을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으나, 투자 수익률을 고려한 합리적인 수준에서 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.