나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15623 [1] 충청남도 홍성군 서부면 광리 4-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 더밸류 · 평가일 2025.04.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 충청남도 홍성군 서부면 광리 소재 ""광리교차로"" 동남측 인근에 소재하는 공장으로서, 주위는 소규모 창고, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

토지의 상황

가. 형태 및 이용상황
본건 토지 상호 인접한 부정형의 평지로서,
기호 1),7),11),13) : 공히 공장용지로 이용 중임.
기호 9) : 근린생활시설 건부지로 이용 중임.
기호 14),15) : 현황 ""도로""로 이용 중임.


나. 도로상태
현황 ""진입도로""로 이용 중인 본건 토지 기호 14),15)를 이용하여 본건 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 간선도로와 접함.


다. 토지이용계획 및 공법상제한사항

기호 1): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 농업진흥구역<농지법>임.

기호 7): 생산관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

기호 9),11),13)~15): 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역(200m 이내 : 소(700㎡미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

건물의 구조 및 현상

기호 2),3),5),6) 및 12): 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 마감 등
내벽 : 샌드위치판넬 마감 등
바닥 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등
용도 : 공장으로 이용 중임.

기호 4): 일반철골구조 우레탄판넬지붕 단층 건으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 마감 등
내벽 : 샌드위치판넬 마감 등
바닥 : 세멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등
용도 : 창고 등으로 이용 중임.

기호 8): 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 마감 등
내벽 : 샌드위치판넬위 타일 및 인테리어 마감 등
바닥 : 세멘몰탈위 데코타일, 바닥코트 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등
용도 : 현황 ""공실""임.

기호 10): 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건으로서,
외벽 : 샌드위치판넬 마감 등
내벽 : 샌드위치판넬위 타일 및 인테리어 마감 등
바닥 : 세멘몰탈위 타일, 바닥코트 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등
용도 : 음식점 등으로 이용 중임.




기호 10): 세멘벽돌조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건으로서,
외벽 : 적별돌치장쌓기 마감 등
내벽 : 세멘몰탈위 타일 및 인테리어 마감 등
바닥 : 세멘몰탈위 타일 마감 등
창호 : 샛시 창호 마감 등
용도 : 화장실로 이용 중임.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 수변전설비이며, 관리상태는 보통임.

공작물의 현상

-

기타참고사항

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각, 제시외 건물 포함
- 목록1 지상에 제작 중인 컨테이너 소재하나 매각 제외
- 목록14,15 지목은 '공장용지'이나, 현황 '도로'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경15623 (1)

소재지: 충청남도 홍성군 서부면 광리 4-1

용도: 공장

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 일괄매각, 제시외 건물 포함. 목록1 지상 제작 중인 컨테이너는 매각 제외. 목록14,15 지목은 '공장용지'이나 현황 '도로'임.

1.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 29660.00㎡ (약 8972.57 평)

토지지분: 29660㎡ (약 8972.57 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00 평)

건물면적: 4046.55㎡ (약 1224.04 평)

건물지분: 4046.5499999999997㎡ (약 1224.04 평)

건물 제시외면적: 885.99㎡ (약 267.98 평)

감정가: 5,937,644,560원

본건은 여러 동의 건축물로 구성되어 있으며, 주요 건물 현황은 다음과 같습니다.

* 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건물들 (총 5개 동): 외벽 및 내벽은 샌드위치판넬 마감, 바닥은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샛시 창호 마감 등. 이 중 일부는 공장으로, 일부는 창고, 일부는 현재 공실 상태이며, 일부는 음식점 등으로 이용 중입니다. (건축물대장상 건물(2),(3),(4),(5),(6)에 해당하며, 총 면적 약 1750.24㎡)

* 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건물 1개 동: 외벽은 샌드위치판넬 마감, 내벽은 샌드위치판넬 위 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 세멘몰탈 위 데코타일, 바닥 코트 마감 등. 현재 공실 상태로 조사되었습니다. (건축물대장상 건물(8)에 해당, 면적 약 485.89㎡)

