나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경764 [1] 충청남도 서천군 한산면 지현리 166-1 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경764 [1] 충청남도 서천군 한산면 지현리 166-1 판매시설 경매

• 사건번호: 2025타경764
• 주소: 충청남도 서천군 한산면 지현리 166-1
• 감정가: 82,898,760원
• 최저가: 82,898,760원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 판매시설

홍성지원 경매3계 2025타경764 | 소재지: 충청남도 서천군 한산면 지현리 166-1 | 감정가: 82,898,760원 | 최저가: 82,898,760원 | 용도: 판매시설

1. 홍성지원 2025타경764 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 홍성지원 2025타경764 (1)

소재지: 충청남도 서천군 한산면 지현리 166-1

용도: 판매시설

감정가: 82,898,760원

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 정OO

1.2. 물건 상세 내역

매각대상: 토지/건물일괄매각, 목록1은 지분 매각

토지면적: 86.00㎡ (약 26.01평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.55㎡ (약 16.19평)

건물 제시외면적: 62.70㎡

건물 구조:

- 기호 #2: 목조스레트지붕 단층 점포 (사용승인 1933년, 현황: 세멘브럭조 슬래브지붕 단층 점포)

- 기호 #4: 세멘브럭조 함석지붕 단층 점포 및 주택 (사용승인 1948년, 현황: 세멘브럭조 슬래브위 칼라강판지붕 단층 점포)

이용상태:

- 기호 #2: 점포 (현황 공실)

- 기호 #4: 점포 및 주택 (화방으로 이용 중)

설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 전기 설비 구비. 기호 #2는 장기간 공실로 설비 정상 작동 여부 재확인 필요.

1.3. 입지조건

본건은 충청남도 서천군 한산면 지현리 소재 "한산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 각종 노변 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 면소재지 내 노선상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다. 토지는 등고평탄한 사다리형 및 세장형 토지로서 상업용 건부지로 이용 중입니다. 동측으로는 왕복 2차선, 북측으로는 폭 약 3~4m 내외의 아스콘 포장도로와 접해 있습니다. 역사문화환경보존지역(지현리삼층석탑, 한산읍성)에 포함되어 있습니다.

1.4. 권리분석

본건은 부동산강제경매 사건으로, 소유자 겸 채무자는 김OO이며 채권자는 정OO입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 목록1은 지분 매각입니다. 토지 등기부상 권리관계는 별도 확인이 필요하나, 경매 개시 결정으로 인한 제한 물권 및 기타 권리사항 확인이 필수적입니다. 특이사항으로 법정지상권이 성립할 여지가 있음을 명시하고 있어, 이는 인수 여부 및 권리관계를 면밀히 분석해야 할 중요한 부분입니다. 토지 지분 비율이 명시되어 있어, 지분 경매의 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

1.5. 상권분석

본건이 소재한 서천군 한산면 지현리는 면소재지로서의 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 주위로 단독주택과 함께 다양한 종류의 노변 점포 및 근린생활시설이 혼재하는 노선상가지대입니다. 따라서 유동인구는 지역 주민 및 인근을 찾는 방문객을 중심으로 형성될 것으로 보입니다. 약국 등 일부 상업시설이 해당 지역에 소재하는 것으로 확인되어, 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있음을 알 수 있습니다. 본건의 용도가 판매시설로 되어 있어, 상업적 가치를 고려할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

본건 인근에 한산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경에 대한 접근성이 있습니다. 면소재지 내 상가지대에 위치하므로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.7. 잠재적 리스크

주의 깊게 살펴봐야 할 사항이 다수 포함되어 있습니다.

첫째, 제시외 건물(목록2의 2층 부분)은 공부상 미등재된 수직 증축 부분이며 매각에 포함됩니다. 둘째, 목록2 건물은 수차례 증개축으로 인해 공부상의 면적 및 층수와 상이할 수 있으며, 이는 향후 시정명령 또는 원상회복의무 부과 대상이 될 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현황을 정확히 확인하고 관련 법규를 검토해야 합니다.

셋째, 목록1과 '지현리 166-3' 양 지상에 걸쳐 소재하는 제시외 건물(2층 주택)은 매각에서 제외되나, 해당 건물과 관련하여 법정지상권이 성립할 여지가 있습니다. 이는 소유권 행사 및 건물 이용에 있어 제약을 초래할 수 있습니다.

넷째, 본건은 역사문화환경보존지역에 포함되어 있어, 향후 건축 행위 등 개발 시 문화재청 등 관련 기관의 심의 및 허가가 필요하며, 이는 사업 진행에 큰 제약이 될 수 있습니다.

다섯째, 토지 및 건물 모두 지분 매각이므로, 지분권자들과의 관계 설정 및 향후 분쟁 가능성을 신중하게 고려해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 한산면의 면소재지 상가지대에 위치한 판매시설로서, 감정가는 82,898,760원입니다. 접근성 및 주변 환경은 보통 수준이나, 건물에 대한 공부상 불일치, 증개축으로 인한 시정명령 가능성, 법정지상권 성립 가능성, 역사문화환경보존지역 편입, 그리고 토지 및 건물의 지분 매각이라는 복합적인 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 특히, 현황과 공부상 차이 및 법정지상권 성립 가능성은 권리분석 및 건물 이용에 있어 매우 중요한 변수로 작용할 것입니다.

1.9. 투자 포인트

본건의 투자 가치는 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 이를 극복할 수 있는 전략을 수립하는 데 달려 있습니다.

첫째, 법정지상권 성립 여부 및 그 범위, 그리고 인접 토지와의 관계를 명확히 파악하고, 향후 법적 분쟁 가능성을 최소화할 수 있는 방안을 모색해야 합니다.

둘째, 제시외 건물의 증개축으로 인한 원상회복 의무 부과 가능성을 염두에 두고, 이에 대한 대처 방안 또는 관련 비용을 사전에 산정해야 합니다.

셋째, 지분 매각이라는 점을 고려하여, 다른 지분권자와의 협의를 통해 명확한 권리 관계를 설정하거나, 전체 지분 취득 가능성을 타진하는 것이 장기적으로 유리할 수 있습니다.

넷째, 역사문화환경보존지역이라는 점은 개발에 제약을 주지만, 동시에 해당 지역의 보존 가치를 높이는 요인이 될 수도 있습니다. 이를 감안한 장기적인 관점에서의 접근이 필요합니다.

다섯째, 면소재지 상권 내 판매시설로서의 기본적인 기능과 잠재력을 고려할 때, 리스크 요인들을 성공적으로 관리하고 해결할 수 있다면, 시세 대비 저렴한 가격으로 취득하여 가치를 증대시킬 수 있는 기회를 제공할 수 있습니다.

법원 정보

홍성지원 경매3계