나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경412 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 벽계리 산116-3 임야 경매

매각기일: 2025-12-23

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경412 [1] 충청남도 홍성군 광천읍 벽계리 산116-3 임야 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매5계 2025타경412 | 소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 벽계리 산116-3 | 감정가: 121,228,800원 | 최저가: 29,107,000원 | 용도: 임야

1. 물건 보고서 개요

1.1. 사건 기본 정보

경매사건번호: 홍성지원 2025타경412 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 광천읍 벽계리 산116-3

용도: 임야

매각대상: 토지매각 (건물면적 0.00㎡)

경매구분: 부동산강제경매

감정가: 121,228,800원

1.2. 토지 상세 내역

토지면적: 18942.00㎡ (약 5730.82평)

토지이용계획: 농림지역(2018-02-28), 보전산지, 임업용산지, 가축사육제한구역(일부제한구역(1300m 이내 : 소(700㎡이상),말,양,염소,젖소,사슴))

2. 물건 분석 (컨설턴트 의견)

2.1. 입지조건 및 주변 환경

대상 토지는 충청남도 홍성군 광천읍 벽계리 소재 "둔전마을회관" 서측 원거리에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 전형적인 농촌 및 산림 지대입니다.

감정평가서상 제반 주위환경은 보통으로 평가되나, 인근까지 차량 접근은 가능하지만 대중교통 시설인 버스정류장이 원거리에 소재하여 제반 교통상황은 불편한 수준입니다.

본 임야는 부정형의 급경사지이며, 현황은 '자연림' 상태입니다.

2.2. 권리분석 (등기부상)

본 경매는 채무자가 소유자와 동일인(유OO)이며, 채권자(주OOOOOOOO)의 강제경매 신청에 의한 물건입니다.

매각대상은 토지 전부에 대한 강제경매로, 건물은 매각에서 제외되며 실제 건물도 존재하지 않습니다 (건물면적 0.00㎡).

본 보고서에 기재된 정보만으로는 상세한 권리분석은 제한되나, 소유권 이전 및 등기부상 하자는 통상적으로 말소기준권리 이하 소멸이 예상됩니다. 다만, 정확한 분석을 위해서는 말소기준권리 및 임차인 현황 등 매각물건명세서를 반드시 확인해야 합니다.

2.3. 상권분석 및 토지활용

토지이용계획상 농림지역 및 임업용산지, 보전산지로 지정되어 있어, 개발행위에 상당한 제약이 따릅니다.

단기적인 주거 및 상업용 개발은 사실상 불가능하며, 주로 산림 경영, 임업용 시설 또는 장기적인 투자 목적으로만 활용이 가능해 보입니다.

가축사육제한구역(일부제한)으로 지정되어 있으므로, 관련 법규에 따른 축사 등의 건축도 제한적입니다.

2.4. 생활정보 및 주변 시설

대상지 주변은 단독주택과 농경지 등이 혼재하는 농촌 마을입니다.

주변에 광천읍 벽계리 소재 광천김특화 농공단지가 조성되어 있습니다. 이 농공단지와 관련하여 인근 둔전마을 주민들과 소음, 분진, 대기오염, 수질오염 등의 환경적 갈등이 있다는 지역 언론 보도가 있으므로, 본 임야 매입 시 인근 환경 오염 문제가 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다.

3. 투자 리스크 및 종합 의견

3.1. 잠재적 리스크

1. 지적도상 맹지: 본 토지는 지적도상 도로와 접하지 않은 맹지입니다. 인접 토지를 이용하여 접근이 가능하다고 감정평가서에 명시되어 있으나, 인접 토지 소유주의 동의 없이는 건축법상 건축 허가 및 자유로운 통행이 불가능하므로, 매입 후 통행 및 개발을 위한 별도의 노력(주위토지통행권 분쟁 또는 인접 토지 매입)이 필요합니다.

2. 개발 제한: 농림지역, 보전산지, 임업용산지로 인한 엄격한 개발 제한으로 인해 지가 상승 여력이나 단기적인 활용 가치가 매우 낮습니다.

3. 지형적 요인: 부정형의 급경사지로 토목공사 비용이 과다하게 발생할 수 있으며, 현황이 자연림 상태로 벌채 및 산지 전용허가 절차를 거쳐야 합니다.

4. 환경적 요인: 인근 광천김특화 농공단지에서 발생하는 환경 문제(소음, 오염 등)가 잠재적 악재로 존재합니다.

3.2. 종합 의견

본 물건은 약 5730평의 대형 임야로 감정가가 비교적 저렴한 편입니다. 그러나 지적도상 맹지라는 결정적인 단점과 농림지역, 보전산지, 임업용산지라는 삼중의 규제로 인해 단기적인 시세차익이나 개발을 통한 수익 창출은 매우 어렵습니다.

따라서, 임업에 대한 이해도가 높은 전문 투자자나, 장기적인 보전 산림 투자 및 산림 경영을 목적으로 하는 투자자에게 적합해 보입니다. 맹지 문제를 해결할 수 있는 인접 토지 소유자의 전략적인 입찰이 아니라면, 다소 보수적인 접근이 필요합니다.

3.3. 투자 포인트

1. 대면적 임야: 약 5730평의 넓은 면적으로, 장기적인 산림 경영 계획 수립에 유리합니다.

2. 낮은 가격: 감정가 대비 임업용 토지의 평당 가격으로 접근하여, 임업용으로 매입 시 부담이 적을 수 있습니다.

3. 장기 보전 가치: 개발 압력이 낮은 지역이므로, 장기적인 산림 보전 및 산림휴양시설 관련 정책 변화를 대비한 포트폴리오로 고려 가능합니다. (단, 맹지 문제 해결 및 규제 완화 선행 필요)

법원 정보

홍성지원 경매5계