나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15561 [1] 충청남도 예산군 예산읍 창소리 210-2 답 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15561 [1] 충청남도 예산군 예산읍 창소리 210-2 답 경매

• 사건번호: 2025타경15561
• 주소: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 210-2
• 용도: 답

홍성지원 경매4계 2025타경15561 | 소재지: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 210-2 | 감정가: 2,508,287,000원 | 최저가: 1,229,061,000원 | 용도: 답

1. 홍성지원 2025타경15561 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15561 (1)

소재지: 충청남도 예산군 예산읍 창소리 210-2

용도: 답 (논)

감정가: 2,508,287,000원

토지면적: 33,816.00㎡ (약 10,230평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 천OOOOOOOO

1.2. 입지 조건

본 물건은 충청남도 예산군 예산읍 창소리에 위치하며, "창소사거리"에서 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 농경지, 단독주택, 근린상가 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근 21번 국도를 통해 주요 시가지 및 교통망으로의 이동이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 현재 파악되지 않았으나, 도시지역 내 자연녹지 및 생산녹지지역으로 지정되어 있어 향후 개발 가능성과 주변 환경 변화에 대한 고려가 필요합니다.

1.3. 권리 분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채권자는 천OOOOOOOO입니다.

주요 권리사항으로는 농지취득자격증명이 필수적으로 요구됩니다. 이는 매각 결정기일까지 제출하지 못할 경우 매수 보증금이 몰수되는 중요한 사항이므로, 입찰 전 반드시 확인 및 준비가 필요합니다.

또한, 목록 3, 4, 9, 10, 11, 12에 설정된 지상권 등기(2021년 3월 25일 접수 제6259호, 2021년 4월 15일 접수 제7945호)에 대해 채권자가 말소 동의서를 제출한 상태입니다. 이는 해당 지상권이 경매 절차를 통해 말소될 가능성이 높음을 시사합니다.

"선순위지상권"이 존재한다는 점도 특이사항으로 기재되어 있습니다. 다만, 채권자 동의 여부에 따라 처리될 사항이므로 추가 확인이 필요합니다.

본 건은 "일괄매각"으로 진행되나, 제시된 정보상으로는 건물 없이 토지만 매각 대상입니다.

1.4. 상권 분석

본 물건의 주위 일원은 농경지와 함께 단독주택 및 근린상가 등이 소재하고 있어, 지역적인 생활 편의 시설을 갖춘 주거 및 상업 활동이 일부 이루어지는 지역으로 파악됩니다. 인근 21번 국도를 통한 접근성이 양호하여, 예산군 내 주요 상권으로의 연계성 또한 기대할 수 있습니다. 현재로서는 농경지 위주의 이용 상태를 보이고 있어, 본격적인 상권 형성은 제한적일 수 있으나, 향후 지역 개발 계획 등에 따라 잠재적 변화 가능성이 있습니다.

1.5. 생활 정보

본 물건이 소재한 예산군 예산읍은 충청남도 내륙 지역에 위치하며, 농업이 발달한 지역입니다. 인근 21번 국도를 통해 예산군청 및 시가지 접근이 용이하여, 기본적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 관공서 등) 이용에는 불편함이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 본 물건 자체는 농경지로서, 직접적인 주거 생활을 위한 기반 시설보다는 농업 활동이나 향후 토지 이용 계획에 따른 가치 상승을 고려해야 합니다.

1.6. 잠재적 리스크

첫째, 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 몰수라는 강력한 불이익이 발생하므로, 입찰 전 반드시 자격 요건 및 발급 가능 여부를 확인해야 합니다.

둘째, 공부상 지목은 "제방"이나 인접 필지와 경계 구분 없이 "휴경지" 상태인 목록 10이 있어, 실제 이용 현황과 공부상 내용 간 차이가 존재합니다.

셋째, 일부 목록(2, 4~6, 11)은 토지이용계획 상 용도지역이 여러 개로 혼재되어 있어, 구체적인 건축 또는 개발 행위 시 해당 지역별 규제를 면밀히 검토해야 합니다.

넷째, 전반적인 현황이 "휴경지" 상태이므로, 즉시 영농 또는 개발이 어려운 상태일 수 있습니다.

다섯째, 선순위 지상권 설정 등기 존재는 권리 분석 시 중요하게 고려해야 할 사항입니다. 비록 말소 동의서가 제출되었으나, 절차상의 확인이 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 충남 예산군 내 도시지역(자연녹지, 생산녹지, 제2종일반주거지역 혼재)에 속한 광대한 농지입니다. 21번 국도 인근의 양호한 교통 접근성을 갖추고 있으나, 농지취득자격증명 필수, 지목과 현황의 차이, 복합적인 용도지역 지정, 휴경지 상태 등 다수의 확인 및 절차가 요구되는 복잡한 권리관계를 가지고 있습니다. 특히, 농지취득자격증명은 입찰 참여의 핵심 전제 조건입니다. 이러한 제반 사항들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 사전 조사와 법률적 검토를 거치지 않고서는 투자가 어려울 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

본 물건의 투자 포인트는 도시지역에 편입된 넓은 면적의 토지라는 점입니다. 향후 지역 개발 계획이나 도시 확장 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 또한, 복합적인 용도지역으로 지정된 만큼, 관련 법규 검토를 통해 최적의 토지 활용 방안을 모색할 경우, 그 가치를 발현시킬 수 있습니다. 다만, 투자자는 농지취득자격증명 확보, 지상권 등기 말소 절차 확인, 그리고 혼재된 용도지역별 건축 가능 여부 및 규제 사항을 면밀히 분석하여 신중하게 접근해야 합니다.

법원 정보

홍성지원 경매4계