* 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건물 1개 동: 외벽은 샌드위치판넬 마감, 내벽은 샌드위치판넬 위 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 세멘몰탈 위 타일, 바닥 코트 마감 등. 제1종/제2종 근린생활시설로 이용 중입니다. (건축물대장상 건물(10)에 해당, 면적 약 350.18㎡)

* 세멘벽돌조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건물 1개 동: 외벽은 적벽돌치장쌓기 마감, 내벽은 세멘몰탈 위 타일 및 인테리어 마감, 바닥은 세멘몰탈 위 타일 마감 등. 화장실로 이용 중입니다. (이 건물은 건물(10)의 일부로 추정되거나 별도 건물로, 건축물대장상 별도 관리되지 않을 수 있음)

* 일반철골구조 기타(우레탄판넬)지붕 단층 건물 1개 동: 약 1498.96㎡ 면적으로, 공장으로 이용 중입니다. (건축물대장상 건물(12)에 해당)

* 본건 기계기구로는 수변전설비가 있으며, 관리상태는 보통입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 충청남도 홍성군 서부면 광리 소재 "광리교차로" 동남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 소규모 창고, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 도로 접근성

본건 토지 중 기호 14),15)는 현황 "도로"로 이용 중이며, 이를 통하여 본건 남동측으로 노폭 약 8M 내외의 간선도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.3. 토지 이용계획 및 공법상 제한

본건 토지는 계획관리지역, 생산관리지역에 속하며, 일부 구역은 가축사육제한구역(200m 이내 소 700㎡ 미만), 농업진흥구역(일부)에 해당합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용 시 관련 법규 준수가 필요함을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 주요 권리로는 주식회사신라한과로부터의 공유자전원지분전부이전(2008.12.02.), 주식회사유니트로부터의 소유권이전(2021.05.25.)이 있습니다.

말소기준권리인 중소기업은행의 근저당권(2021.05.25., 3,360,000,000원) 외 다수의 근저당권, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 본 임의경매로 인해 대부분 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액은 토지 및 건물 합계 약 5,590,630,315원입니다.

3.2. 임차인 현황

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 권리분석 시 임차인들의 대항력 유무 및 보증금/차임 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 임차인: 김

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2024-11-29

확정일자: 2025-06-16

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-08-09

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 박

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2025-02-26

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 임

보증금: 50,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-05-31

확정일자: 2025-06-12

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사모듈파크

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입/사업일자: 2022-07-28

확정일자: 2025-06-12

배당신고일자: 2025-06-16

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사스페이스코리아

보증금: 5,000,000원

차임: 500,000원

전입/사업일자: 2022-10-31

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음

* 임차인: 홍

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2009-06-16

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 홍 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금(0원)은 인수될 가능성이 있습니다.

* 임차인: 홍성군6차산업협동조합

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2017-03-08

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 있음

비고: 홍성군6차산업협동조합 임차인은 대항력이 있으므로, 보증금(0원)은 인수될 가능성이 있습니다.

인수 보증금 합계: 0원 (대항력있는 임차인의 보증금이 0원이므로, 명시적인 인수 보증금은 없으나, 대항력으로 인해 권리관계가 복잡할 수 있습니다.)

4. 상권분석

본건이 위치한 충청남도 홍성군 서부면 광리 일대는 대체로 농경지와 임야, 소규모 공장 및 창고가 혼재된 지역입니다. "광리교차로" 인근으로, 지역 산업 활동의 거점 역할을 하는 공장 밀집 지역의 특성을 가지고 있습니다. 주변에 대규모 주거 단지나 상업 시설이 밀집해 있지는 않으나, 공장 운영에 필요한 기본적인 물류 및 교통 접근성은 확보된 것으로 보입니다.

