나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15648 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 441 근린생활시설 경매

매각기일: 2025-12-09

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15648 [1] 충청남도 서천군 서면 도둔리 441 근린생활시설 경매

물건 대표 이미지

홍성지원 경매3계 2025타경15648 | 소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 441 | 감정가: 3,723,023,360원 | 최저가: 3,723,023,360원 | 용도: 근린생활시설

1. 홍성지원 2025타경15648 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15648 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서면 도둔리 441

용도: 근린생활시설

감정가: 3,723,023,360원

토지면적: 4491.00㎡ (약 1,359평)

건물면적: 665.76㎡ (약 201평)

건물 제시외면적: 99.65㎡ (약 30평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

소유자/채무자: 주OOOOOOOOO

채권자: 농OOOOOOOOOOO

특이사항: 법정지상권

주의사항: 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢ 매각 포함, 제시외 건물 ㉣ 매각 제외

2. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 서면 도둔리, 이른바 ""춘창대해수욕장"" 내에 위치하고 있습니다. 인근 지역은 팬션 등 숙박시설과 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 관광 및 상업 활동에 적합한 환경을 갖추고 있습니다. 차량 진입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 기본적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다. 북동측 및 남서측으로는 폭 약 8m 내외의 왕복 2차선 포장도로를 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

토지는 전반적으로 상업용 나지 또는 건부지로 이용 중이며, 계획관리지역에 속해 있어 향후 개발 가능성이 있습니다. 주변 지역은 해수욕장 인근의 관광 상업지구 특성을 띠고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

채권자는 농OOOOOOOOOOO이며, 본 경매는 부동산 임의경매입니다.

등기부상 소유자는 주OOOOOOOOO이며, 채무자와 동일합니다.

가장 중요한 권리 분석 사항은 ""법정지상권""이 성립될 수 있다는 점입니다. 법정지상권이 존재할 경우, 건물 소유주는 토지 소유주의 동의 없이도 토지를 계속 사용·수익할 수 있으며, 이는 토지 매입 후 건물 철거 또는 사용에 제한을 줄 수 있는 중대한 요소입니다. 해당 법정지상권의 구체적인 내용과 영향에 대한 심층적인 조사가 필수적입니다.

매각물건명세서 상 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢은 매각에 포함되나, ㉣은 제외되므로 이 점도 유의해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 춘창대해수욕장이라는 특정 지역 내에 위치하여, 주된 상권은 관광객을 대상으로 한 숙박 및 편의시설 관련업종에 집중될 것으로 보입니다. 팬션, 식당, 카페, 편의점 등 관련 시설이 밀집해 있어 계절별, 시기별 수요 변동성이 있을 수 있습니다.

건축물대장상 용도는 여관(기호 4) 및 근린생활시설(기호 7, 8)이나, 현재는 모두 공실 상태인 것으로 파악되었습니다. 이는 해당 부동산의 수익성을 직접적으로 나타내는 지표이므로, 향후 정상적인 운영을 위한 전략 수립이 중요합니다.

주변에 대규모 관광 시설이나 개발 계획이 있는지 추가적인 조사를 통해 상권의 장기적인 발전 가능성을 파악하는 것이 좋습니다.

5. 생활정보

본건은 해수욕장 인근의 관광 상업지역에 위치하고 있어, 일반적인 주거지의 편의시설보다는 관광객을 위한 편의시설(마트, 식당, 숙박시설 등)이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 차량 접근성은 양호한 편이나, 대중교통 이용 편의는 주변 버스정류장을 통해 제한적으로 이용 가능할 것으로 보입니다.

서천군 서면 지역은 해안가 특성상 자연환경이 우수할 수 있으나, 생활 편의시설(병원, 대형 마트 등)은 인근 도시 지역으로 이동해야 할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

첫째, ""법정지상권""의 성립 가능성입니다. 이는 본건의 가장 큰 리스크 요인으로, 낙찰자가 토지 사용에 있어 법적인 제약을 받을 수 있습니다. 이에 대한 정확한 법률 검토와 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

둘째, ""임대관계 미상""으로 명시되어 있어, 현재 점유 상태 및 임대료 수익에 대한 불확실성이 존재합니다.

셋째, ""제시외 건물 ㉣ 매각 제외"" 사항은 경계 확인 및 분쟁의 소지가 있을 수 있으므로, 현장 조사를 통해 명확히 파악해야 합니다.

넷째, 관광지 특성상 성수기와 비수기의 수요 편차가 클 수 있으며, 이는 부동산의 안정적인 수익 창출에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 연관된 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 파악되지 않았으나, 해안가 지역의 특성상 환경 규제나 자연재해(태풍, 해일 등)에 대한 간접적인 리스크는 고려할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 춘창대해수욕장이라는 매력적인 입지에 위치한 근린생활시설 및 토지로서, 관광 상업 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, ""법정지상권""이라는 중대한 권리상 부담이 존재하여, 이에 대한 면밀한 분석과 해결책 모색이 반드시 필요합니다. 현재 공실 상태인 점과 임대관계 미상이라는 점은 투자 가치 평가 시 신중한 접근을 요구합니다.

감정가 대비 현재 시세, 법정지상권 해결 가능성, 향후 지역 개발 계획 등을 종합적으로 고려하여 투자의 타당성을 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

첫째, 춘창대해수욕장이라는 ""최고의 입지""를 활용한 관광객 대상 사업(숙박, 식음료, 체험시설 등)으로의 발전 가능성이 있습니다.

둘째, ""일괄매각"" 대상이므로 토지와 건물을 동시에 취득하여 활용할 수 있습니다.

셋째, 제시외 건물 ㉠,㉡,㉢도 매각에 포함되어 있어, 이를 활용하거나 철거 후 재건축 등 다양한 활용 방안을 모색할 수 있습니다.

넷째, ""법정지상권"" 문제를 해결할 수 있다면, 상대적으로 저렴한 가격에 우량 입지의 부동산을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

다섯째, 향후 서천군 또는 해당 지역의 관광 활성화 정책 및 개발 계획 발표 시 수혜를 입을 가능성이 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매3계