나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20433 [1] 충청남도 보령시 남포면 삼현리 113-2 전 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2024타경20433 [1] 충청남도 보령시 남포면 삼현리 113-2 전 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매3계 2024타경20433 | 소재지: 충청남도 보령시 남포면 삼현리 113-2 | 감정가: 130,791,200원 | 최저가: 21,982,000원 | 용도: 전

1. 홍성지원 2024타경20433 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2024타경20433 (1)

소재지: 충청남도 보령시 남포면 삼현리 113-2

용도: 전

감정가: 130,791,200원

토지면적: 1364.80㎡ (약 412.8평)

토지 지분율: 136480.00000000003

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 지분율: 0

건물 제시외면적: 275.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 공유물분할을위한경매

소유자: 김OOOOO

채무자:

채권자:

특이사항: 공유물분할경매, 농지취득자격증명, 법정지상권

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 매각 제외

2. 입지조건

본건은 충청남도 보령시 남포면 삼현리 소재 "삼현보건진료소" 남측 인근에 위치합니다.

주변으로는 소규모 공장, 단독주택 및 농경지가 형성된 마을 주변 농경지대로 구성되어 있습니다.

교통은 도보로 접근이 가능하며, 인근에 간선도로와 버스정류장이 소재하여 이용이 편리합니다.

토지 두 필지(목록 1, 2)는 사다리 형태의 평지이며, 목록 1은 현재 '묵전'으로 일부 콘크리트 바닥이 있고 맹지 상태입니다.

목록 2는 공부상 '전'이나 현황은 '전기타(제시외건물 부지)' 상태이며, 남측으로 개설된 약 2미터 내외의 도로(삼현리 112) 및 인접 토지(삼현리 113)를 통해 접근이 가능합니다.

토지이용계획으로는 계획관리지역이며, 가축사육제한구역(일부 제한)에 속합니다.

3. 권리분석

본 건은 공유물분할을 위한 경매로 진행됩니다.

토지 등기부상 권리관계 외에 법정지상권 성립 여부 등 추가적인 확인이 필요합니다.

주의사항에 명시된 바와 같이, 농지취득자격증명 제출이 필수적이나, 불법으로 형질이 변경되었거나 불법 건축물이 있는 부분에 대한 복구가 필요하며, 현재 상태로는 농지취득자격증명을 발급받을 수 없습니다.

이는 취득 후 농지로서의 사용 및 관리에 중대한 제약을 야기할 수 있습니다.

제시외 건물(275.00㎡)은 매각에서 제외되나, 소유권 및 철거 관련 문제가 추후 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 농업 중심의 농촌 지역에 위치하고 있어, 상업적인 상권 형성은 미미합니다.

인근에 삼현보건진료소가 있어 기본적인 생활 편의 시설 접근성은 확보되어 있습니다.

소규모 공장과 단독주택 등이 산재해 있어 지역 주민을 대상으로 한 최소한의 경제 활동이 이루어질 것으로 보입니다.

주변 지역의 개발 계획이나 인구 변화 추이 등을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

본건은 농경지로 이용되는 지역에 속해 있어, 조용하고 한적한 전원생활을 누릴 수 있는 환경입니다.

삼현보건진료소가 인근에 위치하여 의료 서비스 이용이 용이하며, 마을 내 편의시설 이용도 가능할 것으로 예상됩니다.

광역적인 교통망으로는 간선도로 이용이 가능하여 보령 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능합니다.

주변 환경은 대체로 청정하며, 농업 활동에 적합한 조건들을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 농지취득자격증명 발급 불가 문제입니다. 불법 형질 변경 및 건축물로 인해 현 상태로는 농지 취득이 불가능하며, 이를 복구하기 위한 상당한 시간과 비용이 소요될 것으로 예상됩니다.

목록 1 토지가 맹지라는 점은 토지 이용에 있어 접근성 문제를 야기하며, 이웃 토지와의 관계 설정이 필요합니다.

제시외 건물 275.00㎡가 매각에서 제외되지만, 해당 건물로 인한 법정지상권 발생 가능성 및 향후 철거 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

계획관리지역 내에서도 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로의 개발이나 이용에 제한이 따릅니다.

공유물분할 경매 특성상, 분할 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 이해관계 조율이 필요할 수 있습니다.

현재까지 검색된 정보만으로는 주변에 뚜렷한 혐오시설은 확인되지 않았으나, 가축사육제한구역 등 환경적 규제는 존재합니다.

7. 종합 의견

본건은 공유물분할 경매로 진행되는 농지로서, 잠재적인 가치에 비해 해결해야 할 과제가 산적해 있는 물건입니다.

특히, 농지취득자격증명 발급 불가 문제는 가장 큰 걸림돌이며, 이를 해결하기 위한 복구 및 법적 절차 이행이 필수적입니다.

맹지, 제시외 건물, 개발 제한 구역 등 다양한 제약 사항들을 종합적으로 고려해야 합니다.

따라서, 본건은 상당한 리스크를 감수하고 적극적인 현장 조사, 법률 검토, 복구 계획 수립 및 비용 산출 등을 통해 투자 가치를 신중하게 판단해야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건은 현재 상태로는 취득 및 활용에 상당한 어려움이 예상되지만, 이러한 점들이 가격에 반영될 경우 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

만약 불법 사항을 복구하고 농지로서의 자격을 회복할 수 있다면, 계획관리지역 내 농지로서의 잠재적 가치를 기대해 볼 수 있습니다.

향후 지역 개발 계획이나 규제 완화 등의 외부 요인 변화에 따라 가치가 상승할 가능성도 존재합니다.

토지 두 필지를 분리하여 매각하거나, 향후 용도 변경을 통해 다양한 방식으로 활용할 수 있는 가능성을 모색해 볼 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매3계