주변 지역에 대한 별도의 혐오시설(폐기물 처리장, 고물상, 유해 화학물질 취급 시설 등)에 대한 정보는 검색 결과에서 확인되지 않았습니다. 이는 공장 운영에 있어 잠재적인 환경적 위험 요소가 상대적으로 적을 수 있음을 시사합니다.

5. 생활정보

본건은 공장 용지로, 일반적인 생활 편의시설과는 거리가 있습니다. 가장 가까운 편의시설 및 주거 지역은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 예상됩니다. 홍성군청 및 홍성읍 시가지까지는 차량으로 이동해야 하며, 대중교통 이용은 제한적일 수 있습니다. 농촌 지역의 특성상 지역 주민을 위한 기본적인 상업 시설은 존재할 수 있으나, 다양하고 편리한 생활 인프라를 기대하기는 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인 존재: 홍 와 홍성군6차산업협동조합은 대항력있는 임차인으로, 이들의 보증금(0원)은 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 비록 보증금은 0원이지만, 임대차 관계의 유지 또는 해지에 따른 법적 분쟁 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 경매에 나왔으며, 이는 채무 총액이 크다는 것을 의미합니다.

* 토지 지목과 현황 불일치: 목록14,15번지의 지목은 '공장용지'이나 현황 '도로'로 이용 중입니다. 이는 토지 이용 계획이나 향후 건축 시 제한사항으로 작용할 수 있으며, 권리 분석 시 명확한 확인이 필요합니다.

* 제작 중인 컨테이너: 목록1 지상에 제작 중인 컨테이너는 매각에서 제외되므로, 해당 물건에 대한 별도 처리가 필요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부채권 총액이 감정가를 상회하므로, 배당 완료 후에도 채권 잔액이 남을 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 홍성군에 위치한 대규모 공장 부지로, 넓은 토지 면적과 다수의 건축물을 보유하고 있습니다. 입지적으로는 간선도로와의 접면이 양호하고, 지역의 산업 활동을 지원하는 환경에 놓여 있습니다. 특히, 주변에 혐오시설이 부각되지 않은 점은 긍정적입니다. 그러나 대항력있는 임차인의 존재, 높은 채무 총액, 토지 지목과 현황의 불일치 등은 낙찰 시 인수해야 할 부담이나 추가적인 법적 검토가 필요한 부분입니다. 공장으로서의 운영 가능성, 향후 개발 잠재력 등을 종합적으로 고려할 때, 신중한 접근이 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 광활한 토지 면적: 약 8972.57 평에 달하는 넓은 토지는 다양한 산업 활동 및 향후 개발에 유리한 조건입니다.

* 다수의 건축물: 공장, 창고, 근린생활시설 등 다양한 용도의 건물이 이미 구축되어 있어 즉시 활용하거나 용도 변경을 통한 가치 상승이 가능합니다.

* 우수한 접근성: 노폭 8M 내외의 간선도로와 접하고 있어 물류 이동 및 차량 접근성이 좋습니다.

* 지역 산업 기반: 해당 지역의 산업 활동 지원을 위한 입지로서, 관련 수요를 충족시킬 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 5,937,644,560원입니다. 대항력있는 임차인의 보증금(0원)은 낙찰자가 인수해야 할 직접적인 금액은 아니지만, 권리 관계의 복잡성을 야기합니다. 또한, 물건의 대규모 토지 및 건축물 현황, 주변 환경, 잠재적 리스크 요인(대항력있는 임차인, 지목과 현황 불일치 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

향후 실제 투자를 고려하신다면, 해당 지역의 공장 및 유사 부동산 시세, 임대료 수준, 예상되는 명도 비용, 권리 분석 결과에 따른 추가 인수 비용 등을 면밀히 조사하신 후, 감정가의 60%~80% 수준에서 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞춰 신중하게 결정하시는 것을 권장합니다. 단, 본 정보는 일반적인 참고 자료이며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 전문가 상담이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.